Договір оренди нерухомості

Чи потрібно посвідчувати нотаріально в разі пролонгації?

Досить популярне запитання: у якому випадку ми повинні посвідчувати договір оренди нотаріально?

Наче, все просто: за загальним правилом йдемо до ст. 793 Цивільного кодексу України  від 16.01.2003 № 435-IV:

«Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню».

Відтак, якщо ваш договір триває менш як три роки, посвідчувати нотаріально його нема потреби. Але саме тут і з’являється підступний момент: досить часто відносини сторін без переривання строку продовжуються 3 й більше років. Водночас часто ніхто не переукладає договір у зв’язку з продовженням його дії та не укладає для цього додаткової угоди.

Тому постає логічне запитання: чи є пролонгація договору на строк понад 3 роки підставою для нотаріального посвідчення такого договору?

Пленум Вищого господарського суду України у своїй Постанові від 29 травня 2013 року N12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» надав таке роз’яснення:

2.9. Якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 ЦК України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 ЦК України.

У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 ЦК України чи частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

Аналізуємо це рішення та робимо висновки:

— якщо договір укладено менше ніж на три роки, його подальша автоматична пролонгація не підлягає нотаріальному посвідченню. 

— якщо ви не посвідчуєте додаткову угоду про пролонгацію (на строк менше ніж три роки), це не є підставою для визнання договору нікчемним у зв'язку з недотриманням форми договору.

— не потрібно викладати в новій редакції пункт договору, який регламентує строк дії договору із зазначенням в ньому строку на три та більше років, з урахуванням пролонгації — у такому випадку договір потрібно буде посвідчувати нотаріально.