«Квартира на папері»: чи доцільно визнання майнових прав «інвесторів»
Визнання права є одним із способів захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних цивільних прав, який прямо передбачений законом (п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Із першого погляду все дуже просто: маємо право на відповідний об’єкт, маємо невизнання чи оспорю
Визнання права є одним із способів захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних цивільних прав, який прямо передбачений законом (п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Із першого погляду все дуже просто: маємо право на відповідний об’єкт, маємо невизнання чи оспорювання вказаного права з боку інших осіб, виникає спір – звертаємося до суду і підтверджуємо наявність свого права, тобто вирішуємо спір на свою користь.
Іншою є ситуація, коли відповідний об’єкт, на який особа має права змінюється, в т. ч. щодо правового режиму (мається на увазі перетворення незавершеного об’єкта будівництва в завершений об’єкт нерухомого майна, введений в експлуатацію).
І тут судова практика «розгулялась».
У минулій публікації автор навів правові позиції ВСУ, відповідно до яких, захист майнових прав «інвестора» на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється на підставі статті 392 ЦК України.
Незважаючи на те, що у зазначеній статті йдеться про визнання права власності, ВСУ стверджує, що в описаному випадку в порядку ст. 392 ЦК України за «інвестором» можуть визнаватися саме майнові права, а не право власності, яке в нього ще не виникло.
Дещо пізніше на абсолютну противагу правовій позиції ВСУ, Дніпровський районний суд м. Києва у своєму рішенні від 15.09.2015 р. у справі № 755/7104/15-ц за позовом про визнання майнових прав дійшов своєї «правової позиції», якою не тільки «встановив» альтернативу порядку виникнення права власності на новостворене майно, передбаченому ст. 331 ЦК України, а і фактично замкнув «коло сподівань». Мотивуючи відмову позивачу у визнанні майнових прав, суд зазначив: «На час звернення позивача до суду з позовом, подачі заяви про зміну предмету позову, на час розгляду справи і ухвалення рішення, проінвестований об'єкт нерухомого майна був прийнятий до експлуатації, інвестору/інвесторам вже не належать майнові права на нього, а належить право власності на цей об'єкт. Тому не можуть бути задоволені позовні вимоги, викладені у письмовій заяві позивача про зміну предмету позову, про визнання майнових прав спільною власністю та у порядку поділу визначені частки співвласників, бо такий предмет спору (майнові права) відсутній». Зазначене рішення залишено без змін ухвалою Апеляційного Суду м. Києва від 17.12.2015 р.
Отже, «на думку» Дніпровського районного суду м. Києва, яка підтримана Апеляційним судом м. Києва:
1) «інвестори», яким належать майнові права на квартиру, в силу завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію автоматично набувають право власності на квартиру;
2) після зведення будинку і прийняття його до експлуатації майнові права припиняють своє існування;
При формуванні висновку 1 суд не врахував, що у відповідності до чинного законодавства України для виникнення права власності обов’язковим є проведення державної реєстрації, що не здійснюється автоматично.
Із 2 висновком частково можна погодитися, однак лише в тому випадку коли має місце повний юридичний склад виникнення права власності на квартиру (завершення будівництва, введення будинку в експлуатацію і здійснення державної реєстрації права власності) і за умови що таке право набуває єдиний і законний власник майнових прав. В такому випадку матиме місце так звана «трансформація» (перетворення) майнових прав у право власності, оскільки для державної реєстрації «інвестор» подає правовстановлюючий документ на майнові права на квартиру, а отримує підтвердження вже права власності на квартиру.
Виникає закономірне питання : чи припиняються майнові права у законного «інвестора», який набув майнових прав першим, у випадку реєстрації права власності на квартиру за іншою особою також на підставі договору, якій забудовник чи замовник будівництва повторно відчужив майнові права на ту ж саму квартиру?
