Строительный рынок Киева продолжает уверенный рост

Октябрь стабилизировал цены в столичном сегменте первичной недвижимости.

В октябре из стадии активных продаж на киевском рынке новой недвижимости вышли 11 жилых комплексов. Вместе с тем реестр предложений пополнился 7 новыми ЖК (2 в Деснянском и по 1 в остальных районах). Данная тенденция в очередной раз оправдала оптимистичные прогнозы застройщиков на 2018 год. Как известно, по сравнению с 2017-м объем строительства жилья в Киеве резко увеличился – на 6,7%. Тем не менее, как свидетельствует статистика, рекордный спрос на квадратные метры не снижается.

Если обратить внимание на уровень октябрьского интереса пользователей Google к киевским новостройкам, количество поисковых запросов, касающихся покупки квартиры в столице, существенно не отличалось от сентября. Это свидетельствует о том, что потенциальный покупатель ведет себя спокойно, не нервничает по поводу своих доходов. Можно сделать вывод, что в данном случае приобретение жилья мотивировано в большей мере не защитой своего капитала, хотя в свете последних геополитических событий это стало немаловажным фактором. Покупатель в основном подбирает недвижимость для себя, тщательно анализируя плюсы и минусы различных объектов (наличие удобной транспортной и социальной  инфраструктуры, месторасположение, качество материалов, планировка и т. д.).

Уверенная динамика продаж и сохранение активных темпов строительства в сентябре – октябре, как я уже сказал, прежде всего, обусловлены стабильностью спроса. Кроме того, отсутствие резких колебаний на рынке продиктовано гарантиями со стороны МВФ о выделении очередного кредитного транша. Таким образом, застройщики обошлись без существенных корректировок текущих бизнес-планов.

 На весьма высокую привлекательность строительной отрасли в октябре оказали влияние и другие позитивные макроэкономические показатели. НБУ ужесточил монетарную политику, поднял депозитные учетные ставки для населения до 18%, обеспечив приток валютных вкладов. А это, в свою очередь, отразилось на приросте в 0,9% по сравнению с сентябрем валютного ипотечного кредитования физлиц.

Наконец, немаловажное значение для стабильности рынка имело повышение рейтинга Украины в ежегодном исследовании Всемирного банка Doing Business по показателю «Получение разрешений на строительство» на 5 пунктов – до 30 позиции. Это стало подтверждением того, что дерегуляция рынка недвижимости в нашей стране не только декларируется отраслевыми институтами, но и признается международной экспертной средой.

Теперь о том, как в октябре вели себя цены. Средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры площадью 35–55 кв. м на этапе строительства незначительно снизилась по сравнению с сентябрем – на 0,7%. А вот средняя цена на аналогичное готовое жилье выросла на 1,3% – ровно настолько, насколько в сентябре подорожали строительно-монтажные работы.

В целом половина предложений рынка плавно колебалась в диапазоне ниже 23,87 тыс. грн. / кв. м. Средний показатель медианной стоимости объектов на этапе строительства составила 23,1 тыс. грн. / кв. м, в готовых домах – 32 тыс. грн. / кв. м. Таким образом, разброс цен на стандартную «однушку» эконом-класса в половине ЖК составил от 18 до 24 тыс. грн за квадрат. Соответствующий ценовой диапазон был действителен и для 29% готовых домов. Наибольшая динамика падения цен зафиксирована в Шевченковском (-4,6%) и Дарницком (-3,1%) районах. А вот в Святошинском квадратный метр подорожал в среднем на 2,8%.

Теперь о жилье большей комфортности. По состоянию на 1 ноября средняя стоимость квадратного метра квартиры в строящемся доме комфорт-класса составила 22,8 тыс. грн. (26,5 тыс. грн. для сданного в эксплуатацию жилья). В бизнес-классе эти показатели, соответственно, составили 35,9 и 42,3 тыс. грн. Что же касается класса «элит», то цена 1 кв. м приравнивалась к стоимости 3,49 кв. м в «экономе» (63,5 и 63,1 тыс. грн.).

Какие прогнозы поведения рынка киевской недвижимости в ноябре – декабре можно сделать? На мой взгляд, все будет зависеть от изменения макроэкономических факторов ввиду развития дальнейших событий в геополитике. Если вышеперечисленные позитивные макроэкономические факторы влияния сохранятся, в обозримой перспективе строительная отрасль продолжит стабильный рост. На 13% выросли реальные доходы населения за последние 12 месяцев, но повысилась и себестоимость строительства. По этой причине, учитывая рекордные объемы возведения жилья, застройщик не станет в ущерб себе оказывать необоснованное ценовое давление на инвестора, рискуя изменить величину спроса. Квадратный метр будет дорожать умеренно, что сохранит позитивный баланс и здоровую конкуренцию на рынке.