Приватизация земель: право или фарс...

В серии публикаций "Правовые тупики" рассмотрим конкретные проблемы в сфере недвижимости. Это практическое дополнение к теоретическим публикациям по "Земельному праву Украины". Правовой тупик 1 это бесплатная приватизация земель.

Что я называю правовыми тупиками?

Многим известны ситуации, в которых отечественное законодательство в буквальном смысле слова ставит в тупик. Когда в законе черным по белому написано: «могут», «имеют право», «обязаны», «запрещается требовать», а в жизни ничего не получается. Почему так происходит? Причин тому много, экономических, политических, социальных, культурных, исторических, а также исключительно правовых.

Чаще всего тупиковые или же патовые ситуации возникают тогда, когда по разные стороны бюрократических баррикад оказываются заявитель и тот, кто имеет право (и в то же время обязан) решить его проблему. Именно такие случаи мы попробуем поэтапно рассмотреть.

С одной стороны в таких отношениях участвуют гражданин либо некая организация, с другой – муниципальный (государственный) орган, служащий. Непробиваемой баррикадой между ними порой оказывается само законодательство, не позволяющее в рамках закона разрешить ситуацию…либо нет нужных полномочий, либо не закреплен способ их реализации.

Чиновники и физические (юридические) лица, т.е. их клиенты, играют по разным юридическим правилам. Для субъектов «частного сектора» предусмотрен принцип диспозитивности: можно все, что не запрещено; для «публичных служащих», наоборот – императивный принцип: можно лишь то, что прямо предусмотрено законом и только так, как им велено.

В ряде ситуаций чиновник не может удовлетворить своего клиента (заявителя). Получается, что закрепленное законом «право» не может быть реализовано. Именно тут происходит разрыв коммуникации. Ведь, как известно, общение через преграду накаляет обстановку. Результатами накала становится обилие жалоб граждан и организаций, недовольство руководством страны, областей, районов, городов, сел и поселков; негативным отношением к «чиновничьему классу» в целом.

Сфера недвижимости, как кладезь проблем

Огромное количество проблем (тупиков) накопилось за долгие годы независимости  Украины в сфере создания и оборота объектов недвижимости. Они напоминают сложный лабиринт, где различные тропы выводят к глухим стенам. Причем один и тот же человек за свою жизнь может пройти разными дорогами и столкнуться с множеством разных тупиков. Особенностью отечественного лабиринта является его хаотичность. Тупиковые ответвления отнюдь не подчинены единому замыслу, обобщающей идее. Потому ходить тропами можно бесконечно.

Все мы живем, работаем, общаемся, получаем и растрачиваем знания внутри объектов недвижимости: домов, зданий, сооружений, бесплатно перемещаемся по недвижимой в юридическом отношении земле. Лишь относительно небольшой процент людей постоянно проживает вне пределов созданной руками человека недвижимости. Им не повезло. Самое ценное, что у нас есть, непременно недвижимо по своей правовой природе. Естественным стремлением людей является присвоение недвижимости как напрямую, так и при помощи правовой фикции юридического лица. К тому же, именно недвижимость приносит неплохую ренту (с минимальным износом, если говорить о рукотворной недвижимости). А самая главная недвижимость – земля не изнашивается в принципе, не имеет срока амортизации. Она не умаляется в процессе использования как другие привычные нам вещи, даже недвижимые, и не переносит со временем свою стоимость на стоимость произведенной продукции. Земля, как некоторые драгоценности, со временем способна увеличиваться в цене по законам рынка. Цена растет вследствие увеличения спроса в условиях ограниченного предложения. Земля – это пространство, а оно ограничено. Но земельные ресурсы могут улучшаться и в прямом смысле. При рациональном использовании земли можно повысить плодородность почв.

Всем этим обосновывается стремление наших соотечественников заполучить как можно больше земельных участков в частную собственность и желательно совсем бесплатно.

Поэтому при всем многообразии проблем в сфере недвижимости хочется сначала рассмотреть т.н. «первичное» приобретение прав собственности на государственную и коммунальную землю вследствие бесплатной приватизации земельных участков.

«Бесплатная» приватизация земельных участков – это хорошо?

Известно, что каждый гражданин Украины имеет право на целый ряд земельных участков, которые ему любезно обязуется предоставить государство буквально по первой просьбе. На сегодня желание получить земельные участки в собственность бесплатно изъявило более 13 млн. наших сограждан. Ближайшим сородичем бесплатной приватизации является гражданско-правовой институт дарения. Однако, тут свои законы.

Сразу хочется отметить, что рассмотрение этого вопроса, мягко говоря, запоздало. Приватизация взяла старт в далеком 1992 году с принятием правительственного Декрета «О приватизации земельных участков», согласно которому и было передано большинство земельных участков. Приватизация не была окончена с принятием и вступлением в силу с 2002 года Земельного кодекса Украины (ЗКУ). Согласно этому закону КАЖДЫЙ (!) гражданин Украины имеет право получить:

1. Участок, пребывающий в его пользовании (ч.ч. 1, 2 ст. 118 ЗКУ);
2. Участок из земель государства или громады в границах норм бесплатной приватизации, варьирующихся в зависимости от статуса населенного пункта (ч.ч. 6 – 9 ст. 118, ст. 121 ЗКУ);
3. Участок при приватизации земель государственных и коммунальных сельхозпредприятий (ст. 25 ЗКУ, ч.ч. 3 – 5 ст. 118 ЗКУ);
4. Участок, положенный члену фермерского хозяйства (ст. 32 ЗКУ, ч.ч. 1, 2, 6–9 ст. 118 ЗКУ).

