Якщо є рієлтор, то все буде добре

Купити або продати квартиру справа не з легких. Тому власники, або бажаючі стати власниками втягують в процес продажу або придбання житла або офісу помічників. Такими помічниками є, як правило, ріелтори, працівники відділів продажів і / або юристи. Без нотаріусів також не обійтися. Отже, розглянемо роль кожного помічника в операціях з нерухомістю.

Перш за все, люди звертаються до ріелторів. Це можуть бути індивідуально практикуючі підприємці, або агентства нерухомості, зареєстровані як юридична особа.

Надійність ріелтора зазвичай визначають популярністю і заслуженим ім’ям. Знайти покупця або продавця не так і легко, а тому ще й займатися тривалим пошуком того, хто знайде покупця, або продавця - не бажане заняття, чи не так?

Порадившись зі знайомими, недовго думаючи, ми вибираємо собі ріелтора. Питання самостійного пошуку покупця теж може бути розглянутий, але в таких великих містах, як Київ, Харків, Львів, Одеса, Дніпропетровськ - ринок нерухомості досить жвавий, в порівнянні з меншими містами, а тому конкурувати з армією ріелторів, які захаращують інтернет простір, газети і інші засоби масової інформації - дуже складно.

Хто ж він - ріелтор? Якщо говорити про договірні відносини, - це особа, яка надає послуги з пошуку контрагента для угоди, пов’язаної з нерухомістю. В Україні ріелтори керуються в своїй діяльності ст. 901 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) - договір про надання послуг. За договором, ріелтор (агент з нерухомості) надає вам послугу з пошуку контрагента. Результатом послуги є інформація. Згідно з положеннями ст. 901 ГК, результат послуги споживається під час її надання, тобто, навіть якщо вам просто розповіли про ринок нерухомості, це теж буде послуга. Деякі ріелтори свої договори так і називають - «Інформаційний договір». Все, що входить в обов’язки ріелтора (агента з нерухомості) - це пошук для вас контрагента. Не у всіх випадках ріелтори (агенти з нерухомості) несуть відповідальності за якість послуги або за правдивість наданих послуг. А бувають випадки, коли в договорі ріелтор (агент з нерухомості) прописує предмет так абстрактно, що просто розмова про ціни вже буде вважатися якісно наданою послугою. Багато «крутих» ріелторів і зовсім не підписують жодних договорів і навіть не зареєстровані як фізична особа-підприємець, що є правопорушенням, передбаченим ст. 164 Кодексу про адміністративні правопорушення (Вчинення господарської діяльності без державної реєстрації суб’єктом господарювання). Про факт надання вам послуг такими ріелторами доводити в суді доведеться не легко.

Відповідальності за юридично правильне оформлення договорів, захисту інтересів і прав, мінімізації ризиків і витрат - всього цього не варто очікувати від будь-якого ріелтора. Як правило, ріелторами (агентами з нерухомості) працюють особи з неюридичних освітою і кваліфікацією від медсестри до менеджера. А багато і зовсім не мають вищої освіти.

Операції з нерухомістю завжди вимагають юридичного оформлення. Продати або купити квартиру за усним договором не вийде. Право власності має бути належним чином оформлено. Такі договори, як орендні - не вимагають нотаріального засвідчення та як правило, ніким не перевіряються. Тому на практиці досить часто виникають ситуації, коли договір захищає тільки одну сторону, і не обов’язково вашу, а може бути і зовсім недійсним, оскільки не відповідає вимогам законодавства. Навіть в разі нотаріального посвідчення бувають випадки, коли права одного боку захищені занадто добре, а права іншої сторони - зовсім порушені.

На практиці зустрічаються ситуації, коли продавець, довіряючи своєму ріелтору, і думаючи що він контролює ситуацію, віддає оригінали документів під час укладання попереднього договору купівлі-продажу і в подальшому не може їх повернути зовсім, а покупці різко відмовляються від укладення основної угоди і не визнають факт передачі документів. У таких випадках звернення за допомогою адвоката вже досить пізно, але щоб уникнути ще більших проблем, юридичний захист необхідно вибудувати на будь-якій стадії відносин. Різниця буде лише в більшому обсязі робіт і, відповідно, їх вартості. Тому економія на послугах кваліфікованих юристів і адвокатів при будь-яких операціях з нерухомістю може спричинити за собою ще більші витрати, безсонні ночі, переживання і тривалі судові розгляди.

Буває, виникають і інші ситуації, коли ріелтори не тільки не захищають інтереси клієнтів, але ще і передають інформацію зацікавленим особам, які в подальшому ініціюють судові процеси проти вас і намагаються відсудити квартиру, яку ви тільки що хотіли продати, скориставшись послугами відомого Київського агентства нерухомості. Справа в тому, що ріелтор не пов’язаний з вами конфіденційним угодою, він не зобов’язаний зберігати адвокатську таємницю і його ніколи ніхто не позбавить права здійснювати ріелторську діяльність, на відміну від адвоката. Тому, хоча питання сумлінності це, як здається, виключно питання моралі, але існують безліч правових механізмів, які здатні вплинути на рішення і дії того чи іншого фахівця і гарантувати відповідальність за порушення принципів чесності і сумлінності.

Тому для ефективного захисту своїх прав, і щоб уникнути тривалих судових розглядів, враховуючи сьогоднішні законодавчі реалії, варто бути пильним при виборі того чи іншого фахівця і не очікувати від агента з пошуку покупців або продавців здійснення юридичного супроводу угоди з нерухомістю і гарантій відсутності негативних наслідків в подальшому.

(всі приклади наведені у статті відповідають дійсності та взяті з практичної діяльності) .