Держреєстрація прав в умовах воєнного стану: що змінилося?

Що наразі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державному реєстрі прав) забезпечено можливість проведення реєстраційних дій відповідно до Закону "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Про це йдется в Листі Мін'юсту № 79778/8.4.1/32-23 від 20.06.2023.

На сьогодні у Державному реєстрі прав реалізовано проведення реєстраційних дій щодо таких типів об'єктів нерухомого майна як:

- закінчений будівництвом об'єкт;

- об'єкт будівництва;

- майбутній об'єкт нерухомості.

У Держреєстрі додано нові типи права власності: "спеціальне майнове право" та "право інвестора" відповідно до постанови Кабміну від 13 червня 2023 року N 596, якою затверджено Порядок поширення дії Закону № 2518-IX на об'єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стануть самостійними об'єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом) та забезпечено можливість реєстрації нових типів обтяжень, таких як:

- гарантійна частка;

- обтяження речових прав на майбутній об'єкт нерухомості;

- обтяження подільного об'єкта будівництва;

- обтяження на користь замовника/девелопера будівництва.

Разом з цим, відповідно до положень Закону № 2518-IX реєстрація речових прав чи обтяжень таких прав на відповідні об'єкти можлива виключно у разі існування таких об'єктів в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (далі - ЄДЕССБ) та присвоєння їм ідентифікатора.

У разі звернення за проведенням державної реєстрації прав вперше у зв'язку з реалізацією Закону № 2518-IX державному реєстратору прав на нерухоме майно на підставі наданого номера документа (Заяви) необхідно одержати такий документ шляхом інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та ЄДЕССБ.

При цьому в міністерстві звернули увагу, що залишається незмінною сама процедура подання заяви для державної реєстрації прав (1 заява - 1 об'єкт) та сукупність як юридичних, так і технічних дій, що мають бути проведені в Державному реєстрі прав (прийняття рішення, відкриття розділу тощо).

Закон №2518-IX

У зв’язку із вищезазначеними нововведеннями, хотілося б звернути увагу на ряд важливих аспектів у цьому напрямку.

Так, 10 жовтня 2022 року набув чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (Далі – Закон №2518-IX), у відповідності з яким з'являються нові види об'єктів, права по яким підлягають обов'язковій державній реєстрації.

Серед іншого, збільшується визначення відповідних заявників, які можуть звертатися до нотаріусів, як державних реєстраторів за проведенням відповідних реєстраційних дій. Це - замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва.

Тут варто підкреслити, що девелопер будівництва – це виключно юридична особа, яка забезпечує організаційну складову та фінансування будівництва.

У відповідності із Законом №2518-IX також з'являються обтяження, пов'язані безпосередньо з майбутнім будівництвом, з визначенням гарантійної  частки, з гарантії завершення будівництва.

На кожен об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, під час проведення держреєстрації в державному реєстрі відкривається новий розділ, формується реєстраційна справа і присвоюється реєстраційний номер. 

Нотаріусам наразі не так просто сприйняти таке нововведення, оскільки завжди новий розділ відкривався на конкретно визначений об'єкт нерухомого майна, якому притаманні відповідні ознаки: адреса, відсоток забудови тощо.

В даному ж випадку мова йде про майбутній об'єкт нерухомості, який поки що є виключно у проектній документації.

Зміни у реєстраційному провадженні

У разі, якщо державна реєстрація проводиться у зв'язку із змінами проектної документації на будівництво щодо подільного об’єкта незавершеного будівництва, подається заява про:

- державну реєстрацію спеціального майного права, або припинення спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості;

- зміну технічних характеристик подільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості;

- зміну гарантійної частки.

Одна заява про держреєстрацію подається у разі зміни майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки.

Реєстраційна дія в Державному реєстрі прав, проведена в автоматичному режимі, вважається дією технічного адміністратора.

Якщо пояснювати у більш практичному розумінні, можна навести такий приклад.

Є об'єкт нерухомого майна, по якому затверджена відповідна проектна документація на будівництво подільного об'єкта незавершеного будівництва.

Багатоповерховий житловий будинок, який у попередній документації має бути збудований. У документації передбачено створення на першому та другому поверсі нежитлових приміщень. Проте, в процесі узгоджувальних нарад, в тому числі з інвесторами та девелоперами, які представляють інтереси відповідних інвесторів, вирішено, що другий поверх буде житловим. Тобто нежитлові приміщення перетворюються в житлові. На стадії затвердження проектної документації і до введення об'єкта в експлуатацію, це можна змінити за рахунок змін проектної документації.

