Земельная реформа: пока так

Эпопея с вопросом открытия рынка земли довольно внезапно завершилась принятием законопроекта 2178-10 в ночь 31 марта.

Изначально принятый в первом чтении 13 ноября ушедшего года законопроект, вызвал общественный резонанс и был раскритикован, особенно в части, которая касалась возможности приобретать землю сельскохозяйственного назначения иностранцами и апатридами, а также лимита земли, которая может быть сконцентрирована в «одних руках».

В декабре депутатские фракции и комитеты Верховного Совета подписали Меморандум касательно подготовки закона о рынке земли. Последний предусматривал порядок рассмотрения законопроекта без применения «турборежима». Среди остального, стороны пришли к согласию, что рассмотрение поправок будет происходить до начала голосования в сессионном зале на заседаниях Аграрного комитета 26, 27, 28 декабря, а также 2,3,6,8,9 и 10 января 2020 года с возможностью посещения заседаний представителями депутатских фракций. Однако, проигнорировав указанные договоренности, Комитет, возглавляемый М. Сольским уже 28 декабря рекомендовал 9 поправок из полученных 4018. Нужно заметить, что авторство принятых поправок принадлежит однопартийцам Главы Комитета П.В. Халимону, А.О.Черноморову и М.В. Никитиной.

Интересно, что сам Глава комитета Николай Сольский является соучредителем «Украинского аграрного холдинга» - компании, которая специализируется на выращивании зерновых, молочном животноводстве, а также предоставляет элеваторные услуги и занимается железнодорожными перевозками, земельный банк которой составляет 51 тыс. Га.

3 января 2020 года на правительственном сайте появился текст законопроекта ко второму чтению со сравнительной таблицей, а 11 января Замечания Главного юридического управления, однако было принято решение не рассматривать законопроект из 9 поправок, а вести голосование с рассмотрением всех 4000 поправок, поданных субъектами законодательной инициативы, из-за чего рассмотрения проекта затянулось еще на три месяца и вот по итогу Верховный совет принял решение в ночь последнего дня марта в разгар карантина, проголосовав за 9 изначальных правок с некоторыми коррективами.

Какие изменения нас ожидают в ближайшее время?

1. Во-первых, рынок земли сельскохозяйственного назначения в Украине фактически начнет функционировать с 1 июля 2021 года однако пока в режиме, предусматривающем некоторые ограничения, в частности такие:

- до 1 января 2024 года приобретать право собственности смогут только граждане Украины общей площадью до 100 га (в обычном режиме предусмотрено ограничение в 10 000 га в одни руки). Однако это ограничение в 100 га не распространяется на земли, которые приобретенные в собственность до вступления в силу этого закона.

В этот же период (до 1 января 2024 года) юридические лица не смогут приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения, за исключением банков, которые, как мы помним имеют право приобретать землю путем залога. Также и предварительные договора на передачу прав на земельные участки в будущем в пользу юрлица, заключенные в этот период будут считаться недействительными с момента их заключения.

2. В обычном режиме, право приобретать землю сельхоз назначения получат граждане Украины, украинские юридические лица, участниками которых являются украинцы, территориальные общины или государство, и государство с территориальными общинами.

3. Вопрос о предоставлении права на приобретение земли иностранцами, а также их участие в уставном капитале украинских компаний, владеющих землей будет решаться путем проведения референдума.

4. Ограничение по общей площади земель сельскохозяйственного назначения «в одних руках» установлено в 10 000 га. При чем, касательно юридических лиц, также установлена норма, согласно которой в собственности компании не может пребывать больше земли, чем может находится в собственности всех ее участников (с лимитом в 10 000 га). То есть, если у компании два основателя, и у каждого уже в единоличной собственности находится по 8 тыс. га, их совместная компания не сможет приобрести более 4 тыс. га. Для контроля за соблюдением этих ограничений предусмотрено обеспечить обмен информации между Госзем кадастром, Реестром вещевых прав на недвижимое имущество и Государственными реестрами юридических лиц и физлиц –предпринимателей. Также в случае обхода указанного лимита, земельные участки , площадь которых превышает указанный лимит могут конфисковаться по решению суда с последующей их реализацией на торгах с возвратом вырученной суммы бывшему собственнику.

5. Интересным моментом в этом законе есть особый статус банков, на которые не распространяются нормы об ограничении количества земель сельскохозяйственного назначения – это раз, нормы об участии в уставном капитале иностранных лиц – это два, а также на ровне с физлицами, они до 1 января 2024 года смогут приобретать землю (путем взыскания предмета залога). Однако для банков установлено ограничение по времени владения земельным участком в два года, в течение которых они должны реализовать такой участок на земельных торгах.

6. Все расчеты по оплате цены земельных участков сельхоз назначения по договорам проводятся путем безналичного расчета.

7. Также необходимо будет документально подтвердить источники происхождения средств, за которые приобретается земельный участок сельхоз. назначения.

8. Продажа земель сельхоз назначения, находящихся в государственной и коммунальной собственности подпадает под запрет.

9. Полностью запрещено, независимо от результатов референдума, приобретение прав на землю сельхоз. назначения определенному кругу лиц, среди которых: юрлица, участниками или конечными бенефициарами которых являются граждане страны-оккупанта; лица, которые принадлежат или ранее принадлежали к террористическим организациям; юридические лица, участниками или конечными бенефициарами которых есть иностранное государство; юрлица, бенефициарных собственников которых невозможно установить, а также бенефициарные собственники которых зарегистрированы в офшорах, а также другие случаи;

Нужно понимать, что с момента запуска рынка земли в июле 2021 года по 2 января 2024 на рынке земли сельскохозяйственного назначения будет два типа участников – физические лица- граждане Украины с максимально возможным количеством обретаемой земли в 100 га и банки, которые могут приобретать путем взыскания предмета залога неограниченное количество земельных участков. И возможно спрогнозировать ситуацию, при которой за 2,5 года банки смогут сконцентрировать в своих руках значительно количество земли и в дальнейшем, когда подойдет время продавать ее через земельные торги, и остальные участники смогут зайти на рынок, банки окажутся в выигрышном положении и смогут диктовать цены на землю.

Но главную функцию принятый закон выполнил – мораторий снят, пусть пока и в таком виде, рынок земли имеет шанс на запуск и один из главных активов в нашей стране получить четко определенный правовой статус. А дальше больше.