Оформлення в суборенду земельної ділянки без рішення Київради: що говорить практика?

Одним із методів не тільки зекономити на орендній платі, а ще й заробити на цьому – є суборенда земельної ділянки.

Знайти суборендаря земельної ділянки в столиці досить складно, оскільки переплачувати за користування земельною ділянкою вигідно лише тоді, коли прибуток значно перевищує витрати. Тому питання передачі ділянки в суборенду частіше виникає у тих землекористувачів, які мають договори оренди ділянок для забудови (коли вид використання земельної ділянки "для будівництва/реконструкції та подальшого обслуговування"), а фінансування для здійснення такої забудови відсутнє. В таких випадках орендарям доцільно знайти інвестора або ж передати земельну ділянку чи її частину в суборенду забудовнику.  

В залежності від розмірів земельної ділянки, побажань орендаря та можливостей потенційного суборендаря її можна передати в суборенду повністю або лише частково з чітко визначеними межами.

Суборенда частини земельної ділянки

Чинним земельним законодавством передбачені лише два випадки використання частини земельної ділянки: використання частини ділянки на праві сервітуту та суборенда частини земельної ділянки.

Особливістю використання частини земельної ділянки є та обставина, що відповідна «частина» не має кадастрового номеру і, по суті, не є повністю самостійним об’єктом цивільного обігу, на відміну від сформованої земельної ділянки. Відповідна частина має похідний характер по відношенню до основної земельної ділянки, і права сервітуарія чи суборендаря на таку частину залежать від прав на саму земельну ділянку.

Тут варто підкреслити, що суборенда частини земельної ділянки може бути вигідною з економічної точки зору бо суборендар бере собі лише ту кількість землі яка йому дійсно конче необхідна, і відповідно платить лише за неї. При цьому решта земельної ділянки залишається у володінні орендаря.

Утім, тут існують і певні законодавчі прогалини. Передусім, це відсутність визначених меж нової території - частини земельної ділянки. Для того щоб користування такою частиною було повністю законним необхідно розробити спеціальну землевпорядну документацію - технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право суборенди, сервітуту.

Статтею 55-1 Закону України «Про землеустрій» визначені вимоги до розробки такої технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право суборенди, сервітуту.

У даному випадку необхідним є також здійснення кадастрової зйомки. Відповідно до частини другої статті 198 Земельного кодексу України, кадастрова зйомка включає, зокрема, погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами.

Додатком № 2 до Інструкції Про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 18 травня 2010 року N 376 (Далі – Інструкція №376), встановлено форму та зміст акту прийомки-передачі межових знаків на зберігання, в якому зазначається, чи має власник/користувач суміжних земельних ділянок претензії до існуючих меж.

Згідно з п. 3.12. Інструкції №376, закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється землевпорядною організацією у присутності власника (користувача) земельної ділянки, власників (користувачів) суміжних земельних ділянок або уповноважених ними особою. Повідомлення власників (користувачів) суміжних земельних ділянок про дату і час проведення робіт із закріпленням межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється виконавцем завчасно, не пізніше ніж за 5 робочих днів до початку проведення робіт із закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (за місцевості). Повідомлення про дату і час проведення робіт надсилаються власниками (користувачам) рекомендованим листом, кур’єрською поштою, телеграмою чи за допомогою інших засобів зв’язку, які забезпечують фіксацію такого повідомлення.

Власники (користувачі) суміжних земельних ділянок, місце проживання яких невідоме, повідомляються про час проведення робіт із закріплення межовими знаками поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) через оголошення у пресі за місцезнаходженням земельної ділянки.

Як отримати згоду власника на передачу земельної ділянки в суборенду?

Передача орендованої земельної ділянки чи її частини в суборенду може здійснюватись орендарем, якщо це передбачено договором оренди або ж за письмової згоди орендодавця. Земельна ділянка може бути передана в суборенду із дотриманням істотних умов договору, а отже без зміни цільового призначення, на строк, що не перевищує визначений договором оренди землі, умови договору суборенди мають бути обмежені умовами договору оренди.

Процедура здається доволі простою, але виключно у випадках, коли мова йде про приватні земельні ділянки.

Коли ж орендар хоче передати в суборенду земельну ділянку комунальної власності, землекористувачам доводиться зіткнутися з забюрократизованою системою Департаменту земельних ресурсів і втягнутись у багаторічну боротьбу з Київською міською радою (КМР), до повноважень якої належить право розпорядження земельними ділянками.

Який порядок оформлення договору суборенди земельної ділянки або її частини?

Передача земельних ділянок в суборенду регулюється Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі". Столична земля додатково регулюється ще й Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим Рішенням КМР від 20 квітня 2017 року N 241/2463.

