Проблеми компенсації за пошкодження та знищення об'єктів нерухомого майна внаслідок війни

За останніми даними Міністерства розвитку громад і територій з 24 лютого 2022 року через війну в Україні було зруйновано або пошкоджено 6800 житлових будинків, і ця цифра невпинно зростає.

Держава обіцяє кожному компенсацію за втрачене житло і вже почались перші кроки в цьому напрямку, а саме створення Реєстру пошкодженого/знищеного майна та розробка нормативно-правової бази.

Так, Верховна Рада України прийняла за основу Проект Закону «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації».

В подальшому, прийнятий закон закладе  механізм реституції майна та компенсації за його пошкодження, тому максимально важливим є його недискримінаційність, прозорість та ефективність у практичному застосуванні.

Почнемо з того, що вказаний законопроект  регулює  процедуру надання компенсації за пошкодження та знищення житлової нерухомості внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації з 24 лютого 2022 року. Даний законопроект не застосовується стосовно комерційного нерухомого майна.

До майна, відносно якого передбачається виплата компенсації , належать:

- квартири, інші житлові приміщення в будівлі, приватні житлові будинки, садові та дачні будинки;

- об’єкти будівництва, у яких були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції та щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;

- складові частини об’єктів, які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна.

При цьому компенсацію можуть отримати лише  фізичні особи – громадяни України та об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, управителі будинків, ЖБК - щодо відновлення пошкодження  спільного майна.

А як бути з нерухомістю, яка належить на праві власності іноземцю,  особі без громадянства або юридичній особі. Адже зазначені особи також постраждали від збройної агресії та втратили житло, чим було порушено їх право власності, яке підлягає захисту за нормами українського законодавства.  Більш того, якщо компенсація буде надаватись за кошти міжнародних фондів  та донорів – звуження прав іноземних осіб виглядає недоречним.

Але зауважу, що така компенсація не повинна надаватись громадянам Російської Федерації.

Законопроектом пропонується такі способи отримання компенсації:

- грошової компенсації шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для цих цілей. Порядок відкриття та ведення таких рахунків визначається Національним банком України;

- передачі об’єкта нерухомого майна шляхом фінансування його будівництва;

- фінансування виконання будівельних робіт з відновлення пошкодженого спільного майна багатоквартирного будинку

Граничний розмір компенсації як для грошової так і у вигляді фінансування будівництва не може перевищувати вартості 150 м.кв. за один об’єкт нерухомого майна.

Методику обрахунку вартості ще буде визначати Кабінет Міністрів України.

При цьому отримувач компенсації має право на отримання об’єкта нерухомого майна, вартість якого перевищує граничний розмір компенсації, самостійно сплативши різницю за ринковою вартістю.

Отже, питання оцінки розміру компенсації має вирішальне значення, адже важливо, щоб обрахована вартість за методикою, яку визначить Уряд, була наближено до дійсної ринкової вартості. В іншому випадку ні про які фактичні 150 кв.м. компенсації не може йти мови.

Принциповим є питання, хто саме повинен оплачувати проведення оцінки вартості відновлення пошкодженого об’єкту та оцінки розміру компенсації – даний законопроект це питання не врегульовує.

Незрозуміло, навіщо в законопроекті прописали як імперативну норму про те, що кількість кімнат в об’єкті нерухомого майна, що надається, не може бути меншою за кількість кімнат у знищеному об’єкті нерухомого майна.

З цього питання у мене виникає така думка. Більшість пошкоджених багатоповерхівок побудовані за стандартами Радянського Союзу, з цього часу планування та використання корисної площі зазнало значних змін.  При цьому в Уряді говорять про зміну будівельних норм для новобудов – обов’язкова наявність схованки у квартирі на випадок військової атаки.  Тому в даному випадку вирішальне значення повинні мати надані квадратні метри або ж грошова компенсація замість них. Інакше, ми знову почнемо будувати «хрущовки», які в порівнянні з сучасними квартирами такого ж метражу, але з іншим плануванням,  значно програють. Питання кількості кімнат в квартирі доцільно залишити на вибір отримувача компенсації.

Також відкритим залишається питання, чи буде включати вартість квадратного метру оздоблювальні та ремонтні роботи.

Далі, в законопроекті вказано, що право власності отримувача компенсації на знищений об’єкт нерухомого майна припиняється у зв’язку з його знищенням. Державна реєстрація припинення такого права здійснюється відповідно до закону після отримання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна.

Нагадаю, що такі реєстраційні дії може зробити лише власник нерухомого майна.  І що робити, якщо після отримання компенсації власник не буде вчиняти жодних дій по внесенню відомостей до реєстру про припинення його права власності. А власність, чи це квартира, або приватний будинок  розташовані на земельній ділянці, на яку оформлене  відповідне право.

Доцільним в даному випадку є передача знищеного нерухомого майна органам місцевого самоврядування або на користь місцевої адміністрації одночасно з отриманням компенсації.

Також в законопроекті належно  не розкрито питання  створення та функціонування Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації. Так, не визначено максимальний склад Комісії,  не вказано, чи підлягає оплаті робота членів Комісії, порядок включення та виключення членів Комісії, порядок оскарження їх рішень.

Вказано граничний  строк для подачі заявки про компенсацію до Комісії – 90 днів з дати закінчення воєнного стану.

Проте, важаючи на те, що мільйони людей були змушені виїхати за кордон, необхідно передбачити можливість поновити строк на її прийняття, якщо була поважна причина пропуску строку.

Безумовно такий законопроект давно назрів і його необхідно приймати, проте він повинен містити дієвий механізм захисту  прав і свобод людини і громадянина. А для досягнення цієї мети він потребує суттєвого доопрацювання.