Дізнайтесь, як у 2025 році уберегти себе від ризиків при купівлі нерухомості, поєднавши юридичну пильність із філософією обережності.
Сьогодні я розповім, як у 2025 році уберегти себе від ризиків, спираючись на українське законодавство, міжнародну практику та реалії сьогодення.
Забудовник як точка відліку: мінімальний ризик чи приховані загрози?
Коли продавець придбав майно напряму в забудовника, здається, що все просто. У 2025 році, коли ринок нерухомості в Україні поступово оживає після воєнних потрясінь, такі угоди виглядають оазою безпеки. Але я не поспішаю з висновками.
Перевірка правовстановлювальних документів — це лише перший крок. Згідно зі статтею 331 Цивільного кодексу України, право власності на новозбудоване майно виникає після державної реєстрації. Чи є акт приймання-передачі? Чи зареєстровано майно в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно (ЄДРПНМ)?
Далі — згода другого з подружжя. Стаття 65 Сімейного кодексу України чітко вимагає нотаріально посвідченої згоди, якщо майно набувалося в шлюбі. У 2025 році, коли багато сімей пережили вимушені переїзди, ця норма набуває особливої ваги — чи не загубилася згода десь у хаосі евакуації?
Перевірка обтяжень у реєстрі — іпотек, арештів — також обов’язкова. А борги за комунальні послуги? Закон України «Про житлово-комунальні послуги» дозволяє стягувати заборгованість із нового власника, якщо вона не погашена. Усе це — не просто формальності, а захист від майбутніх сюрпризів.
Вторинний ринок у 2025 році: прозорість як ілюзія
На вторинному ринку безпека — ще хиткіша. Агентства нерухомості та нотаріуси перевіряють документи продавця, але їхня робота в Україні у 2025 році часто обмежується останнім правочином.
Стаття 182 Цивільного кодексу України вимагає державної реєстрації угод із нерухомістю, але чи гарантує це чистоту всієї історії? Ні. Я бачила справи, де майно, перевірене нотаріусом, через рік оскаржували в судах через порушення десятирічної давності.
Тут я раджу копнути глибше. Довідка з ЄДРПНМ — це ваш провідник у минуле майна. Вона покаже, скільки разів воно відчужувалося, чи були серед власників юридичні особи, чи не спадало воно комусь у спадок.
У 2025 році, коли цифрові реєстри стали надійнішими, але не бездоганними через воєнні збої, я прошу продавця надати копію його правовстановлювального документа — договору купівлі-продажу, дарування чи, наприклад, свідоцтва про придбання на аукціоні.
І питаю: а що було до вас? Повний витяг із Реєстру прав власності розкриває всю історію — від першого власника до нинішнього. Це як археологічні розкопки, де кожен шар може приховувати небезпеку.
Тіні нових податків: що змінилося у 2025 році?
Коли я вперше почула про підвищення військового збору з 1,5% до 5%, мені здалося, що це якийсь невдалий жарт. Але ні, це реальність, з якою ми зіткнулися у 2025 році. Якщо раніше при продажу квартири за мільйон гривень продавець платив 15 тисяч збору, то тепер – усі 50 тисяч. Ця різниця – як камінь, що падає в тихе озеро, розходячись колами по всьому бюджету угоди.
А ще є податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), який залежить від того, скільки років ви володіли майном і скільки разів продавали нерухомість за рік. Перший продаж після трьох років володіння – і ви звільнені від ПДФО, але другий чи наступний у році – це вже 18% плюс той самий військовий збір. Для юридичних осіб усе простіше, але не менш обтяжливо: 18% податку на прибуток від суми продажу, без огляду на оціночну вартість. Ці цифри – не просто числа, це вибір між тим, чи залишити собі частину заробленого, чи віддати державі більше, ніж планувалося.
Математика квадратних метрів: як порахувати свої втрати?
Уявіть: ви купили квартиру за мільйон гривень, а продаєте за півтора. Якщо це ваш перший продаж за рік і ви володіли майном понад три роки – усе просто, ПДФО нуль, військовий збір теж не стягується.
Але якщо ви придбали її недавно, скажімо, рік тому, то на різницю в 500 тисяч нарахують 5% ПДФО (25 тисяч) і 5% військового збору (ще 25 тисяч). А якщо це вже другий продаж за рік? Тоді 18% ПДФО (90 тисяч) плюс 5% збору (25 тисяч) – і ось ви вже втратили 115 тисяч гривень.
Я бачила, як люди бліднуть, коли чують ці суми, особливо якщо не можуть знайти старі документи, що підтверджують первісну ціну покупки. Без них податок нараховується на всю суму продажу – і це вже не камінь, а ціла скеля, що падає на ваші плани. Тож моя порада: тримайте документи в порядку, як сімейні реліквії, бо вони можуть врятувати вас від фінансового краху.
Дистанційні угоди: коли кордони не стають бар’єром
Нещодавно до мене звернулася клієнтка з Канади. Вона успадкувала квартиру в Києві й хотіла її продати, але приїхати в Україну не могла. Ми оформили все дистанційно – через довіреність, посвідчену в консульстві, і нотаріуса тут, у столиці.
Це був перший продаж, майно у власності понад три роки, тож податків не нарахували. Але я помітила: люди часто бояться таких угод, думаючи, що відстань – це ризик. Та я переконана: якщо знати, як правильно скласти довіреність і перевірити документи, кордони стають лише умовною лінією на карті.
