Конкуренція примірників договору оренди землі

У даній справі Верховний Суд Касаційний цивільний суд розглянув цікавий випадок «неукладеності» додаткової угоди до договору оренди землі, якою змінювався строк дії договору.

За обставинами справи 15 липня 2009 року між ОСОБА_1 та ПСП укладений договір оренди земельної ділянки, строком на 10 років. Державна реєстрація відбулася 31 серпня 2010 року у Краснокутському РВ Харківської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», а тому договір набрав чинності  31 серпня 2010 року та діяв до 31 серпня 2020 року. 

Після смерті ОСОБА_1, яка померла, земельну ділянку успадкував ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, посвідченого державним нотаріусом 25 листопада 2016 року. 

25 листопада 2016 року за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером. 

01 березня 2017 року між ОСОБА_2 та ФГ, яке є правонаступником реорганізованого у встановленому законом порядку Приватного підприємства, укладена додаткова угода (примітка: щодо строку), якою змінено пункт 8 договору оренди землі від 15 липня 2009 року, та викладено, що договір укладено на 20 років, тобто до 31 серпня 2030 року. Додаткова угода зареєстрована державним реєстратором, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 березня 2017 року. 

Відповідно до іншої додаткової угоди до договору оренди землі від 01 березня 2017 року, укладеної між ОСОБА_2 та ФГ, внесені зміни до пункту 9 договору оренди землі від 15 липня 2009 року щодо зміни розміру орендної плати. У ній вказано, що додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди і набирає чинності з дати державної реєстрації, складена у 3 (трьох) примірниках, по одному примірнику для кожної із сторін і один для органу державної реєстрації. 

Позивач, звертаючись до суду з позовом стверджував, що ніяких додаткових угод він, як орендодавець та власник земельної ділянки, не укладав та не підписував, зокрема щодо строків продовження договору оренди належної йому земельної ділянки. 

В свою чергу, відповідач вказував, що посилання позивача на те, що він не підписував додаткової угоди щодо продовження строку договору оренди землі є безпідставним. Зазначив, що сторони дійшли згоди стосовно всіх істотних умов договору, в тому числі, щодо строку на який укладено договір, розміру орендної плати. Доказом цього є той факт, що до цього часу сторонами умови договору виконуються: земельна ділянка використовується орендарем згідно цільового призначення з дотриманням умов договору, орендар сплачував орендну плату, а орендодавець в свою чергу отримував її. 

Позивач, заперечуючи факт підписання додаткових угод до договору оренди землі, заявив клопотання про проведення судової почеркознавчої експертизи, яка була призначена ухвалою суду. 

Згідно висновку експертизи від 30.10.2020 року, підпис від імені ОСОБА_2 , що міститься у графі «Орендодавець» у додатковій угоді від 01.03.2017 року про зміни і доповнення до Договору оренди землі від 15.07.2009 р. укладеної між ОСОБА_2 та Фермерським господарством, який наданий окремо, виконаний ОСОБА_2 .

Підпис від імені ОСОБА_2 , що міститься у графі «Орендодавець» у додатковій угоді від 01.03.2017 року про зміни і доповнення до Договору оренди землі від 15.07.2009 р. укладеної між ОСОБА_2 та Фермерським господарством, який знаходиться в реєстраційній справі № 10953344163235 сектору державної реєстрації Краснокутської РДА, виконаний не ОСОБА_2 , а іншою особою. 

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий суд прийшов до висновку, що оскільки позивач, як орендодавець, не підписував всі три примірники спірної додаткової угоди від 01.03.2017 року, згоди та повноважень на її укладення й підписання іншій особі не надавав, є всі підстави вважати доведеною відсутність у нього волевиявлення на укладення цього правочину. 

Колегія суддів апеляційного суду не погодилась з даним висновком місцевого суду з наступних підстав. 

У справі, що переглядається позивач наполягав на тому, що він не підписував додаткову угоду від 01.03.2017 року, зокрема щодо строку оренди земельної ділянки. 

Ключовим питанням, з урахуванням встановлених обставин справи є те, як розв`язати «конкуренцію» примірників договору. 

У силу різних причин не виключені в цивільному обороті ситуації, за яких примірники одного й того ж договору матимуть відмінні (не ідентичні) редакції. 

Враховуючи, що один примірник додаткової угоди від 01 березня 2017 року підписаний позивачем, суд тлумаче його на користь його дійсності та чинності, а відтак відповідач на законних підставах продовжує користуватися земельною ділянкою належною позивачу у відповідності до договору оренди від 15.07.2009 р. та додаткової угоди від 01.03.2017 р., тому позовні вимоги задоволенню не підлягають. 

Окрім цього, договір припиняється закінченням строку, на який його було укладено (ст. 31 Закону України «Про оренду землі»), а тому заявлення позовної вимоги щодо припинення дії договору з підстав закінчення строку є не вірно обраним способом захисту. 

Також суд першої інстанції помилково визнав неукладеною додаткову угоду від 01.03.2017 року, оскільки у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт можу бути спростований не шляхом подання окремого позову, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині рішення. 

В подібних випадках ефективним способом захисту права, яке позивач, як власник земельної ділянки, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок (пункт 7.27 постанови Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16 червня 202 року у справі № 145/2047/16-ц). 

Верховний Суд погодився з позицією апеляційної інстанції, яку залишив у силі та додав, що доводи касаційної скарги про відсутність третього примірника додаткової угоди від 01 березня 2017 року (щодо зміни строків договору в сторону збільшення) не мають істотного правового значення для вирішення спору, оскільки не спростовують той факт, що один примірник такої додаткової угоди був підписаний, тобто сторонами договору оренди було досягнуто згоди та погоджену істотну умову щодо строку дії договору оренди земельної ділянки до 31 серпня 2030 року. 

Правова позиція викладена у Постанові ВС КЦС від 14.06.2023 року по справі № 627/761/19.