Такі дії можуть проводитися автоматично, або ж шляхом подання відповідної заяви до державного реєстратора. Якщо ж об’єкт введено в експлуатацію, це можна зробити виключно через реконструкцію.

Зміна гарантійної частки

Торкаючись питання зміни гарантійної частки, варто наголосити, що вона розраховується з урахуванням площі, яка затверджена проектною документацію майбутнього об'єкта нерухомого майна. Якщо наприклад додається, або навпаки, прибирається, якийсь поверх.

Одна заява про державну реєстрацію подається у разі зміни майбутніх об'єктів нерухомості включених до гарантійної частки. Тобто, до гарантійної частки в майбутньому можуть бути включені квартири в переліку відповідних номерів, що підтверджується будівельним паспортом та проектною документацією. Знову ж таки, нумерація квартир – це приблизний варіант, який може бути в даному випадку застосованим. Нумерація квартир може змінюватися до закінчення проведення будівельних робіт і введення об’єкта в експлуатацію.

Що з адміністративним збором?

Законом № 2518-IX також розширено перелік підстав для відмови проведення державної реєстрації. Зокрема додано пункти 14-20 частини першої ст. 24. Також уточнено та доповнено перелік документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація речових прав на нерухоме майно.

 Необхідно також звернути увагу на зміни у реєстраційному провадженні, пов'язані з адміністративним збором.

Так, за державну реєстрацію спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва на підставі заяви про державну реєстрацію права, поданої в паперовій, або електронній формі, справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (270 грн).

За державну реєстрацію спеціального  майнового права на об’єкт нерухомості на підставі заяви про державну реєстрацію права поданої в паперовій, або в електронній формі справляється адміністративний збір у розмірі 0,05 мінімальної заробітної плати за кожен майбутній об'єкт нерухомості (340 грн).

Тобто, за спеціальне майнове право за майбутній об’єкт нерухомого майна плата справляється з розрахунку мінімальної заробітної плати.

За державну реєстрацію спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, права власності на об’єкт нерухомого майна, яка у випадках зазначених цим законом, здійснюється автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав, адмінзбір не справляється.

За державну реєстрацію права довірчої власності на отриманий в управління об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, справляється адмінізбір у розмірі 0,01 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (30,00 грн).

За внесення до державного реєстру запису про спільну сумісну власність власників об'єкта нерухомого майна, (житлових та нежитлових приміщень) на приміщення (місця) загального користування, будівлі та споруди, а також належні до них будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників відповідного об'єкта та розташовані на прибудинковій території, адміністративний збір не справляється.

Тут треба відмітити, що поки що механізму реалізації такої норми немає, оскільки не достатньо прописані порядок і особливості подання відповідних документів. Утім, на практиці вже є прецеденти, коли нотаріуси та державні реєстратори намагалися зареєструвати права співвласників на місця загального користування, або навпаки, на конкретно визначену фізичну, чи юридичну особу. 

Шо підлягає нотаріальному посвідченню?

Нотаріальному посвідченню підлягають:

- договір щодо організації та фінансування будівництва об'єкта;

- правочини щодо другого та наступного відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва майбутнього об'єкта нерухомості;

- договір про відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва і майбутнього об'єкта нерухомості;

- договір застави, якщо предметом застави є нерухоме майно, об'єкт не завершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомого майна, а також в інших випадках встановлених законом;

- попередній договір щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості;

- договір управління нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва і майбутнім об'єктом нерухомості.

Закон №2255-IX

Суттєві зміни у реєстраційне законодавство також вніс Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» (Далі – Закон №2255-IX), який набрав чинності 26.07.2022 року.

Перше – це обов'язок надавати інформацію на запит державного реєстратора. У разі відсутності відповіді на запит державного реєстратора, настає адміністративна відповідальність.

Щоправда, поки що немає механізму притягнення до адміністративної відповідальності. В Кодекс України про адміністративні правопорушення зміни не були внесені, і питання залишилося не відкоригованим.

Повідомлення про використання ідентифікаторів до Державного реєстру прав подається невідкладно, але не пізніше наступного робочого дня.

Характеристики об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці (склад, фактична площа, об’єм, технічний стан), оновлюються під час проведення реєстраційних дій чи отримання інформації з Державного реєстру прав в режимі реального часу в порядку інформаційної взаємодії з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва (у разі наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про такий об’єкт).

У разі, якщо під час отримання інформації з Державного реєстру прав у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відсутні відомості про об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, в інформації з Державного реєстру прав відображаються характеристики такого об’єкта, наявні в цьому реєстрі.