Кроме того, через фикцию юридического лица, к случаям бесплатного получения земель можно условно отнести случаи передачи:

1. земель общего пользования в собственность садового общества (ст. 35 ЗКУ);
2. земельных участков для жилищного и гаражного строительства – жилищно-строительным (жилищным) и гаражно-строительным кооперативам (ст. 41 ЗКУ);
3. земельных участков многоквартирных домов ОСМД (ст. 42 ЗКУ).

Вот сколько всего имеет «право» заполучить в том или ином варианте каждый наш соотечественник. Казалось бы, получение свободного участка - социализм в лучшем проявлении, подарок от государства. На поверку оказывается, что в этом «уравнивании» кроется наибольшее неравенство и стратификация.

Если присмотреться внимательней…

По подсчетам ученых свободной земли, пригодной к приватизации, попросту не хватит на каждого жителя, если все мы вдруг возжелаем реализовать вышеупомянутые «возможности». Земля, конечно, есть. Например, огромные земельные массивы заняты территориальным морем Украины. Но, во-первых, по закону она не подлежит приватизации, во-вторых, едва ли кто захочет ее получить для строительства жилого дома и иных подобных нужд. Кроме того, в законе совсем не была учтена и рассчитана потребность в бесплатном получении земли нашими будущими гражданами, грядущим поколением.

Незыблемая посылка - территория Украины ограничена. В связи с этим в некоторых населенных пунктах, преимущественно сельских, даже вводятся земельные очереди. Возможно, намерения и благие, но «благими намерениями…». Тут и проявляется неравенство. Во-первых, внедрение таких земельных очередей, в отличие от жилищных очередей, не предусмотрено законодательством. Во-вторых, «администрирование очередей» имеет существенные коррупционные риски. В-третьих, очереди создают основу для дискриминации: в отсутствие четко установленных законодательством критериев для постановки и продвижения по очереди, одни люди получают землю, другие – нет. Итог зачастую плачевен.

В условиях территориальной ограниченности земельных ресурсов и сами чиновники, в той или иной мере участвующие в распределении земельных благ, находятся в щекотливом положении. Приходится фактически выбирать тех лиц, которым предоставлять землю, соответственно, не удовлетворяя интересов остальных.

Ряд законов, принятых до вступления в силу ЗКУ, предусматривают определенные «льготы», первоочередные права на получение земли для некоторых категорий граждан (детей войны и пр.). Поскольку ЗКУ таких «льгот» не предусматривает, передача земельных участков в особом порядке может быть расценена как дискриминация по отношению к другим гражданам. Отказ же в передаче формально не соответствует предписаниям этих «застаревших» законов.

Говорить о более-менее гарантированном праве на бесплатное получение участков (по факту оно далеко не бесплатное, т.к. геодезические, землеустроительные иные работы должны быть оплачены) можно лишь в случаях:

1. передачи участков, которые уже находятся в пользовании граждан. Важно, чтобы это право пользования могло быть документально подтверждено, с чем часто возникают проблемы.
2. передачи участков гражданам, имеющим строения на участках.

Законодатель ходит «вокруг да около», меняя редакцию ст. 120 ЗКУ, однако, до сих пор в законодательстве отсутствуют правила об автоматическом возникновении права собственности на участки в таких случаях. А им там самое место.

Право же на получение свободной земли соответствующими гарантиями и обеспечением не обладает, а, следовательно, в юридическом отношении «правом» не является. Представляется, что и исключение его из закона или переведение на «возмездную основу» не будет противоречить Конституции Украины.

Запущенная в 1992 году и затянувшаяся вместо одного года больше чем на 20 лет бесплатная приватизация нередко шла во вред. Многим известны примеры бесплатного получения озер и лесов под видом приватизации земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства. В городах и поселках до сих пор реализуются схемы бесплатного получения участка в собственность в рамках норм бесплатной приватизации с последующим (бесплатным) изменением целевого назначения и так далее. Ни государство, ни громада не получают с таких действий ни копейки. По крайней мере, в виде прямых поступлений. Интересно, что во многих случаях не вносится и долевое участие в развитие городской инфраструктуры. В итоге получается, что громады навсегда теряют свои важнейшие материальные активы «просто так».

В то же время, люди, действительно нуждающиеся в земельных участках для обустройства жилища, землю не получают и оказываются в самом настоящем правовом тупике, когда «право» якобы есть, а реализовать его на практике невозможно.

Оправдано ли сохранение института бесплатной приватизации? Является ли он реализацией закрепленного Конституцией права на землю Украинского народа? Думается, что нет. Положения о бесплатной приватизации (свободных участков) подлежат исключению из закона либо заменой иными принципами. Последние могут быть весьма гибкими, например, предусматривать выплату покупной стоимости с многолетней рассрочкой и т.п. Среди плюсов такого подхода можно отметить и то, что участки будут попадать тем людям, которым они реально нужны.

Хочется обратить внимание на то, что изложенное выше есть лишь субъективное отношение автора к институту бесплатной приватизации земель, не хочется, чтобы люди и далее попадали в тупики…

De lege lata данный институт все еще существует.

Рассмотренная проблема тесно связана с проблематикой защиты прав и интересов граждан в судебных инстанциях. В частности, заявители, которые не смогли в силу тех или иных причин получить вожделенный участок, обращаются в суды с разнообразными исками. В последующем хотелось бы рассмотреть этот вопрос отдельно..