Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
09.10.2015 14:16
Договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення
Ян БілоголовийАдвокат, практика в галузі корпоративного, господарського, адміністративного, земельного, трудового, сімейного та кримінального права
Дуже часто ми розуміємо, що час та наша репутація коштують дорого, тому намагаємось якомого краще захистити себе від можливих негараздів з приводу тривалих договірних відносин.
Дуже часто ми розуміємо, що час танаша репутація коштують дорого, тому намагаємось якомого краще захистити себе від можливих негараздів зприводу тривалих договірних відносин.
Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Частиною 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» передбачено, що державна реєстрація речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може здійснюватись не тільки державною реєстраційною службою України, а і нотаріусами.
Отже, обираючи послуги нотаріуса, сторони договору, зокрема орендар, сподіваються на те, що договір, який посвідчено нотаріально, а також зареєстроване, на підставі нього, речове право оренди, не може бути оспорено. Проте в деяких випадках такі сподівання марні.
Пунктами 9, 10, 13, 38 Порядкудержавної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (Постанови КМУ № 868від 17.10.2013 року) передбачено, що заявник підчас подання заяви особисто пред’являє органові державної реєстрації прав,нотаріусові, особі, зазначеній у пункті 1-1 цього Порядку, документ, що посвідчує його особу (знаданням його копії); подає разом із заявою органові державноїреєстрації прав, нотаріусові, особі, зазначеній у пункті 1-1 цього Порядку, необхідні для державної реєстрації прав документи, визначеніцим Порядком, їх копії, документ, що підтверджує внесення плати за наданнявитягу з Державного реєстру прав, та документ про сплату адміністративногозбору.
Документом, що підтверджуєвиникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, є укладений в установленому законом порядку договір, предметомякого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, аборечове право на нерухоме майно, оскільки це передбачено пунктом 37 Порядку.
Пунктом 4 вищевказаного Порядку встановлюється, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, що є похідними від права власності, проводиться після державної реєстрації права власності на таке майно відповідно до вимог цього Порядку, крім випадків, коли державна реєстрація речового права, що є похідним від права власності, проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності, а також коли державна реєстрація права власності проведена до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення.
З метою дотримання прав, які виникли ще до 01.01.2013 року, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» в статтях 4-2 та 9 зобов’язує нотаріуса отримати відомості про наявність чи відсутність таких прав по земельній ділянці, які надаються з державного земельного кадастру у формі витягу.
По суті статті 5 Закону України «Про державний земельний кадастр» стає зрозумілим, що відомості, які знаходяться в земельному кадастрі можуть не відповідати 100% достовірності, оскільки ведуться не тільки на електроних, а й паперових носіях, на що в свою чергу впливає людський фактор.
Відійшовши трішки від законодавства хочу звернути увагу на наступне. З 01.01.2013 року, з моменту реєстрації права оренди (а не договору оренди, як це було раніше), суди поповнились новими справами з приводу так званої «подвійної реєстрації» договорів оренди земельних ділянок, коли таке право реєструється на підставі двох договорів, які було укладено з одним орендарем раніше та відповідно з іншим пізніше. Розбираючі проблеми в судових засіданнях, в яких постійно присутній і автор статті, суди звертають увагу на бездіяльність органів, які вносять відомості в державний земельний кадастр не в повному обсязі, або взагалі не переносять.
Проте, як стало відомо на одному із земельних форумів, державні органи взагалі вирішили не переносити інформацію із паперових реєстрів (поземельних книг), які було створено раніше (приблизно до 2011-2012 років), в електроний варіант, оскільки, як показала практика, людський фактор додає ще більше помилок. Тому, судячи з тих же коментарів держслужбовців, реєстр будут наповнювати по факту звернень за державною реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Яким же чином найкраще убезпечити орендаря, який хоче додати договору оренди сільськогосподарської землі нотаріальної форми, але боїться, що саме його договір може стати «подвійним» ?
Автор статті, маючи практичний досвід у судах, рекомендує наступне.
По-перше, перед укладанням договору оренди отримати чітку інформацію від землевпорядників в сільських радах чи не використовує цю земельну ділянку інша особа.
По-друге, у відділі Держземагентства провести спільну роботу з посадовими особами на предмет виявлення речових прав, які зареєстровані на паперових носіях (поземельних книгах), з отриманням відповідної довідки, а також окремим отриманням витягу з електроного реєстру.
Після цього Орендар сміливо може звертатись до нотаріуса з приводу реєстрації речового права по договору оренди, не опасаючись, що такий договір буде визнано недійсним, а речове право залишиться непохитним.
