Навіщо розривати договір оренди земельної ділянки, коли він вже припинений?
Розглянемо судову практику та нормативно-правові акти, які надають право новому власнику нерухомого майна укласти договір оренди земельної ділянки без його розірвання із попереднім орендарем.
Проблемне питання, яке найчастіше потрібно вирішувати новим власникам будівлі чи споруди це оформлення права оренди земельної ділянки, коли в наявності є договір оренди з минулим власником.
Оскільки доволі часто до мене звертаються юридичні особи з такою ситуацією, вирішила викласти свою правову позицію з цього приводу.
Тож, Цивільним кодексом України, а саме ст. 377 встановлено, що «До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).».
Так само ч. 1 ст.120 Земельного кодексу України визначено, що «У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.»
Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований.
Здавалося б прості та прозорі норми закону у переході права власності або користування на земельну ділянку не повинні викликати суперечок в подальшому оформленні цих прав, проте не завжди це так.
У разі переходу права власності на земельну ділянку все досить зрозуміло, під час посвідчення цивільно-правової угоди, в наслідок якої особа набуває право власності на земельну ділянку, достатньо аби ділянка мала кадастровий номер.
Якщо мова йде про перехід права оренди земельної ділянки, то тут можуть виникнути складнощі.
Часто зустрічаються випадки коли органи самоврядування відмовляють новому власнику будівлі чи споруди в укладенні договору оренди земельної ділянки посилаючись на те, що не розірвано договір оренди з попереднім власником будівлі. Проте така відмова суперечать закону.
Так, відповідно до ч.3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», «До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.».
Із зазначеної норми закону можна зробити висновок, що припинення договору оренди земельної ділянки з попереднім власником будівлі чи споруди є автоматичним та не потребує додаткових дій, пов’язаних з розірванням договору.
Саме така позиція відображена у постанові колегії суддів Касаційного господарського суду Верховного Суду від 05.06.2018 року у справі № 920/717/17, а саме:
«…відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене…».
Тобто касаційний суд у своїй постанові зазначає, що договір оренди не може бути розірваним ані стороною договору, ані судом, оскільки з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, договір оренди із попереднім власником майна автоматично припинається.
Крім того, з новим власником нерухомого майна договір оренди має бути укладений в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього орендаря, що захищає останнього від будь-яких маніпуляцій з боку органів самоврядування.
Але, на жаль, реалії не завжди відповідають нормам закону, і коли ваша правова аргументація у переговорах не цікава іншій стороні і відповідно втрачає свою ефективність, то єдиним виходом залишається звернення до суду із відповідним позовом*.
P.S. Щодо предмету позову у таких справах, то про це питання я напишу у наступній статті.
- Неконкретність вимог податкового органу для розблокування податкових накладних Євген Морозов 19:05
- МВФ і пенсії Андрій Павловський 11:49
- Різниця податкового боргу від безнадійного податкового боргу Євген Морозов вчора о 15:33
- Маастрихтський договір: початок нової ери в історії Європи Юрій Гусєв вчора о 14:03
- Воєнний час і майно: чи можна захистити власність від вилучення? Світлана Приймак вчора о 12:56
- Вчимося та вчимо дітей: постановка цілей та планування Інна Бєлянська вчора о 11:33
- Інноваційний дизайн для медичних закладів: комфорт та екологічність Алеся Карнаухова вчора о 11:02
- Використання фотографій для навчання штучного інтелекту: німецький судовий прецедент Олександр Мисенко вчора о 10:29
- Відсутність штатного закупівельника в ЗСУ: втрачені можливості для забезпечення армії Євгеній Сільверстов вчора о 10:24
- Як встановити факт позбавлення особистої свободи внаслідок війни Дмитро Зенкін 31.10.2024 18:17
- Одеський гамбіт Вербицького – Ткачука Євген Магда 31.10.2024 16:45
- Цифрові інновації у соціальному захисті: досвід України Костянтин Кошеленко 31.10.2024 16:41
- Результат камеральної перевірки при розбіжностях між даними ЄРПН і у декларації Євген Морозов 31.10.2024 15:30
- Як Єдина інформаційна система змінить соціальну сферу України Світлана Приймак 31.10.2024 14:24
- Чому варто інвестувати в житло в Україні Раміль Мехтієв 31.10.2024 08:57
-
Німеччина визнала провал програми працевлаштування українців: допомогли з роботою менш як 1%
Бізнес 62081
-
Німеччина могла б уникнути спаду економіки, якби працівники рідше брали лікарняний – FT
Бізнес 26074
-
У Києві збираються побудувати нову вулицю за 1,56 млрд грн
Бізнес 8557
-
На ринку продажів нових автомобілів в Україні змінився лідер: Toyota втратила позиції
Бізнес 7627
-
Бізнес-тиждень: Держбюджет-2025, впровадження 5G та підвищення рейтингів українських банків
Бізнес 6991