Криза: вирок чи оновлення?

Яким вийде з карантину ринок первинної нерухомості.

Чи продовжите будувати, чи будете продавати, чи збираєтесь підіймати ціну? – ці три запитання з початку оголошення карантину чую щодня. І, напевне, чує кожен бізнесмен. Розповім на своєму прикладі. На перші два відповім одразу й коротко: так.

Компанія має достатньо внутрішніх ресурсів, щоб продовжувати повноцінну життєдіяльність у нових умовах. Ми з часу свого створення у 2003-му році пройшли вже через декілька криз, і я добре розумію, що треба робити. Тож, ми швидко підлаштувались: розробили декілька сценаріїв розвитку і готові до будь-якого.

Операційна робота у нас давно вже діджиталізована, тому з урахуванням напрацьованої практики відділам продажу було нескладно переформатуватись і розпочати роботу у режимі онлайн. Всі внутрішні процеси також давно переведено на електронний документообіг, спілкування та збір інформації у CRM-системах.

Будівельні майданчики, своєю чергою, залишаються активні. На кожному об’єкті ми йдемо по графіку й будемо дотримуватись цього принципу й надалі. Звісно, персоналу гарантовані безпечні, у тому числі з точки зору санітарних вимог, умови праці. Люди мають індивідуальні засоби захисту, на роботу та з роботи вони доставляються службовим транспортом. Це навіть не обговорюється. Додам, що, незважаючи на певні складнощі, пов’язані з карантинними умовами, люди готові й раді працювати. І це особливо тішить.

Щодо третього запитання, про ціну – вона точно не стане нижчою. Поясню, чому.

Галузь сильно залежить від валютного курсу та кон’юнктури на ринку праці: ми змушені рахуватись з кожним з цих чинників. Коливання долара – це вже стрес, це зростання цін на матеріали, комплектуючі, метал, енергоносії, логістику тощо – на все те, що є складовими собівартості квадратного метра. Разом з тим, відіграє свою роль і ситуація на ринку праці. Приклад: щойно у 2017 році було відкрито кордони до Європи, затрати на оплату праці будівельників зрівнялись з середньоєвропейськими. Тобто – в українських реаліях виросли вдвічі. Хто не платив робочим – залишався без рук, люди масово виїжджали до Польщі чи ще куди. А піднялись затрати на зарплати – виросла собівартість. Зазначу, що сьогодні маржинальність житлового будівництва в цілому суттєво знизилась, вона значно нижча, ніж, скажімо, була 15 чи навіть 5 років тому.

Часто порівнюють нинішню кризу зі світовою іпотечною катастрофою 2008-2009-го. Не думаю, що це коректно. 11 років тому криза вдарила по ринку первинної нерухомості значно відчутніше. А в українських реаліях вона стала майже драматичною: зупинилося близько 40% всіх будмайданчиків по країні. Решта – ледь ворушились. У покупців не було своїх грошей, іпотечні кошти стали недоступними, відповідно – забудовникам не вистачало ресурсів завершити об’єкти вчасно. Якщо протягом 2008-го в експлуатацію було введено 10,5 млн м² житла (в період, коли криза ще не відчувалась), то у 2009 – лише 6,4 млн м². Тоді ринок суттєво змінився: з нього пішли слабкі, випадкові чи надто молоді компанії, що не змогли чи не встигли напрацювати запас міцності. Залишились найпотужніші.

Цього разу напевно побачимо подібну картину, але у лайт-варіанті.

Криза – це санітар, який примушує кожного показати, хто він є насправді у своєму бізнесі. Недоброчесні, або несумлінні забудовники, які живуть від об’єкта до об’єкта на гроші, що приносять покупці, будуть змушені зійти з арени. Вже зараз, під час карантину, все стає видно: дехто з учасників ринку з першого ж дня зупинив свої майданчики і просто кудись зник.

Погоджуюсь, у цьому мало приємного – особливо для тих, хто виступив інвестором якогось з їх проектів. Але треба розуміти, що вони рано чи пізно все одно б зникли, поховавши під своїми уламками гроші та надії значно більшої кількості сімей.

Натомість потужні, впевнені гравці, котрі мають ресурси, вдалу стратегію, а дехто – позитивну репутацію та кредит довіри від інвесторів, лише зміцнять свої позиції. Їх майданчиків стане більше. А натовп відвідувачів у відділах продажу стане ще ряснішим. Бо будувати треба, й дуже багато. Попит на новобудови з часом лише зростає.

Чому росте попит? З чотирьох причин.

