Пора менять правила для застройщиков

Застройщики продают воздух над стройплощадкой. Люди покупают квартиры, не имея гарантий завершения строительства домов.

Застройщики продают воздух над стройплощадкой. Люди покупают квартиры, не имея гарантий завершения строительства домов. Киев переполняется недостроями, которые уродуют город. Решением этой проблемы никто не занимается, так как, видимо, текущая ситуация всех устраивает. 

Десятки тысяч людей остаются без квартир

В 2006 году «Элита-центр» была наглой аферой. Тогда без квартир осталось 1759 человек. Теперь обманутых считают десятками тысяч – 15 тыс пострадало из-за скандального застройщика Анатолия Войцеховского, 13 тыс рискуют остаться без жилья из-за «Укрбуд», который остановил работы на большинстве объектов. По стране уже образовалось порядка 10 тысяч долгостроев среди жилых комплексов — дома, сдачу в эксплуатацию которых затянули на год или больше. Ситуация ужасная.

В число киевских недостроев попадают также и готовые дома. Это происходит, когда часть жилищного комплекса не закончена, но отдельные дома уже построены. Их не подключают к коммуникациям, поскольку ввод в эксплуатацию предусматривался для всего комплекса в целом. И люди, купившие квартиры, вынуждены жить в «полузаконных» домах. Их не могут подключить к городской инфраструктуре — отоплению, электричеству, канализации и пр.

 «Обманутые инвесторы» – уже стало устойчивым словосочетанием, которое регулярно звучит с экранов телевизора или печатается в СМИ. Понятно, что это люди, купившие квартиры в многоэтажном доме, который не построили, не достроили или не ввели в эксплуатацию. Эти люди регулярно митингуют: требуют справедливости и помощи властей.

Учреждения или структуры, которые занимаются инвестированием, проверяют нормативы банковской ликвидности и капитал застройщика, требуют гарантии акционеров под их личное имущество, контролируют. Физическое лицо довольствуется только мечтой, которую ему продали по цене квартиры. Люди осуществляют покупку квартиры, не с целью получения прибыли и не готовы нести риски из-за возможных потерь своих средств.

Ситуация абсурдная: человек отдает сотни тысяч гривен, не имея при этом гарантий, что его жилье хотя бы достроят. 

Застройщик берет деньги с людей, получает согласие в коридорах власти, но ничего не гарантирует

Для начала работы застройщик в политических кулуарах получает «зеленый свет» на землю под строительство. Для начала законного строительства, необходимо потратить полтора года и пройти 35 согласовательных процедур. Но все спешат – получили пять разрешений и приступают. Эта практика называется «пол документа». Дальше — ставят забор, дают рекламу, открывают офис продаж квартир. И уже с продаж начинают фактическое строительство большинства жилищных комплексов в Киеве. Как правило, предложение уже опережает спрос и денег заходит меньше, чем необходимо для окончания строительства. Тогда застройщик берется за следующий объект, привлекая новых покупателей. Так вырастает число заявленных, но недостроенных жилых комплексов по Киеву. И тут возникает вопрос, почему власть выделяет одному застройщику так много участков? У Войцеховского было 46, у «УкрБуд» — 26 жилых проектов, и лишь некоторые из них взялись достраивать другие компании, чем вызвали перенос сроков сдачи собственных объектов.

Новая проблема возникла с введением в эксплуатацию после смены власти — «пол документа» внезапно стало нарушением.

А пострадавшие в этой ситуации – люди, которые ждут квартиры. «Обманутые инвесторы», которые не умеют оценивать риски и не готовы к потерям. Перед ними никто не несет ответственности и ничего не гарантирует. 

Варианты решения проблемы

Во многих странах строительство жилья и покупку квартир регламентирует, защищает и контролирует законодательство. Деньги выделяются на все строительство, никто не строится с продаж, как у нас. В строительство вкладываются либо собственные средства компании, либо кредитные средства финансовых учреждений или средства профессиональных и институциональных инвесторов. В США, Канаде, Германии, Франции, России, Польше и других странах привлекают банковские гарантии.

Например, в Польше покупатель не отдает деньги застройщику, а перечисляет на накопительный счет в банке. Банк эти деньги «замораживает», и застройщик сможет их получить, когда объект будет 100% готов. В Канаде застройщик вносит в банк залог на общую сметную сумму нового здания и только после этого получает все необходимые документы для начала строительства. Этот залог целевого использования касается только строительства конкретного объекта.

Другой вариант, когда покупатель вносит в банк до 10% стоимости в виде залога. Оставшиеся 90% платит, когда объект будет построен. Для этого, при необходимости, берут стандартный ипотечный кредит в банке под залог уже существующей квартиры. А банк, который видит договора купли-продажи будущих квартир, гарантию спроса, дает деньги застройщику в качестве проектного финансирования. 

Изменение правил для застройщиков повлияет на рынок жилой недвижимости

С изменениями правил можно предвидеть уход мелких компаний с украинского рынка и сильное изменение его структуры. Не каждый застройщик сможет обеспечивать бюджет для строительства, предоставлять финансовые гарантии, что объект достроят до конца. Выживут только крупные компании.

Также пропадут искусственно заниженные цены на квартиры. Это явление можно было наблюдать с квартирами Войцеховского. Объекты были уже под арестом, а квартиры продавались дешевле нормативной себестоимости недвижимости, определенной Минрегионбудом.

Но общего роста цен на квартиры не стоит бояться. Когда подобные изменения рассматривались в России, застройщики пугали всех чрезмерным ростом цен на квартиры. И вот с 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги будущих владельцев квартир для строительства. Но прогнозы по поводу роста цен не оправдались. На этот год озвучивают одновременно два варианта: рост цен на 5-10% и отсутствие роста цен из-за снижения спроса, что связывают с упадком общей покупательной способности населения в стране. 

Как защититься, пока цивилизованные правила жилищного строительства не приняты?

Не спешите нести все свои деньги для покупки квартиры, которая вам понравилась. Перед совершением сделки необходимо проверить информацию о застройщике и наличие разрешений. По коду ЕРДПОУ застройщика проверить документы в государственных и судебных реестрах. Последний выявит не подлежит ли какой-либо из этих документов оспариванию.

1. Документы на земельный участок (договор аренды, право постоянного пользования, акт собственности). Обратите внимание на кадастровый номер, срок действия (достаточный на время строительства комплекса), правильное целевое назначение (строительство многоквартирного многоэтажного дома).

2. Градостроительные условия и ограничения, выданные ДАБИ города Киева. Базовый документ, который показывает, что местные власти позволяют возвести на данном земельном участке. Строительство без данного документа - грубое нарушение законодательства.

3. Разрешение на строительство, выданное ГАСКом. Документ выданный согласно класса последствий СС2 или СС3.

4. Технические условия на подключение к инженерным сетям города: электроэнергия, вода, канализация, ливневка, теплосети.

Если вы не уверены в собственных силах понять смысл предоставленных по запросу документов, настойчиво рекомендую перед подписанием договора с застройщиком обратиться за помощью к юристу, имеющим понимание очередности этапов и процедур в строительной сфере от начала работ и до передачи права собственности покупателю. Юрист может оценить степень риска. 

Министерство развития общин и территорий готовит законопроект, который позволит достраивать недострои. Но также необходимо подумать глобальней и разработать меры, благодаря которым такие ситуации больше не будет возникать. Чтобы застройщик не только начинал, но и гарантировано заканчивал свое строительство. Выдумывать ноу-хау нет необходимости. В мире достаточно примеров удачного решения этой проблемы.