Оренда нерухомості в умовах воєнного часу

В умовах воєнного стану виникає значна кількість спорів у сфері орендних відносин. Дуже часто орендарі не в змозі платити орендну плату.

В порядку ч. 4 та 6 ст. 762 ЦК України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Таким чином, важливо розуміти чи існують обставини, які призводять до зменшення можливості використання орендованого майна чи взагалі до неможливості його використання за призначенням.

При цьому, страх орендаря перед війною, який змусив його виїхати у інше місто чи взагалі за кордон, або втрата доходів, не є достатніми підставами для зменшення або звільнення від сплати оренди. У такому випадку слід розглянути варіант дострокового припинення дії договору. 

Для розуміння існування обставин, які впливають на зменшення чи звільнення від орендної плати, необхідно розрізняти статус населених пунктів у яких знаходиться орендоване майно. У містах, які перебувають під окупацією або щільним вогнем ворожої артилерії (наприклад, Маріуполь, Авдіївка, Сєвєродонецьк та ін.) використання орендованого майна неможливе. У таких містах, як Харків або Краматорськ залишається певна та досить обмежена можливість використання орендованого майна.

Доказами часткової або повної неможливості використання орендованого майна можуть бути:

- наявність щільних обстрілів;

- відсутність працюючих комунікацій (світло, вода та ін.);

- наявність рішень органів місцевої влади або військових адміністрацій щодо обов'язкової або рекомендованої евакуації населення;

- руйнування будівлі у якій знаходяться орендовані приміщення, по причині ракетних чи артилерійських обстрілів.

- незабезпечення орендодавцем захисту орендованих приміщень від мародерів та злочинців.

- тривалість повітряної тривоги.

Після того, як буде встановлено наявність вказаних обставин орендар має право письмово звернутися до орендодавця з вимогою зменшити розмір орендної плати або взагалі звільнити від неї. У разі відмови орендодавця орендар має право звернутися з позовом до суду.

При цьому, 28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата України опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії Російської Федерації проти України та визнала її у якості форс-мажорної обставини (обставини непереборної сили).

Враховуючи це, ТПП України підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Тим не менш суб'єкт господарювання, який об'єктивно не має змоги платити орендну плату має звернутися до Торгово-Промислової Палати свого регіону з метою отримання Сертифікату про настання форс-мажорних обставин. Без отримання такого Сертифікату вважається, що форс-мажорні обставини не настали відносно конкретного суб'єкта господарювання. Інакше кажучи ТПП України проголосила військову агресію форс-мажорною обставиною, але тільки щодо певного кола суб'єктів, які дійсно мають до неї відношення (наприклад, ресторан у Маріуполі, а не ресторан в Ужгороді). Такі обставини настали у більшості випадків тільки щодо об'єктів оренди, які перебувають на окупованих територіях, адже орендар не має змоги платити оренду через припинення роботи банківської системи. 

Крім цього, отримання Сертифікату про настання форс-мажорних обставин звільняє орендаря від штрафних санкцій за порушення строків сплати оренди, але не звільняє від необхідності сплачувати власне орендну плату. Орендар з Сертифікатом може сам обирати варіант своєї поведінки: чи шукати гроші та сплачувати оренду, чи дочекатися закінчення дії форс-мажорних обставин та сплатити борг з оренди після припинення військової агресії. Розмір такого боргу, або взагалі його наявність, буде залежати від існування реальної можливості використання орендованого майна під час дії форс-мажорних обставин.

Як було зазначено вище, якщо орендар через страх війни виїхав на постійне або тривале тимчасове мешкання у інший населений пункт, то доречніше не вступати у спори щодо розміру орендної плати, а достроково припинити дію договору оренди. 

У такому випадку можна скористатися пунктами договору оренди про односторонню відмову від договору. Зазвичай у договорах оренди передбачено місячний строк повідомлення про дострокове розірвання договору та припинення відносин.

У разі, якщо такі пункти відсутні слід провести з орендодавцем зважені перемовини з метою розірвання договору оренди на взаємовигідних умовах.

Важливо пам'ятати, що орендар має право в односторонньому порядку розірвати договір оренди нерухомого майна у випадку, якщо орендоване майно було пошкоджене в результаті обстрілів, а орендодавець відмовляється провести капітальний ремонт нерухомості (п. 2 ч.1 ст. 784 ЦК України).

У разі відмови орендодавця розірвати договір добровільно, орендар має право звернутися з відповідним позовом до суду. Орендар має довести, що істотним чином змінилися обставини, а договір оренди для нього відтепер є вкрай невигідним. У такому випадку договір оренди буде вважатися розірваним з моменту набрання законної сили рішенням суду. При цьому, якщо орендодавцем будуть заявлені вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати, суд визначить наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору з огляду, в тому числі, на ч. 4 та 6 ст. 762 ЦК України.