Антирейдерський закон. Жорсткі правила реконструкції нерухомості
Новий антирейдерський закон №340-IX кардинально змінив правила внесення у реєстр змін технічних характеристик об'єкту нерухомості.
Нещодавно набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-IX (так званий антирейдерський закон). Цим законом були внесені зміни у Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Закон містить чимало цікавих антирейдерських нововведень. Зокрема, заслуговує на увагу скасування можливості безкінечної подачі власником заяв на заборону реєстраційних дій. Раніше рейдери часто використовували цей спосіб з метою блокування можливості законного власника перереєструвати нерухомість на підставі виграної судової справи. Відтепер наступна заява на заборону реєстраційних дій може бути подана лише через 5 днів після закінчення терміну дії попередньої заяви. Це дійсно корисне нововведення, оскільки законодавчо закріплений механізм таких заяв, що існував раніше, завдавав більше шкоди ніж приносив користі.
Але насправді цей Закону містить одне дуже важливу деталь, яка може негативно позначитися на ринку комерційної нерухомості. Мова йде про механізм внесення до Державного реєстру змін про технічні характеристики об’єкту нерухомого майна внаслідок проведення реконструкції чи перепланування.
Не секрет, що з метою підвищення інвестиційної привабливості об’єктів комерційної нерухомості власники часто вдаються до проведення їх перепланувань чи реконструкцій. Іноді відбувається об’єднання або поділ приміщень, що взагалі не потребує отримання дозвільних документів.
До цього часу законодавство передбачало доволі просту процедуру внесення уточнень до Державного реєстру прав за наслідками виконання таких робіт. Ці відомості вносилися до Державного реєстру прав поза процедурою державної реєстрації. В результаті за простою заявою власника нотаріус фактично дописував у Державний реєстр нову площу, призначення та інші характеристики об’єкта, що змінилися.
Нові зміни у Законі запроваджують абсолютно протилежний підхід до цих правовідносин. Відтепер згідно з новою редакцією статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зміни характеристик об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, вносяться під час проведення державної реєстрації права власності на такий об’єкт у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення речових прав. Фактично мова йде про те, що у випадку будь-яких змін характеристик об’єкта нерухомого майна (реконструкція, перепланування, поділ, об’єднання зміна цільового використання тощо) такі зміни можуть бути відображені у Державному реєстрі прав лише одночасно із проведенням дії, що пов’язана із набуттям об’єкту у власність, його відчуженням або припиненням права власності.
Для прикладу, якщо власник двох складських будівель, які стоять впритул одна до одної, вирішив об’єднати їх в одному технічному паспорті (оскільки по факту ці будівлі вже й так являють собою одне ціле) то внести відповідні зміни у Реєстр він матиме право лише у випадку, якщо укладе щодо цього об’єкту якийсь договір (купівля-продаж, оренда тощо). Тобто просто внести зміни у Реєстр «для себе» він вже не зможе.
З точки зору протидії рейдерству припускаю, що такі зміни дійсно можуть бути корисними. До цього часу рейдери часто використовували спрощений механізм коригування даних про нерухомість у Реєстрі саме через умовну реконструкцію, підкладаючи під це напівзаконні висновки про технічну можливість поділу або декларації про готовність об’єкту до експлуатації із сумнівною історію отримання. Новий Закон каже, що внаслідок таких дій створюється новий об’єкт, а тому для реєстрації змін потрібно набути новостворений об’єкт у власність, тобто пройти повну процедуру державної реєстрації.
Важливо підкреслити, що новий Закон встановлює таке обмеження лише щодо «об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці». Наразі важко передбачити, яким чином ця норма буде застосовуватися реєстраторами на практиці. З одного боку, нежитлові приміщення на земельній ділянці не розташовані (вони розташовані у будівлі, яка, в свою чергу, розташована на земельній ділянці). У такому випадку видозміна нежитлових приміщень буде реєструватися по старій спрощеній процедурі (за умови, що збереже свою чинність п.45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, Постанова КМУ № 1127). З іншого боку, реєстратори можуть не взяти на себе відповідальність і кваліфікуватимуть будь-яке нерухоме майно як таке, що розташоване на земельній ділянці, беручи за зразок підхід податківців до нарахування плати за землю власникам приміщень у будівлях.
Особисто я вважаю, що правильним є застосування нового механізму реєстрації змін характеристик об’єкту лише до нерухомості, яка безпосередньо розташована на земельній ділянці, тобто до будівель і споруд. Що стосується нежитлових приміщень, то зміна їх характеристик повинна проводитися по спрощеній процедурі поза межами державної реєстрації прав.
- Час розблокувати будівництво нових об'єктів та залучення інвестицій в громадах Лариса Білозір вчора о 20:41
- Заповіт у Дубаї: нові можливості для українців у DIFC Courts Олена Широкова вчора о 15:45
- Конфлікти у бізнесі: як перетворити загрозу на джерело зростання Олександр Скнар вчора о 14:36
- У кожному дроні – сертифікат світової байдужості Дана Ярова вчора о 12:05
- Бізнес з країнами Близького Сходу: що потрібно знати про гроші, темп і традиції Любомир Паладійчук 09.07.2025 21:38
- Фінансова свобода: що ми насправді вкладаємо у це поняття? Олександр Скнар 09.07.2025 14:34
- Нова ера на енергетичних ринках: кінець диктатури цін Ксенія Оринчак 08.07.2025 16:49
- Український бізнес на Близькому Сході: культура, право і підводні камені Олена Широкова 08.07.2025 16:12
- Замість реформи – репертуар. Замість дій – кастинг на премʼєра Дана Ярова 08.07.2025 15:54
- Преюдиційне значення рішення МКАС при ТПП України для інших спорів: правовий аналіз Валентина Слободинска 08.07.2025 14:47
- Чому бізнес-коучинг стає все більш затребуваним? Олександр Скнар 08.07.2025 14:27
- Негаторний чи віндикаційний позов: який спосіб захисту обрати у земельному спорі? Андрій Лотиш 08.07.2025 14:03
- З житлом і роботою: як змінюється філософія проєкту "Прихисток" Галина Янченко 08.07.2025 13:59
- 5 найтиповіших помилок при впровадженні електронного документообігу Олександр Вернигора 08.07.2025 12:47
- Енергоринок України 2025, коли прийдуть європейські трейдери Ростислав Никітенко 07.07.2025 21:07
- Готують підвищення тарифів для населення 733
- Військово-економічна пастка: чому зламався бум РФ 148
- Медіація у бізнесі: чи готові українські компанії до альтернативних рішень? 102
- Кримінальна відповідальність за злісне ухилення від сплати аліментів на утримання дитини 92
- Поки ППО в дорозі – шахед вже у вікні 68
-
Україна з нуля збудувала винятковий ВПК, але він працює лише на 60% – фон дер Ляєн
Бізнес 12516
-
"Цифри шокують". Гетманцев оприлюднив дані про найбільші в Україні пенсії
Фінанси 11031
-
Uklon готовий виконати закон про стягнення податку з доходів водіїв
Бізнес 6818
-
"Сонне розлучення" – вихід для пар, щоб покращити якість нічного відпочинку та сексуального життя
Життя 5286
-
Банк ЄС анонсував 600 млн євро для України: найбільша сума – на відновлення ГЕС
Фінанси 4808