У 2025 році це особливо актуально, адже війна й еміграція змусили багатьох українців шукати способи розпоряджатися майном здалеку. І я рада, що можу допомогти зробити цей процес не лише можливим, а й безпечним.
Додаткові витрати: коли дрібниці стають горами
Податки – це лише верхівка айсберга. Є ще державне мито – 1% від вартості, яке платить продавець, і внесок до Пенсійного фонду – ще 1%, що лягає на покупця.
Нотаріус забере свої 0,5–1%, а оцінка майна – це ще кілька тисяч, залежно від регіону. Рієлтор, якщо ви його залучаєте, попросить 3–5%. Усе це – як дрібний дощ, що непомітно промочує вас до нитки.
Я пам’ятаю випадок, коли чоловік продав будинок, не врахувавши цих витрат, і в підсумку залишився з сумою, якої ледь вистачило на нове житло. Тож моя порада: сідайте з калькулятором і рахуйте все до копійки. А ще краще – звертайтеся до тих, хто знає, як ці дрібниці скласти в чітку картинку.
Шляхи до порятунку: як зменшити податковий тягар?
Чи можна обійти ці податки? Ні, обійти не вийде – закон невблаганний, як зимовий вітер. Але зменшити їх цілком реально.
По-перше, тримайте майно понад три роки, якщо це можливо, – перший продаж тоді буде без ПДФО й збору. По-друге, зберігайте документи про покупку – різниця між купівлею й продажем може суттєво знизити суму податку.
По-третє, перевіряйте, чи не підпадаєте ви під пільги, наприклад, при продажу успадкованого майна. Юридичним особам я раджу вести чіткий облік балансової вартості активів – це спрощує розрахунки.
А ще – не соромтеся звертатися до фахівців. Я не раз бачила, як люди намагалися самі розібратися в цих нетрях і в підсумку платили більше, ніж могли б. Знайти правильний шлях – це не слабкість, це мудрість.
Шахрайство в цифрову епоху: коли швидкість — ворог
У 2025 році шахрайство з нерухомістю набуло нових обрисів. Майно, що за кілька місяців змінило десяток власників, — класика жанру. Часто це фірми-одноденки, зареєстровані через оновлений Єдиний державний реєстр юридичних осіб, які зникають, щойно угода завершена.
Або продавець, який придбав квартиру пів року тому і пропонує її за «смачною» ціною.
Я пам’ятаю справу в Польщі 2023 року, де подібна схема залишила десятки покупців без грошей: майно «переганяли» через підставних осіб, а суд визнав останнього набувача недобросовісним.
В Україні стаття 388 Цивільного кодексу дозволяє витребувати майно від добросовісного набувача, якщо воно вибуло з володіння власника поза його волею. Тож часта зміна власників чи підозріла ціна — це червоний прапор.
Судові ризики: борги, що повертаються з минулого
Судові спори — ще один привид 2025 року. Перевіряйте попередніх власників у Єдиному державному реєстрі судових рішень. Чи не було позовів про стягнення боргів?
Уявіть: один із власників мав кредит, а під час судового розгляду майно продали.
Стаття 391 Цивільного кодексу України дозволяє кредитору оскаржити таку угоду, якщо вона унеможливлює стягнення.
Реальна ціна як юридична броня
У 2025 році я наполягаю: вказуйте в договорі справжню вартість майна. Так, податок на доходи фізичних осіб та військовий збір за статтею 172 Податкового кодексу України зростуть у витратах. Але це ваша страховка.
Уявіть: угоду оскаржили, а вам повертають лише задекларовану суму — 100 тисяч гривень замість реальних 5 мільйонів.
Цифрові реалії: як технології змінюють гру
У 2025 році цифрова трансформація в Україні досягла нового рівня. ЄДРПНМ став доступнішим, але збої через кібератаки чи воєнні пошкодження серверів досі трапляються.
Я раджу дублювати перевірку через нотаріуса і зберігати паперові копії документів. Купівля нерухомості у 2025 році — це не спринт, а марафон із перешкодами.
Економія часу чи сліпа довіра до посередників — це стрибок у прірву.
Кожен документ, кожна довідка, кожен судовий реєстр — це цеглинка вашої безпеки. Якщо продавець уникає відповідей чи тисне на швидкість, я чую тривогу. Коли я працюю з клієнтами, я бачу не просто договори й цифри. Я бачу історії: молода пара, що купує першу квартиру, чоловік, який продає будинок батьків, щоб почати нове життя.
Нерухомість – це не лише квадратні метри, це пам’ять, мрії, іноді біль. І коли держава накладає на це свої податки, я відчуваю, як вага цих рішень лягає на плечі людей.
У 2025 році ця вага стала ще більшою, але я вірю: знання й підготовка можуть перетворити її з тягаря на виклик, який ми здатні подолати. Бо кінець кінцем, що таке закон, якщо не правила гри, у якій ми можемо виграти, якщо знаємо, як ходити?
У 2025 році, коли Україна балансує між відновленням і невизначеністю, ваша покупка має бути не лотереєю, а виваженим кроком.
Перевіряйте, сумнівайтеся, захищайтеся — і тоді жоден привид минулого не затьмарить вашого нового дому.
Бо справжня власність — це не лише ключі в руках, а й спокій у душі, підкріплений юридичною силою.