У випадках, коли орендар земельної ділянки використовує лише частину земельної ділянки, іншу частину може передати в суборенду, важливим є правильне затвердження та погодження  Технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються право суборенди та складається із наступних етапів:

- подання клопотання до Київської міської ради про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки на яку поширюється право суборенди;

- одержання резолюції (доручення) Київського міського голови або його заступника (як показує практика, доручення на розроблення технічної документації зазвичай надає заступник голови – секретар Київської міської ради);

- укладення договору із землевпорядною організацією ("акредитованою" в Департаменті земельних ресурсів міста Києва) на розроблення документації із землеустрою;

- погодження Технічної документації власником земельної ділянки (в Києві повноваження щодо погодження такого виду документації із землеустрою передані Департаменту земельних ресурсів) та затвердження, зверніть увагу, набувачем права суборенди;

- внесення відомостей про частину земельної ділянки на яку поширюється право суборенди до Державного земельного кадастру;

- подання клопотання до Київської міської ради про надання дозволу на передачу частини земельної ділянки в суборенду;

- отримання дозволу у вигляді Рішення Київської міської ради.

Якщо ж у суборенду передається земельна ділянка, а не її частина, тоді пропускаємо усі бюрократичні процедури та роботи із землеустрою і відразу подаємо клопотання про надання дозволу на передачу земельної ділянки в суборенду.

З огляду на порядок все виглядає просто і зрозуміло, але на практиці оформлення права користування чи власності на земельні ділянки в місті Києві можна чекати роками. Регламент роботи столичного органу самоврядування не регулює чітких строків розгляду питань, що стосуються розпорядження земельними ділянками.

У свою чергу строків розгляду земельних питань визначених Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві депутати Київради не дотримуються.

Тут проблема полягає не лише у відсутності регламентації строків розгляду Рішень Київради. Ставлення депутатів до прийняття рішень із земельних питань ніколи не відрізнялось їх неупередженістю. Кадастрові справи «гуляють» роками поміж постійних комісій Київради, іноді навіть потрапляють до тих, що мають дуже опосередковане відношення до земельної сфери, а комерційні земельні ділянки взагалі викликають багато запитань і протиріч під час прийняття рішень щодо них.  

Закон України "Про оренду землі" та "мовчазна згода" як інструмент

Зважаючи на складнощі при отриманні дозволу органу місцевого самоврядування чи інших органів уповноважених розпоряджатися земельними ділянками, законодавці у тексті профільного Закону "Про оренду землі" дали можливість зацікавленим особам не чекати роками рішень розпорядників земельними ділянками, а скористатись так званим "принципом мовчазної згоди".

Суть цього принципу полягає у тому, що якщо протягом одного місяця після подання клопотання про надання дозволу на передачу земельної ділянки або її частини в суборенду орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Отже, у разі відсутності у місячний строк з дня реєстрації клопотання Київською міською радою дозволу на укладення договору суборенди чи мотивованої відмови у цьому, орендар має право звернутись до нотаріуса за посвідченням такого договору. При цьому якщо основний договір оренди землі укладено в нотаріальній формі, то нотаріальне посвідчення договору суборенди є обов’язковим в силу вимог закону. Якщо ж основний договір оренди укладено в простій письмові формі, то нотаріальне посвідчення договору суборенди може бути здійснено за бажанням сторін.

При  цьому варто пам’ятати, що незалежно від того чи посвідчується договір нотаріально, саме нотаріус є уповноваженою особою що має право зареєструвати у Державному реєстрі речових прав відповідне право суборенди.

Що стосується використання такого інструменту як "принцип мовчазної згоди" в розрізі передачі земельних ділянок в суборенду у місті Києві, то тривалий час така можливість мовчки блокувалась на рівні чиновників КМР. По суті, лише з 2017 року Порядком набуття прав на землю згідно Рішення № 241/2463, можливість скористатися ст. 8 Закону України "Про оренду землі" стала реальною.

Головне – правильна підготовка!

Як підсумок, до внесення змін у земельне законодавство, кожен може скористатися "мовчазною згодою" і передати орендовану земельну ділянку у суборенду. Але для укладення договору суборенди земельної ділянки державної чи комунальної власності необхідно підготуватись:

- отримати письмовий дозвіл або підтвердити відсутність заперечення зі сторони землевласника;

- погодити та затвердити технічну документацію (в разі передачі в суборенду частини земельної ділянки);

- отримати витяг з державного земельного кадастру;

- знайти компетентного нотаріуса, для посвідчення договору.

При підготовці документів важливо врахувати, що клопотання про надання дозволу на укладення договору суборенди, має бути правильно складене та подано із дотриманням усіх правил і вимог законодавства.

Необхідно обов’язково отримати від компетентних органів письмове підтвердження відсутності мотивованої відмови на укладення договору суборенди.

Виключно такий підхід до укладення договору забезпечить міцність позиції орендаря, в разі спроби землевласника скасувати такий договір.