Зважаючи на згадану вище позицію судів нижчої інстанції так, враховуючи правову позицію ВСУ – ні. Більш обґрунтованою, на мою думку, і такою, що відповідає інтересам «інвесторів» звісно є остання. Інакше, що ж тоді має захищати «інвестор» якщо право власності в нього ще не виникло, а майнові права вже припинилися.
Не виключаю можливість формування правової позиції на підставі першого висновку (з певним «коригуванням»), враховуючи що прецеденти в практиці мають місце, включаючи першу та (головне) апеляційну інстанцію із використанням різних схем відчуження, поняттям добросовісності і т. д. Однак кожна ситуація індивідуальна, таким має бути і підхід.
Виходячи зі змісту ст. 177 ЦК України, майнові права є окремим об’єктом цивільних прав поряд із майном. Відповідно майнові права можуть захищатися окремо від права власності.
Юридичну і фактичну долю відповідного об’єкта цивільного обороту може визначати власник чи особа, якій належить відповідне право розпорядження. Випадки позбавлення особи належних їй об’єктів в супереч її волі є обмеженими і встановлюються законодавством. «Повторне» безпідставне відчуження майнових прав забудовником чи замовником будівництва, які останньому не належать не відноситься до таких випадків. Оформлення іншою особою права власності на підставі «повторних» договорів також не може бути перешкодою для законного власника майнових прав захищати їх, в тому числі шляхом пред’явлення позову до «не зовсім законного» власника квартири про визнання майнових прав.
Далі буде.
- Альтернативи децентралізації енергогенерації в Україні не існує Олексій Гнатенко вчора о 15:31
- Відкриті дані: прозорість проти корупції Діана Граділь вчора о 13:39
- Способи захисту прав власника від самочинного будівництва на земельній ділянці Євген Морозов вчора о 10:45
- Власть, наука, интеллект – инвестиции в средний и малый бизнес и устойчивое развитие Вільям Задорський вчора о 04:01
- Прифронтовий Миколаїв. Яку допомогу можна отримати у місті, де лінія фронту зовсім близько Галина Скіпальська 25.07.2024 13:53
- На що дивляться інвестори? Олександр Висоцький 25.07.2024 12:22
- Де нормальний начпрод, там якісні продукти харчування Дана Ярова 25.07.2024 12:06
- Розвиток європейського ринку водню: Нові ініціативи та перспективи Олексій Гнатенко 25.07.2024 10:17
- Внесіть зміни у свій щоденний "to do list" Катерина Кошкіна 25.07.2024 09:59
- Гранти на відновлення та енергоефективність житла: можливості від Фонду енергоефективності Єгор Фаренюк 24.07.2024 21:44
- Порушення прав власника земельної ділянки внаслідок самочинного будівництва Євген Морозов 24.07.2024 19:48
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? Євгеній Сільверстов 24.07.2024 18:00
- Кого підтримуватиме Ізраїль під час виборів у США? Олег Вишняков 24.07.2024 13:22
- Європейська рада схвалила висновки щодо інфраструктури електромережі ЄС Олексій Гнатенко 24.07.2024 12:30
- Спільна власність чоловіка та жінки, які проживають без реєстрації шлюбу Євген Морозов 23.07.2024 19:26
- Boris Johnson: Запрошення до усвідомлення – домовлянь з РФ не буде 1883
- Суди проти рф – реалії, фантазії, міфи. Перспективи Арбітражу 299
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? 91
- Чому конкурентні закупівлі – це більше ніж просто вимога закону 65
- Дизайн дитячого простору 63
-
11 млрд доларів тому, кого немає. На що просила гроші Україна в Берліні
Бізнес 87050
-
У Харкові обрали нові назви для трьох станцій метро
Бізнес 11258
-
Помпео виклав своє бачення мирного плану Трампа: лендліз на $500 млрд і реальні санкції
Бізнес 9249
-
Криза мобільного зв’язку. Скільки коштуватиме подовження зв'язку під час відключень
Бізнес 5719
-
Київський підприємець почав розбирати Tesla, щоб заряджати оселі – FT
Технології 5427