О промышленной недвижимости, агентах, инвесторах и Алисе
- У нас, - сказала Алиса, с трудом переводя дух, - когда долго бежишь со всех ног, непременно попадешь в другое место. - Какая медлительная страна! - сказала Королева. - Ну, а здесь, знаешь ли, приходится бежать со всех ног, чтобы только остать
- У нас, - сказала Алиса, с трудом переводя дух, - когда долго бежишь со всех ног, непременно попадешь в другое место.
- Какая медлительная страна! - сказала Королева. - Ну, а здесь, знаешь ли, приходится бежать со всех ног, чтобы только остаться на том же месте! Если же хочешь попасть в другое место, тогда нужно бежать, по меньшей мере, вдвое быстрее!
Читайте такожБізнес-тиждень: новий конкурент Rozetka, канабіс на перших ролях у страхуванні та реінкарнація ЛАЗуВранішнє сонце для бізнесу. Як українським компаніям вийти на японський ринокРозводь або підіймай ціну. Чому дорожчають яблучний і помаранчевий соки- Ах, нет, я никуда не хочу попасть! - сказала Алиса. - Мне и здесь хорошо. Очень хорошо! Только ужасно жарко и пить хочется!
Льюис Кэрролл «Алиса в Зазеркалье»
В условиях экономического кризиса и стагнации на рынке недвижимости многие выставленные на продажу промышленные объекты многие месяцы не могут найти своего покупателя. Безусловно, ключевым фактором является цена, запрашиваемая собственником недвижимости. Но не только ценовые запросы зачастую останавливают потенциальных покупателей.
Очень часто причиной отказа от приобретения является общая рисковость объекта. В основном проблемными местами есть право пользования земельным участком, различные скрытые отягощения, частичное отсутствие правоустанавливающей документации, утерянная документация на инженерные сети, информационная непрозрачность продавца и его имущественных прав, земельная политика местной власти и многое другое. Тем не менее, специализируясь на предоставлении услуг инвестиционного проектирования в различных отраслях промышленности, не могу не констатировать постоянно возрастающий интерес к промышленной недвижимости.
Тенденция обусловлена многочисленными предложениями банков о продаже залогового имущества, предположениями о финансовых проблемах большинства собственников подобных объектов, спадом цен и другими факторами. Кроме того, рынок не стоит на месте. Сложность прогнозирования доходной части коммерческой и жилой недвижимости вынуждает многих обратить внимание на производственные проекты. Как правило, продавец недвижимости редко заинтересован в дополнительных тратах по сбору отсутствующей документации на принадлежащие ему объекты, решением вопросов, связанных с возможной проблематикой пользования земельным участком, разработкой стратегии продажи. Зачастую перед собственником вопрос отчуждения стоит остро, а цена продажи определяется сравнительным способом.
Практически ежедневно растет и посреднический рынок. Как грибы после дождя появляются новые интернет - площадки продажи залогового имущества. На месте не выдержавших спада риелторских компаний появляются новые. Высвобожденные с началом кризиса с рабочих мест, многие агенты и брокеры, работая на фрилансе, создают новые структуры. Не сомневаясь в компетентности большинства организаторов подобных посреднических площадок, констатирую факт того, что в подавляющем большинстве организация их работы ничем не отличается от стандартной агентской схемы, сложившейся в докризисный период, и предусматривает получения весьма не малого комиссионного вознаграждения фактически только за организацию знакомства продавца с покупателем.
При этом гигантский объем работы по предпродажным процессам по-прежнему остается вне их компетенции и полностью ложится как на Продавца, так и на Покупателя.. В лучшем случае новоявленные брокеры взимают комиссию с одной стороны. В худшем, стараются сыграть всех. Анализируя сложившуюся ситуацию, я полностью переформатирую деятельность своей структуры, открывая направление предоставления комплексных услуг в организации предпродажной подготовки объектов промышленной недвижимости, направленной на повышение их инвестиционной привлекательности. При этом предложение ориентировано как на собственников объектов промышленной недвижимости, так и инвесторов (покупателей).
В разрезе подобной деятельности подразумевается следующий алгоритм действий:
Путем всестороннего анализа производится оценка текущей инвестиционной привлекательности объекта купли - продажи (целостные имущественные комплексы, отдельные промышленные здания, земельные участки).
В том числе:
1. Полная экспертиза объекта недвижимости, включающая в себя:
- юридическая экспертиза земельного участка, зданий, строений, инженерных сетей (право пользования, ТУ, документация, прочее);
- экспертная оценка физического износа конструкций, систем, технологических участков, сетей;
- Изучение существующей проектной, технической и правоустанавливающей документации по объекту с целью выявления возможных будущих технических, административных и юридических рисков.
