Чи можлива автоматична пролонгація договору оренди земельної ділянки?

Доволі часто виникає зазначене питання після припинення строку дії Договору у випадку, якщо ділянку не було повернено Орендодавцю за актом приймання-передачі.

Ст. 31 ЗУ «Прооренду землі» містить перелік підстав для припинення договору оренди землі.

Так, договір оренди землі припиняється вразі:

закінчення строку, на який його булоукладено;

викупу земельної ділянки для суспільнихпотреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільноїнеобхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власниказемельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи - орендаря,засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи - орендаря;

відчуження права оренди земельноїділянки заставодержателем;

набуття права власності на житловийбудинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особоюземельній ділянці;

припинення дії договору, укладеного врамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладениху рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється такожв інших випадках, передбачених законом.

Але чизастосовуються до договорів оренди землі ст. 764 Цивільного кодексу? Позиція державних органів з наведеного питання суперечлива.

Так, Державнийкомітет України із земельних ресурсів у своєму Листі від 15.12.2008 р.14-17-6/14547 надходить до висновку, що у разі якщо орендар продовжуєкористуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то завідсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця післязакінчення строку договору він підлягає поновленню на той самийстрок і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмовезаперечення здійснюється листом-повідомленням (частина третя статті 33 ЗаконуУкраїни "Про оренду землі"). Отже, у разі якщо орендодавець не бажаєпоновлювати договір оренди землі після закінчення його строку, він повиненнадіслати орендарю лист-повідомлення з відповідним запереченням.

Іншої позиціїдотримується Вищий господарський суд України у оглядовому листі від 30.11.2007р. N 01-8/918, зазначаючи, що відносини найму (оренди) врегульовані главою 58Цивільного кодексу України, зокрема, статтею 764 цього Кодексу визначено: якщонаймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму,то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договірвважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно дочастини другої статті 759 та частини другої статті 792 Цивільного кодексуУкраїни законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконаннядоговору найму (оренди), а відносини щодо найму (оренди) земельної ділянкирегулюються законом. Частиною шостою статті 93 Земельного кодексу України такожпередбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зчастиною першою статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк діїдоговору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати50 років. В силу частини першої статті 31 цього Закону договір оренди земліприпиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Щодо поновленнядоговору оренди земельної ділянки Закон України "Про оренду землі"містить положення, які не є тотожними відповідним нормам Цивільного кодексуУкраїни та Господарського кодексу України.

Стаття 33вказаного Закону передбачає, що після закінчення строку, на який було укладенодоговір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно доумов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бутизмінені за згодою сторін. У разі, якщо орендар продовжує користуватисяземельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутностіписьмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строкудоговору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, якібули передбачені договором. Письмове заперечення здійснюєтьсялистом-повідомленням.

Тобто цієюнормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору орендиземельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лишевизначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню.

Разом з тим,відповідно до пункту тридцять четвертого статті 26, пункту другого статті 77Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питаннярегулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в орендута поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарномузасіданні ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичнихосіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів абопосадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Таким чином,законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює правовласності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулюванняземельних відносин є прийняття рішення сесії.

Зважаючи на те,що необхідною умовою укладення та поновлення договору оренди земельної ділянки,яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідногорішення органу місцевого самоврядування, зобов'язання цього органу укласти абопоновити договір оренди земельної ділянки за відсутності такого рішення єпорушенням його виключного, передбаченого Конституцією України, права на здійсненняправа власності від імені Українського народу та управління землями, якепідлягає захисту.

Підтримуєтьсяпозиція ВГСУ й у «Віснику податкової служби України» (травень 2010 р., № 18(590), с. 35 (www.visnuk.com.ua)).

Враховуючи вищезазначене,у разі припинення строку дії Договору та не укладення Сторонами (на підставірішення органу місцевого самоврядування) відповідної додаткової угоди доДоговору оренди землі, такий договір припиняє свою дію, а відтак не можебути підставою для оплати орендної плати за ним.