Инвестирование в жильё без права на собственность

18 ноября 2015 года в Верховном Суде Украины было проведено одно достаточно интересное заседание, где рассматривалось гражданское дело о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав. Это было дело под №6-1858цс15, в котором рассматривался процесс приобретения квартиры у ООО «Аверс-Сити». Данный объект инвестирования является обязательной составляющей частью капитального строительства. Сделка купли-продажи распространялась на материальные права у ООО «Аверс-Сити».

Данное судебное дело заключалось в следующем. Истец произвел выплату всей суммы денег за оплату имущественных прав, чтобы получить спорную квартиру. В результате дом был достроен, но ответчик не предоставил ему техдокументацию на недвижимый объект имущества и акт приема о передаче прав на имущество.

Когда истец обратился для разбирательства в суд с соответствующим иском, он, как п окупатель, получил одобрение от «высших судей». Все инстанции от местного суда до Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел Украины, пришли к выводу, что истец производил инвестирование строительства и по статье 7 из закона об инвестиционной деятельности, он мог пользоваться и распоряжаться, как ему нужно будет объектом недвижимости, так как инвестировал в его строительство деньги . Данные права «покупатель-инвестор» получил после сдачи дома в эксплуатирование. По правилам законодательных актов в Украине: результат инвестирования или, просто, объект, принадлежит инвесторам.

В свою очередь, Верховный суд решил удивить здравомыслящих юристов, и отменил все предыдущие решения. Основанием для этого стало то, что некое «физлицо», которое написало соответствующее заявление, получило уступлено право на использование спорной квартиры ООО «Мьоль-Инвест Украина». Данная организация в 2007 году «зарезервировала данную квартиру» в соответствующем договоре с ООО «Региональные строительные инвестиции». В 2008 году организация произвела полный расчет за ценные бумаги, и право на недвижимость перешло к ней.

30 июня 2009 года рассматриваемый объект недвижимости перешел во владения к ответчику к ООО «Аверс-Сити». Документ передачи прав был подписан 10 июня 2010 года и поэтому он принадлежит ООО «Мьоль-Инвест Украина». Квартира не должна была участвовать в ином договоре купли-продажи. Также она не должна использоваться как фонд в установленном фонде, а также передана либо отчуждена любым образом. Интересно, что объект нельзя было использовать как юридический адрес. Договор купли-продажи ценных бумаг и подготовительный договор говорят о получении прав собственности на квартиру. 

В свою очередь, истец выполнил все требования по договору купли-продажи на имущественные права за объект недвижимости. Он оплатил стоимость, которая была установлена специальным договором. Совершил все действия правомерно. Именно поэтому, как указывали суды предыдущих инстанций, он имеет также достаточно прав для перехода имущественных прав ему. 

Тем не менее, благодаря «мудрецам из Верховного суда Украины» истец не получил никаких прав на конфликтную квартиру. Суд объяснил это тем, что право на недвижимое имущество может быть получено лишь после того, как недвижимость будет принята в эксплуатацию. Конечно, этот вопрос можно было урегулировать в момент подписания договора о купле-продаже в соответствии с законодательной базой. Пункт договора 1.4 предусматривал, что истец мог получить права только на покупку квартиры, но не право собственности.

В соответствии со статей 392 Гражданского Кодекса, истец не смогл доказать, что он законный «хозяин спорной квартиры», и поэтому право на нее, по мнению Верховного суда Украины, не должно быть признано в судебном порядке. То есть, статья 331 Гражданского Кодекса не может защитить права истца на признание права на собственность путем принятия решения судом.

Верховный суд Украины признал, что предыдущие судьи не правильно применили вышеуказанные статьи, и приняли ошибочное решение. Они признали права на собственность инвестирования недвижимого имущества истцом действующим.

В соответствии с этим делом права на данную собственность может быть только:

• лицу, являющийся собственником квартиры, но его право опровергается и не признается другим лицом;
• лицо, утратившее документ на признание прав его собственности.

Таким образом, статья 328 Гражданского Кодекса позволяет приобретать право собственности даже в соответствии с любой сделкой. Оформление право собственности является полученным правомерно, если неправомерность не установлено судом или не определяется в соответствии с законом. Именно поэтому по закону у истца появились субъективные права на собственность. Верховный суд не подтверждает, что истец является владелец конфликтной квартиры, и не может понять, почему он хотел получить на неё права. 

Постараюсь объяснить иную позицию, которая на мой взгляд является правильнее.  Согласно положениям статьи 392 ГК Украины собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом.

В ст. 656 ГКУ указано, что предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. В таком случае к нему применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Поскольку доля — имущественное право, то возможность ее продажи предусмотрена законом.

Имуществом как особым объектом считаются отдельные вещи, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности (часть первая статьи 190 ГК Украины).

Имущественные права являются непотребляемой вещью и признаются вещественными правами. Следовательно, право собственности на вещь возникает у лица только при наличии одновременно всех трех правомочий: права владения, пользования и распоряжения вещью.

•    Право владения - это юридическая возможность фактического воздействия на вещь (например, фактическое содержание вещи в себе);

•  Право пользования - это юридическая возможность добычи владельцем потребительских свойств вещи (например, возможность пользоваться вещью);

•  Право распоряжения - право собственника определить фактическую и юридическую судьбу вещи (например, возможность продать вещь).

  Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» дает определение понятия «имущественные права», которые могут оцениваться, как любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, которые являются составными частями права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.) и права требования (статья 3 Закона).

В силу закона, у застройщика до завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и государственной регистрации право собственности на дом возникнуть не может (ч. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Украины - право собственности на недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и государственной регистрации). Но к моменту завершения строительства застройщик все же имеет определенные права на объект. Именно эти права и называются имущественными. Суть этого имущественного права сводится к тому, что застройщик вправе приобрести право собственности на объект недвижимости после введения дома в эксплуатацию. Именно эти права застройщик и передает инвестору по договору купли -продажи имущественных прав.

Имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства, не является вещественными правами на чужое имущество, поскольку объектом этих прав не является «чужое имущество», а также не является правом собственности, поскольку объект строительства не существует на момент установления ипотеки, а поэтому не может существовать и право собственности на него.

Итак, имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и удостоверяющее правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.

Согласно части второй статьи 331 ГК Украины право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Вновь созданное недвижимое имущество становится объектом гражданских правоотношений с момента завершения строительства, принятия в эксплуатацию или государственной регистрации без учета того, каким субъектом правоотношений осуществлены следующие действия и на которого субъекта гражданских правоотношений или сторону договора зарегистрировано вновь имущество.

Защита имущественных прав на вновь созданное имущество, принятое в эксплуатацию и оформлено (зарегистрировано) на другое лицо, в случае непризнания этим лицом прав истца на спорное имущество осуществляется в порядке, определенном законодательством, а если такой специальный порядок не определен, то защита имущественного права осуществляется на общих основаниях гражданского законодательства, в частности на основании статьи 392 ГК Украины.

При этом решение суда о защите нарушенного права и признание за истцом права на спорное имущество является основанием для регистрации такого права.