Випадки припинення та розірвання договорів оренди землі
Строковість договорів оренди землі обумовлює те, що договірні відносини між орендодавцем та орендарем мають певну обмеженість у часі.
А припиняються, як правило, після закінчення строку, на який договір було укладено.
Проте не виключаємо випадки, коли такі відносини можуть бути припинені достроково, у тому числі шляхом розірвання договору.
З цього вбачається, що «припинення» є більш широким поняттям, яке охоплює і «розірвання» договору (як один із способів припинення).
Тож визначимось з основними підставами припинення та розірвання договорів оренди землі, у тому числі з урахуванням судової практики, сформованої з даного питання.
Щодо припинення договору оренди землі
Так, стаття 31 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон № 161-XIV) до випадків припинення договору оренди землі відносить:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови спадкоємців чи членів сім’ї орендаря від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідація юридичної особи-орендаря;
- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії);
- припинення спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями».
Слід мати на увазі, що це невичерпний перелік підстав і договір може бути припинений і в інших випадках, передбачених законом.
Окремо варто зазначити про можливість автоматичного припинення права оренди, яка поширюється на договори, укладені або змінені після 16 липня 2020 року.
Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» викладено в новій редакції статтю 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та передбачено, що відомості про речові права на земельну ділянку, похідні від права власності, що припиняються після завершення строку дії відповідного договору, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права до дня закінчення строку дії договору, що обраховується відповідно до Цивільного кодексу України. Після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.
Щодо розірвання договору оренди землі
З розірванням договору оренди землі цікавіше, оскільки воно може мати місце як в судовому, так і в позасудовому порядку.
Класичними випадками позасудового розірвання договору є згода сторін та одностороння відмова від договору, якщо таке право кожної із сторін передбачено самим договором.
Розриваючи договір оренди землі сільськогосподарського призначення, орендарем за яким є юридична особа приватного права, слід враховувати, що такий правочин є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним).
Переходячи до випадків розірвання договору оренди землі в судовому порядку, звернемось спочатку до приписів Закону № 161-XIV, стаття 32 якого визначає право однієї із сторін вимагати дострокового розірвання договору в разі невиконання іншою стороною обов’язків, передбачених Законом та договором, випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з інших підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
З аналізу чинного законодавства до таких випадків ще можна віднести:
- істотне порушення умов договору (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України);
- недосягнення згоди про розірвання договору у разі необхідності надання земельної ділянки для суспільних потреб (ст. 32-1 Закону № 161-XIV).
А які обставини є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі в судовій практиці?
Систематична несплата або сплата орендної плати не в повному обсязі, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору (постанова Верховного Суду від 10.11.2021 у справі № 175/642/19, віл 01.02.2023 у справі № 485/1697/20);
Зміна власника земельної ділянки, директора підприємства-орендаря може бути самостійною підставою для розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення умов договору, якщо сторонами погоджено таку умову в самому договорі (постанова Верховного Суду від 21.06.2018 у справі № 624/210/17, від 16.06.2021 у справі № 375/278/20);
Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (постанова Верховного Суду від 28.01.2019 у справі № 473/4413/17). Але тут слід розрізняти «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» та «невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням» впродовж певного періоду, оскільки другий випадок не є підставою для розірвання договору (постанова Верховного Суду від 04.04.2019 у справі № 922/324/17, від 25.03.2020 у справі № 715/214/17).
І якщо вже говорити про розірвання договору оренди землі не можна оминути питання наслідків такого розірвання.
Визначені вони тією ж статтею 32 Закону № 161-XIV. Так, якщо ініціатором розірвання є орендар земельної ділянки орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах. Винятки:
- розірвання договору обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань;
- розірвання договору оренди землі пов’язане із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.
У разі ж розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.
Якщо розірвання відбулося за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
- Відповідальна особа з питань захисту персональних даних: новий гравець у структурі бізнесу Анастасія Полтавцева вчора о 14:43
- Як зруйнувати країну Андрій Павловський вчора о 14:34
- Інтелектуальна власність як актив бізнесу Сергій Пагер вчора о 14:21
- Стейкхолдери – основний локомотив сучасної якісної освіти Сергій Пєтков 09.05.2025 10:49
- "Спорт внє палітікі?". Як би ж то! Країна-агресор хоче повернутися у міжнародний спорт Володимир Горковенко 09.05.2025 10:10
- Землі заказника "Лівобережний" у Дніпрі: історія зміни статусу та забудови Павло Васильєв 08.05.2025 22:23
- Пам'яті жертв Другої Світової війни або чому ми не святкуємо! Дмитро Пульмановський 08.05.2025 16:11
- Що робити, коли дії співробітника призвели до фінансових втрат? Олександр Висоцький 08.05.2025 11:13
- Кабальні "угоди Яресько" блокують економічне відновлення України Любов Шпак 08.05.2025 11:09
- Изменения в оформлении отсрочки от мобилизации с 06.05.2025 Віра Тарасенко 07.05.2025 23:36
- Безбар’єрність у лікарнях: чому доступ до медичних послуг виходить за межі пандусів Ігор Ткаченко 07.05.2025 15:10
- Де отримати криптоліцензію у 2025 році? Юлія Барабаш 07.05.2025 12:25
- Як сплачує податки та подає звітність контрольована іноземна компанія (КІК) Сергій Пагер 07.05.2025 09:19
- Тренди світових витрат засобами візуалізації: військо, освіта, охорона здоров’я Христина Кухарук 06.05.2025 19:13
- Як роботодавцю повернути кошти, сплачені працівнику за скасованим рішенням суду Альона Прасол 06.05.2025 14:30
- Як зруйнувати країну 226
- Літо, тераси та куріння: чи є заборона для літніх майданчиків? 190
- Регіональні тренди запитів "Відео ШІ" в Україні: піки, спад і соціальні фактори 181
- Безбар’єрність у лікарнях: чому доступ до медичних послуг виходить за межі пандусів 139
- Тренди світових витрат засобами візуалізації: військо, освіта, охорона здоров’я 117
-
Капітана судна, яке пошкодило газопровід у Балтійському морі, заарештували в Гонконгу
Бізнес 10114
-
Сі переграв Трампа: Кремль фактично здає Росію Китаю
Думка 9024
-
Три хвилі приморозків. Хто збанкрутує, а хто – заробить
Бізнес 8371
-
Harley-Davidson запустить власну гоночну серію з MotoGP у 2026 році
Бізнес 4358
-
Конфлікт цінностей та поділ України: кейс Алхім
Думка 4043