По-перше, є колосальна потреба у житлі. Відкладений попит накопичувався й накопичується в Україні ще з радянських часів. Тоді було запущено декілька тотальних державних програм, спрямованих на вирішення житлового питання. Частково вони впорались з поставленою задачею, але черги на житло не зникли. Ще декілька років тому у Києві, припустімо, формально залишалась радянська черга на житло – і там люди чекали на свій куток по 40-50 років! Нині кожна четверта сім’я у країні не має будь-якого власного житла, кожна третя – потребує якнайшвидшого поліпшення житлових умов.

По-друге, цей попит не задовольняється належним чином. В Україні все ще будується менш, ніж є реальна потреба. Ринку є куди рости – адже навіть зараз, в часи пожвавлення на будмайданчиках, будівельні компанії спроможні збудувати трохи більше половини від тої кількості квадратних метрів, яка зводилась за радянських часів. У 1990 році на території України в експлуатацію було здано 17,4 млн м² житла. Минулого року – лише 11 млн м². А у 2018-му – взагалі 8,7 млн м².

По-третє, у людей з’явились кошти. Під час кризи 2009-го року, коли охочих придбати новобудову на первинному ринку також було вдосталь, фінансова спроможність потенційних покупців виявилась надто низькою. Разом з тим, банки, як ми пам’ятаємо припинили іпотечне кредитування. Сьогодні ж економіка країни суттєво піднялася, у людей з’явились нові можливості та новий рівень купівельної спроможності. Вони вже можуть купити житло за власний кошт – і намагаються це зробити.

По-четверте, нерухомість в Україні була й залишається єдиним найнадійнішим інструментом збереження заощаджень або вдалого інвестування – особливо в часи кризи. Наскільки нестабільною може бути вітчизняна банківська система, ми вже переконалися. Це яскраво показала ситуація банкопаду 2014-2016 років, коли з ринку пішло понад 85 фінустанов і нині ніхто навіть не береться підрахувати, які суми вкладів населення назавжди залишились на заморожених рахунках. Десь чув, що йдеться про декілька річних бюджетів країни.

Водночас гроші, які скеровані на будівництво, ніколи не зникнуть (якщо, звісно, інвестор обирає надійну компанію), і за певний час перетворяться в актив, котрий в будь-якому випадку принесе користь та прибуток.

Трохи арифметики. В середньому по ринку інвестиція у проект, який перебуває на початковій стадії будівництва по завершенні будівництва дає прибуток у 20-35% – у доларовому еквіваленті. Непоганий приріст, враховуючі, що цикл зведення житлового будинку займає від 1,5 до 2,5 років. Тобто, якщо дуже усереднено – це 10-20% у перерахуванні на річний показник. Жоден депозит, тим паче у більш-менш стабільному банку, не запропонує такі умови. Мені можуть заперечити, що фінустанови час од часу залучають гроші і під більш привабливі відсотки. Є така практика. Але ця щедрість стосується лише нацвалюти, яка, на жаль, до кінця строку депозиту ризикує бути зжертою інфляцією та курсовим знеціненням.

Отже, кількість бажаючих придбати житло у забудовників не зменшується – навпаки. Наші ключові покупці – це менеджери середньої ланки та українці, що працюють за кордоном – заробітчани. Ті й інші купують у новобудовах, як ми вже з’ясували, з двох головних причин: поліпшити власні житлові умови або надійно заощадити зароблене чи інвестувати.

У нинішніх умовах деякі бізнеси через кризу та карантин змушені згорнути свою діяльність – це так. Але більша частина приватного сектору починає пристосовуватись, засвоювати нові формати, йти в онлайн. Відтак, заробляти люди не припиняють і не припинять. Так само, як і вирішувати житлове питання. Разом з тим до країни повернулись десятки тисяч заробітчан з заощадженнями. Тобто на ринку покупця посилюється конкуренція. І це на тлі суттєвих валютних коливань та росту курсу долара, які ми спостерігали декілька тижнів поспіль.

Зазначу, що зазвичай на рості долара активність покупців на первинному ринку різко зростає, адже заощадження люди традиційно зберігають в американській валюті, а інвестування відбувається у гривні. При цьому забудовники не підіймають так швидко гривневі ціни на свої об’єкти. Відповідно, з’являється можливість придбати житло вигідніше – рівно настільки, наскільки виріс долар. Скажімо, під час нинішнього стрибка ми побачили зріст на 15-17%. І багато хто з покупців встиг цим скористатися. Багато хто вичікував другу половину березня, коли гривня стала падати, а наші фінансові стосунки з європейськими партнерами ще не були злагоджені. Але зараз, на фоні повідомлень про програму підтримки МВФ, валюта стабілізувалась та гривня трохи відвоювала свої позиції. Тож, так чи інакше, активність покупців збережеться.

Отже, працюємо і спостерігаємо. Думаю, що вітчизняний ринок первинної нерухомості вийде з кризи краще, ніж багато інших галузей – оновленим, міцнішим та якіснішим. Чекати, переконаний, недовго.