Приберіть свої сумніви раз і назавжди
Різниця між договором емфітевзису і договором оренди землі?
Згідно з чинним законодавством земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть передаватись в користування на підставі договору оренди і договору емфітевзису. Завдяки цьому, учасники аграрного сектора можуть економічно ефективно розпоряджатися своїми земельними активами.
У чому ж різниця між договором емфітевзису і договором оренди?
Цільове призначення. Оренда землі - володіння і користування земельною ділянкою, на певний термін, яке необхідне орендарю для проведення підприємницької і інших видів діяльності. У свою чергу емфітевзис - довгострокове, відчужуване, успадковане право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Умови договору. Жодних типових договорів емфітевзису в Україні не затверджено. Спеціальне законодавство, яке б детально врегульовувало правові відносини, що виникають з договору емфітевзису, також відсутнє. Отже, сторони можуть визначити на власний розсуд істотні умови договору. Це спрощує і прискорює процедуру його укладення і робить цей договір привабливішим порівняно з договором оренди землі. При укладенні договору оренди та визначенні істотних умов договору, сторони зобов'язані дотримуватися норм, закріплених в ЗУ "Про оренду землі".
Термін дії договору. Згідно законодавства, договір оренди не може бути укладений менш ніж на 7 років і більш ніж на 50 років. При укладенні договору емфітевзису, сторони не обмежені у визначенні термінів укладення договору. Договір емфітевзису може бути укладений сторонами на безстроковий термін. При розірванні безстрокового договору емфітевзису, сторони повинні попередити один одного за рік до бажаної дати розірвання.
Візьміть до уваги! 1 січня 2019 року вступає в силу Закон від 10.07.18 р № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні », яким буде встановлено обмеження користування чужою сільськогосподарськими угіддями, зокрема приватної власності терміном 50 років. Договори емфітевзису, укладені до набрання чинності Закону № 2498, залишаються чинними, необхідності вносити в них зміни немає, а термін їх дії визначено умовами самого договору. Обмеження терміну дії емфітевзису поширюється на договори, укладені після вступу в силу Закону № 2498, тобто з 01.01.2019 року.
Розмір і порядок внесення плати. Законодавство встановило для договору оренди мінімальний і максимальний розміри плати, які прив'язані до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, і мають бути не менше 3 і не більше 12% від такої нормативної грошової оцінки. Для договору емфітевзису таких обмежень немає. Сторони вільні у виборі розміру, умов та порядку виплати за користування земельною ділянкою. Плата може вноситися як одноразово, так і регулярними грошовими внесками користувачем землі. Крім того, власник земельної ділянки має право отримати винагороду за укладення договору емфітевзису.
Відчуження. Право емфітевзису може відчужуватися землекористувачем (договір купівлі-продажу майнових прав, застава) і передаватися у порядку спадкування без згоди власника земельної ділянки. Коли, власник земельної ділянки може відчужити право оренди земельної ділянки, у тому числі продавати на земельних торгах, а також передавати у заставу, спадщину, внести до статутного капіталу на строк до 50 років. Також, орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).
Укладання та виконання договору оренди є досить законодавчо визначеним та формалізованим у порівнянні з договором емфітевзису. На даний час, не існує окремих спеціальних нормативних актів, які б детальніше регулювали договір емфітевзису. Тобто, у сторін договору емфітевзису є набагато більше можливостей для впровадження потрібних їм норм.
Разом з тим, частка укладених договорів про емфітевзис, все ж є набагато меншою, аніж договорів оренди та даний правовий інститут не набув широкого розповсюдження у нашій державі.
Однак, динаміка користування договору емфітевзису є досить позитивною в Україні: з 2017 року зареєстровано близько 80 тис. договорів емфітевзису загальною площею майже 800 тис. га, що, для порівняння, становить площу сільськогосподарських угідь двох областей України, наприклад, таких як Чернівецька.
Підсумовуючи все вищесказане, договір емфітевзису є альтернативою договору оренди землі сільськогосподарського призначення.
Який же договір обрати?
Відповідь на запитання сьогодні цікавить кожного власника аграрного бізнесу. Оскільки всі аграрії не хочуть втратити контроль над основним своїм активом — землею.
Зазначу, що доцільність укладення договору оренди чи емфітевзису, визначається з врахуванням певних особливостей у кожному конкретному випадку: суб’єктного складу, цілей їх діяльності, строків на які потрібно отримати користування земельною ділянкою та мети укладення договору.
- Чому енергетичні та газові гіганти обирають Нідерланди чи Швейцарію для бізнесу Ростислав Никітенко 08:47
- 1000+ днів війни: чи достатньо покарати агрессора правовими засобами?! Дмитро Зенкін вчора о 21:35
- Горизонтальний моніторинг як сучасний метод податкового контролю Юлія Мороз вчора о 13:36
- Ієрархія протилежних правових висновків суду касаційної інстанції Євген Морозов вчора о 12:39
- Чужий серед своїх: право голосу і місце в політиці іноземців у ЄС Дмитро Зенкін 20.11.2024 21:35
- Сталий розвиток рибного господарства: нові можливості для інвестицій в Україні Артем Чорноморов 20.11.2024 15:59
- Кремль тисне на рубильник Євген Магда 20.11.2024 15:55
- Судова реформа в контексті вимог ЄС: очищення від суддів-корупціонерів Світлана Приймак 20.11.2024 13:47
- Як автоматизувати процеси в бізнесі для швидкого зростання Даніелла Шихабутдінова 20.11.2024 13:20
- COP29 та План Перемоги. Як нашу стратегію зробити глобальною? Ксенія Оринчак 20.11.2024 11:17
- Ухвала про відмову у прийнятті зустрічного позову підлягає апеляційному оскарженню Євген Морозов 20.11.2024 10:35
- Репарації після Другої світової, як передбачення майбутнього: компенсації постраждалим Дмитро Зенкін 20.11.2024 00:50
- Що робити під час обшуку? Сергій Моргун 19.11.2024 19:14
- Як реагувати на вимоги поліції та ТЦК: поради адвоката Павло Васильєв 19.11.2024 17:55
- Як зниження міжнародної підтримки впливає на гуманітарне розмінування в Україні Дмитро Салімонов 19.11.2024 14:12
-
Віктор Ющенко та партнери відчужили право на видобуток газу на Полтавщині
Бізнес 116045
-
Головний прапор країни приспустили: яка причина
Життя 85631
-
"Ситуація критична". У Кривому Розі 110 000 жителів залишаються без опалення
Бізнес 20710
-
Британія утилізує п'ять військових кораблів, десятки гелікоптерів і дронів задля економії
Бізнес 9056
-
За вітраж Тіффані троє учасників торгів змагалися 6 хвилин – його продали за $12,48 млн: фото
Життя 8673