- технологическая экспертиза имеющихся на объекте технологических линий, вспомогательных инженерных коммуникаций, установленных мощностей и потенциала их развития;
- оценка внешних факторов (местная власть, кадровый потенциал, энергоснабжение, газоснабжение, транспортные коммуникации, экология, отступы по СНиП, прочее);
- маркетинговая оценка привлекательности тех либо иных видов производств, которые были бы возможны к размещению на объекте;
- определение наиболее рационального направления реконструкции объекта промышленной недвижимости
- оценка затрат на реконструкцию и перепрофилирование
- описание текущего технического состояния объекта (при необходимости - проведение обмерных работ для составления планов экспликации объектов, генерального плана участка, пр.)
- оценка соответствия технических параметров объекта техническому заданию инвестора (соответствие существующих технических условий текущим и перспективным потребностям инвестора, оценка состояния существующих инженерных систем объекта и возможности их использования или необходимости реконструкции и т.п.).
- оценка эффективности планировочных решений и их адаптация под требования Инвестора (Покупателя).
2. Реализация перечня мероприятий, направленных на повышение инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости:
- получение недостающей документации и узаконивание самостроев;
- представительство интересов клиентов в судах и гос.учереждениях;
- экспертная оценка объекта (по затратному, сравнительному методу);
- разработка ряда финансовых моделей с анализом показателей инвестиционной привлекательности по наиболее вероятным вариантам организации будущих производств;
- экспертная оценка объекта по доходному методу (путем расчета ожидаемой доходности и окупаемости будущего производства);
- составление комплексной презентации (инвестиционного предложения) объекта промышленной недвижимости;
3. Поиск покупателей (продавцов) недвижимости;
4. Содействие в разработке юридической и финансовой схемы продажи объекта;
5. Выполнение вышеописанных агентских функций, заключающихся в получении вознаграждения.
Только такой индивидуальный подход и максимальное приложение усилий в решении проблем Продавца и Покупателя являются залогом успеха посреднической компании. Проведение всего комплекса работ по предпродажной подготовке требует приложения усилий проектантов, юристов, оценщиков, финансистов, маркетологов, профильных технологов, энергетиков, строителей и других специалистов. Безусловно, оптимальным выходом есть передача компетенций по мере необходимости на аутсорсинг. Для этого, в целях обеспечения гарантии профессионального выполнения всего комплекса работ, заинтересован в создании объединения профессиональных участников рынка, в комплексе обеспечивающих проектную группу полного цикла. .
- Самопредставництво юридичної особи: Право чи привілей? Дмитро Зенкін вчора о 14:11
- Адмінарешт майна платника податків це публічно-правовий спір, а не спір про право Євген Морозов вчора о 13:11
- Чи декриміналізовані дрібні крадіжки в Україні? Рішення Верховного Суду Світлана Приймак вчора о 12:39
- Виклики та можливості у процесі відновлення України Сильвія Красонь-Копаніаж 17.10.2024 15:49
- Інтеграція та інновації: шлях розвитку Реєстру судових рішень Леонід Сапельніков 17.10.2024 14:01
- Технологічний обмін як основа відновлення та модернізації енергетичної системи України Олексій Гнатенко 17.10.2024 14:00
- Політика і психологія: як заперечення та раціоналізація формують державні рішення Валерій Козлов 17.10.2024 13:49
- Медіація у господарських спорах Наталія Ковалко 17.10.2024 13:40
- Безтурботна старість? Як не втратити якість життя, виходячи на пенсію Інна Бєлянська 17.10.2024 13:09
- Навіщо компанії ERP-система Віталій Курдюмов 17.10.2024 11:24
- Доцільність та правомірність розірвання договору після закінчення строку його дії Євген Морозов 17.10.2024 10:20
- Нові вимоги до подання даних нотаріусами: зміни для спадщини, дарування та купівлі-продажу Золтан Русанюк 16.10.2024 23:10
- "Джокер" залишається в рукаві Євген Магда 16.10.2024 18:04
- Податки підняли, питання залишилися Любов Шпак 16.10.2024 11:54
- Стягнення моральної шкоди завданої невиконанням судового рішення Євген Морозов 16.10.2024 10:36
- "Джокер" залишається в рукаві 5536
- Безтурботна старість? Як не втратити якість життя, виходячи на пенсію 724
- Криве дзеркало доброчесності: чи єдині стандарти для суддів і прокурорів? 370
- Кожен українець за кордоном – амбасадор своєї країни: місія, відповідальність і майбутнє 220
- AI Risk: як штучний інтелект формує нові горизонти корпоративної безпеки 213
-
СЗЧ та дезертирство зросли вп'ятеро — дані за областями
Інфографіка 32171
-
Реакція на викриття 49 прокурорів наштовхує на висновок – робити, як в Росії. Але це не вихід
Думка 29992
-
Львівський автобусний завод вийшов з 10-річного банкрутства
Бізнес 25130
-
"Путін витрачає на війну до $130 млрд на рік. Диво, що ми тримаємось". Що розказав Залужний
8231
-
Департамент охорони культурної спадщини вимагає зафарбувати мурал з Будановим на Подолі
Життя 7483