Проблемы с БТИ: когда одна реформа наслаивается на другую

Возникшая на сегодня проблема с регистрацией прав собственности на недвижимость практически никого не оставила в стороне. Так, кто-то прямо вовлечен в сии перипетии, будучи активным участником рынка, кто-то попросту столкнулся с трудностью продать свою квартиру, а кто-то по долгу профессии, как-то риэлторы, оценщики и юристы, переживают за дело своих клиентов. В этой связи мы попробуем разобраться, чем же обусловлены текущие проблемы с рынком недвижимости, не приведет ли это к долговременной его стагнации и каковы могут быть адекватные методы решения обозначенных трудностей.

Начнем, как водится, издалека. Ещё в далеком феврале 2010 года в новой редакции был принят закон, устанавливающий правила регистрации прав на недвижимость. Следует сделать оговорку, что вступление его в силу было отложено аж (как тогда казалось) до 2012 года, и, уделив ему внимание в качестве своеобразной дани моде, вскоре о нем забыли. А забыли напрасно, ибо предусматривал он, среди прочего, очень любопытную деталь, связанную с регистрационными действиями по отношению к недвижимости. До него (т.е. до 01.01.2012 года, когда он вступит в силу) существовала т.н. двойная система регистрации сделок с недвижимостью: первичная регистрация соглашения у нотариуса (происходила одновременно с его удостоверением) и вторичная регистрация права на недвижимость в БТИ. При этом именно первичная регистрация, что не единожды подтверждалось судебной практикой, была основанием для возникновения права собственности у покупателя, в то время как регистрация в БТИ лишь открывала собственнику возможности для дальнейшего распоряжения купленным имуществом. С 01.01.2012 года институт первичной регистрации сделки у нотариуса полностью отменяется, и в этой связи именно регистрация права в БТИ призвана стать новым единственным основанием для возникновения права собственности.

Казалось бы, что ввиду двухлетнего переходного периода да и, будем откровенны, несовершенства первичной регистрации, которая по факту являла собой двойное нотариальное удостоверение, данная реформа должна была пройти гладко и незаметно. Впрочем, в ход этого процесса вклинилась реформа № 2 – перестройка системы органов регистрации вещных прав на недвижимость. Как показывает практика, наслоение одной реформы на другую без взаимного учета особенностей каждой из них редко дает ожидаемый результат, а подчас приводит к возникновению новых трудностей.

Так, с того же 01.01.2012 года вступает в действие иное новшество: все регистрационные функции БТИ передаются территориальным органам некоей Государственной регистрационной службы, которые, по имеющимся у нас данным, созданы далеко не в каждом регионе. Выходит так, что без установленной системы регистрации, а порой и при отсутствии регистрирующего органа провести регистрацию прав на недвижимость, которая, как было сказано выше, является единственным основанием для возникновения права собственности, невозможно. Это на сегодня вызывает удлинение очередей у БТИ при увеличении стоимости и количества заказов коррупционных «услуг» различных лиц, предлагающих провести регистрацию через черный вход.

По-видимому, обострение подобной проблемы продиктовано в первую очередь именно отсутствием желания (или квалификации законодателя) согласовать обе реформы. Так, при отсутствии реформы БТИ люди совершенно безболезненно перешли бы на механизм возникновения права собственности через регистрацию права в регистрирующем органе, а не сделки у нотариуса. Равно так же при отсутствии реформы в аспекте первичной и вторичной регистрации совершенно гладко прошла бы реформа БТИ, поскольку, приобретя право собственности после первичной регистрации, можно было бы некоторое время подождать с регистрацией в новом регистрирующем органе.

Так или иначе, в свете существующих двух реформ мы в ожидании фактической парализации рынка недвижимости с 01.01.2012 года ввиду того, что участники рынка не смогут надлежащим образом оформить переход права собственности, что является, безусловно, ключевым моментом каждой сделки. Возможно, некоторым образом это исправит недавно принятый закон, который на сегодня ждет подписи Президента, продолжающий полномочия БТИ до конца 2012 года и, соответственно, откладывающий вступление в силу реформы № 2 ещё на 365 дней. Впрочем, даже в таких условиях юристы обычно советуют завершить текущие сделки по работе с недвижимостью до конца 2011 года либо же повременить заключать новые примерно 6-8 следующих месяцев, дождавшись слаженной работы реестра прав собственности на недвижимость под управлением Государственной регистрационной службы.

Таким образом, на сегодня приходится исходить из того, что обе реформы в сфере регистрации сделок с недвижимостью сулят пройти с большими проблемами. В этой связи не стомт торопиться с принятием решений, а выдержав небольшую паузу, убедиться в том, что Ваши интересы не находятся под угрозой как мошенников, пользующихся несовершенством закона, так и самого государства, подчас ставящего своих граждан в крайне неловкие положения.