«Квартира на папері»: ризик для покупців нерухомості у новобудовах

Велика кількість спорів в сфері нерухомості, які виникли протягом останніх 3-4 років у зв’язку із недобросовісністю окремих забудовників, які порушили права інвесторів у нерухомість, а також суперечлива судова практика у цій сфері актуалізують необхідність аналізу таких понять як «майнові права», «нерухоме майно» «новостворений об’єкт нерухомого майна» у їх тісному взаємозв’язку із питанням виникнення та захисту прав на відповідний об’єкт.  

Майбутньому власнику нової квартири у будинку, який зводиться, менеджери з продажу забудовника чи замовника будівництва, в більшості випадків, при укладенні договору не розповідають про те, що на момент оплати ним повної вартості майбутньої квартири чи її частини, останній не завжди стає власником хоча б «квартири на папері», тобто не отримує безумовного права після завершення будівництва та здійснення всіх «формальностей», перетворитися на власника «квартири в будинку» .

Довірливі «інвестори» обмежуються запевненням про те, що 1) сама квартира і всі документи на неї будуть передані в строк, який (правда не завжди чітко) визначений в договорі між сторонами, 2) забудовник збудував, ввів в експлуатацію та успішно здав безліч об’єктів нерухомого майна, 3) має бездоганну репутацію, всі належним чином оформлені дозвільні документи.

Якщо аргументів виявилося достатньо для прийняття рішення на користь інвестування, учасники перемовин оформлюють свою домовленість договором. Серед «трендових» договорів, які використовуються останнім часом при купівлі-продажі майбутньої квартири, з-поміж інших, виділяються наступні:

1) попередній договір купівлі-продажу квартири;

2) договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру;

У першому випадку предметом договору виступає зобов’язання сторін укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна в майбутньому. «Інвестор» в такому випадку може вимагати від іншої сторони лише укладення основного договору купівлі-продажу квартири (після завершення будівництва, введення будинку в експлуатацію і оформлення забудовником чи замовником будівництва права власності на квартиру). Тобто, укладення сторонами попереднього договору купівлі-продажу квартири не зумовлює виникнення у «інвестора» «квартири на папері» (будь-яких майнових прав на квартиру). Простими словами, «інвестор» купує «невиключну» можливість укласти із забудовником (власником квартири в майбутньому) основний договір купівлі-продажу.

У другому випадку предметом договору є передача забудовником чи замовником будівництва «інвестору» у власність майнових прав на квартиру. При цьому, з моменту підписання акту передачі-приймання майнових прав (якщо договором не передбачений інший момент переходу до «інвестора» майнових прав), «інвестор» стає власником майнових прав на квартиру (фактично, власником «квартири на папері»).

Бути власником «квартири на папері» звісно краще ніж просто отримати «невиключну» можливість укласти основний договір купівлі-продажу квартири у майбутньому, тому другий договір виступає більш безпечним для особи, яка вкладає грошові кошти в нерухомість. Разом із тим, головним ризиком в даному випадку стає відповідь на питання: чи стане «інвестор» власником квартири як об’єкта нерухомого майна після введення будинку в експлуатацію (тобто, чи трансформуються його майнові права на квартиру в право власності не неї)? Відповідь залежить від багатьох факторів, в тому числі змісту договору купівлі-продажу майнових прав, політичної ситуації в країні, поведінки самого «інвестора», зокрема виконання останнім своїх зобов’язань за договором. Та все ж головний важіль впливу знаходиться в руках забудовника чи замовника будівництва. Як показала практика, деякі з них умудряються використовувати вказаний важіль в своїх інтересах для подвійного, а то й потрійного примноження своїх статків. Ну звісно ж, гроші, які перший «інвестор» добросовісно сплатив вже закінчилися, а майно з достатньою високим рівнем ліквідності все ще знаходиться «в руках» забудовника, тож чому б в обхід власника «квартири на папері» не знайти (шляхом укладення договору купівлі-продажу квартири чи «повторного» відчуження майнових прав на квартиру) нового власника для «квартири в будинку» та ще й за непогану винагороду.

І в цій ситуації виникає цікава дилема, хто «правий»: «перший» власник «квартири на папері» чи «другий» власник «квартири в будинку», кому достанеться квартира? В процесі отримання відповіді на поставлене питання, швидше за все виникне такий собі «батл»: презумпція правомірності правочину vsпрезумпція правомірності набуття права власності. Але про захист прав «інвесторів» пізніше, в наступних публікаціях.

Під власником «квартири на папері» маємо на увазі власника майнових прав на квартиру.

Під власником «квартири в будинку» маємо на увазі особу, якій належить право власності на об’єкт нерухомого майна – квартиру.

Автор статті перед собою не ставив за ціль створення наукової дефініції поняття «майнові права». Тому з посиланням на ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» під майновими правами будемо розуміти будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності. Верховний Суд України визначає майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав.

Порівняння: майнові права на майно і право власності на нерухоме майно.

Як бачимо, право власності є, звісно, більш загальним, водночас майнові права наділені певною «автономністю» і мають свої особливості, правильне і повне з’ясування яких необхідне для ефективного захисту прав «інвесторів», які потерпіли від м’яко кажучи недобросовісних дій забудовників.

Далі буде.