"Совладельцы почтового адреса" при реализации прав на свою недвижимость руководствуются принципом: кто не успел, тот – опоздал.
Для ведения товарного бизнеса в большинстве случаев необходимо наличие материальной площадки. Дельным вариантом считается обзаведение хозяйственной постройкой от ранее действующих предприятий. Скажем, покупка помещения бывшего завода, так как там уже созданы условия по его функциональному использованию. Часть площадей можно приобрести и у лица владеющим домовладением.
Согласно норм действующего законодательства, порядок получения отдельных нежилых площадей из состава единого имущественного комплекса и домовладений сопровождается процедурами оформления общей долевой собственности с дальнейшим выделом или разделом в зависимости от ситуации. Выдел/раздел недвижимого имущества, после получения заключения о возможности проведения данных операций, осуществляются параллельно с разделом земельного участка на котором находится недвижимость, присвоением земли нового кадастрового номера и регистрацией прав на нее в реестре. Стоит внимания тот факт, что во время нахождение объектов на одном земельном участке, они изначально имели единый адрес. А после проведения раздела, новообразованный объект обязательно наделяется новой почтовой адресовкой.
Даже в нынешних условиях, процессы выдела и раздела являются достаточно сложными без грамотно сформированной правовой позиции. Что уж говорить о конце 90-х, начале 00-х, когда широта законодательной работы умноженная на избыточность субъективного фактора приводили к частой невозможности получения правильного юридического документа на недавно приватизированной объект государственного или коммунального сектора. Не забываем и о пробелах с оформлением права собственности и использования земли.
Потому, некоторые владельцы заходили в тупик с присвоением нового адреса. Даже в случае наличия необходимых документов на недвижимость и земельный участок нередки случаи, когда адрес просто не присваивался либо собственник не задумывался о важности этого вопроса.
В последствии получалась непонятная с точки зрения закона ситуация, кода два и более здания с новыми собственниками оставались под тем же почтовым адресом, пусть это будет: г. Киев, ул. Пушкинская, д 75а.
Как же их тогда идентифицировать?
1. Литерование при технической инвентаризации. C былых времен и до 2013 года функцию регистратора прав на объекты недвижимости выполняли бюро технической инвентаризации. После получения заявления о регистрации вещного права и до ее проведение БТИ проводило техническую инвентаризацию объекта. Порядок и методика проведения технической инвентаризации построенных (реконструированных) домов, вспомогательных зданий и сооружений определяются Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.2001 года № 127. Согласно п. 3.1 Инструкции, получалось, что во время техинвентаризации нескольких объектов под одним адресом принадлежащих собственнику «А» на основании одного правоустанавливающего документа для их последующей идентификации БТИ прилагало к адресу здания букву(«літеру»), а в некоторых случаях и дополнительный номер. Так, по улице Пушкинская д.75а формировались новые технические адреса: ул. Пушкинская, д 75а, лит. «А-2» ул. Пушкинская, д 75а, лит. «Г-6» и тому подобные.
При проведении процедуры отчуждения техническая литерация могла переносится и в правоустанавливающие документы на собственность. Руководствуясь тем же принципом, решались проблемы с подключением объектов к коммуникациям.
2. Регистрационный номер недвижимости присвоенный БТИ во время регистрации прав на объект. Благодаря этому номеру, который не мог повторяться и не изменялся на протяжении всего существования объекта, разрешался вопрос с точным определением предмета в договорных взаимоотношениях.
3. Площадь здания и его приобщения к земельному участку. То бишь техническая характеристика здания.
Выход из ситуации был найден и все продолжало вращаться вокруг своя оси. Но 1 января 2013 года, после годовалой задержки, вступила в силу новая редакция Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" в связи с чем появились новые субъекты регистрации и ситуация изменилась. Нормы Инструкции госстроительства, что распространяются на порядок инвентаризации имущества, фактически не могут применяться Государственной регистрационной службой и нотариусами. А поскольку литерование при инвентаризации не является почтовым адресом, то объекты, которые якобы являются зданиями по ул. Пушкинская, д 75а, лит. «А-2», ул. Пушкинская, д 75а, лит. «Г-6» существуют только как объекты по адресу: ул. Пушкинская, д 75а. Последний и подлежит внесению в реестр.
Следует вопрос: а если кто-нибудь из владельцев имущества находящегося по тому же адресу уже успел зарегистрировать свое право собственности?
Видимых ответов у регистратора(в большинстве случаев – нотариуса), при отсутствии законных причин для отказа, может быть два: регистрировать имущество в том же разделе, таким образом создавая «дефектную» общую долевую собственность, на что у регистратора нет полномочий, а у субъектов обращения – необходимых документов, либо открывать отдельный раздел реестра, куда записывать имущество с тем же адресом.
С точки разъяснений предоставляемых регистрационной службой, правильным является второй вариант, так как у каждого объекта при регистрации права собственности БТИ был присвоен идентифицирующий регистрационный номер, свидетельствующий об их отличиях. Регистраторам, также советуется ссылаться на техническую литерацию в ведомостях о вносимом объекте, что отразится в извлечении.
То есть, фактически, будет существовать несколько извлечений по объектам недвижимости с указанием того же адреса и с определением права собственности в размере 1/1. Отличаться они будут регистрационным номером недвижимости, площадью и ссылкой на правоустанавливающий документ предоставленный при регистрации. В идеальных условиях, ограничений на использование и распоряжение такими объектами возникать не должно.
Но проблема с местонахождением здания таким образом не разрешилась. У «совладельцев»(назовем их так) почтового адреса с момента выдачи извлечения начнет действовать принцип: кто не успел, тот – опоздал. И проявится он, в первую очередь, при подписании договоров на подключение коммуникаций и обслуживания объектов. Кроме того, при возникновении у нескольких «почтовых совладельцев» непреодолимого желания перевести их собственность в жилой фонд, это будет возможным только для первого успевшего заявителя. И это только верхушка айсберга…
Не вдаваясь во все подробности о препятствиях, перед которыми могут предстать «совладельцы адреса», можно с уверенностью резюмировать, что если любой из них захочет в полной мере использовать законодательно установленную правосубъектность в области недвижимости и вещных взаимоотношений, он рано или поздно предстанет перед вопросом получения отдельной адресовки для своего имущества. Ответ на него подразумевает собрание перечня подготовительной документации, предшествующие судебные тяжбы по поводу удостоверения форм закрепления земельного участка с правами на объект недвижимости и дальнейшее обращением в органы занимающиеся внесением объектов в реестр почтовых адресов (в Киеве – это Главное управление градостроения и архитектуры КГГА).
В случае существования ситуации проанализированной в этой статье постановка вопроса типа «Кто виноват и что мне с ним сделать?» не имеет особого значения. В сложившихся условиях необходимо проанализировать все возможные риски и обзаведясь корректной правовой аргументацией отстоять свое.
