Юридичний захист від захоплення горищ у багатоквартирному будинку

Сам бачиш по фасадах, як часто саме з горищ виходять нові будівельні об'єкти.

Горища, що знаходяться як у центральних районах, так і на червоних лініях і не тільки цікаві для проведення реконструкції, наприклад під квартири або нежитлові приміщення під бізнес. Слід не забувати, що горища є допоміжними нежитловими приміщеннями в багатоквартирних будинках, тому вони, як правило, належать на праві спільної власності всім співвласникам будинку, за винятком тих горищ, які при проектуванні будинку спочатку були запроектовані як нежитлові приміщення, а не як горища, наприклад в комерційних цілях. 

Для такої ідентифікації необхідно дивитися технічну документацію (зокрема технічний паспорт) дому, проєктну документацію, документ про введення в експлуатацію (за наявності) та документи про право власності. А якщо їх немає - отримати копії самостійно або через адвокатський запит, наприклад: в ОСББ (ЖЕК), архів БТІ, комунальних підприємств, органів місцевого самоврядування, інших державних органів, у власників, забудовників тощо. 

Також інформацію про право власності в деяких випадках одержати у вигляді інформаційної довідки з реєстру нерухомості (самостійно через інтернет або звернувшись до адвоката, нотаріуса). 

Якщо технічної документації немає, її недостатньо або за нею неможливо нічого встановити, спір перетягнути до суду, в рамках якого вже суд витребує необхідні документи, також просити провести судову експертизу, поставивши перед нею питання – це горище допоміжне приміщення або ні? 

До речі, цю експертизу можна провести і поза судом, при цьому висновок експерта (з відповідним свідоцтвом судового експерта з даної категорії експертиз) матиме юридичну силу для суду!  

Як бачиш, нескладними діями можливо встановити горище це чи ні. 

Також давай надам відповіді на часті запитання: 

Як перевірити законність захоплення горища? 

Необхідно відштовхуватися від кінцевого результату, тобто який правовстановлюючий документ наявний на горище та за ким воно зареєстровано. Наприклад: можно отримати інформаційну довідку з Реєстру нерухомості та в ній буде вказано, на яку особу оформлено право власності та який документ це підтверджує. Якщо копію правовстановлюючого документа неможливо отримати від власника або особи, в якої він знаходиться, при зверненні до суду необхідно просити витребувати цей документ, якщо це нотаріальний договір - в нотаріуса, якщо це свідоцтво міської ради - то в міської ради і т.д. Головне прослідкувати на якій підставі новий власник набув право власності на горище та проаналізувати законно це було чи ні. 

У тому числі на етапі збору необхідних документів можливо: 

подати відповідну заяву про надання інформації до ОСББ (ЖЕК), БТІ, комунальних підприємств, органів місцевого самоврядування, інших державних органів тощо. на підтвердження переходу права власності; 

якщо проводилися будівельні роботи або це новобудова, - на допомогу прийде реєстр будівельної діяльності – де переглянути дозвільну документацію на будівництво, в т.ч. введення в експлуатацію, де будуть технічні характеристики об'єкта будівництва зокрема щодо "горища".  

якщо із реєстром не вдалося - тоді подати відповідну заяву (або адвокатський запит) до Державної будівельної інспекції з питанням (питаннями) по об'єкту, які цікавлять; 

скористатися допомогою адвоката з цієї категорії справ; 

ОСББ (ЖЕК) може допомогти при рейдерстві горища і чим саме? 

Туу є два напрями:  

Перший - коли ОСББ (ЖЕКу) все одно і він не допомагатиме тобі або зацікавлений у допомозі протилежній стороні. 

Другий - коли ОСББ (ЖЕК) на твоїй стороні, тоді ОСББ (ЖЕК) у т.ч. може: 

самостійно звернутися до суду; 

надати технічну документацію, іншу документацію чи інформацію щодо захоплення, в т.ч. щодо оплати комунальних послуг тими, хто використовує горище та встановити ПІБ або назву підприємства, хто користується горищем, а далі скористатися реєстрами нерухомості, будівництва, судовим реєстром для збору необхідної інформації щодо опонента, для аналізу ситуації при подальшому зверненні до суду для скасування права власності на горище. 

Відео в тему: ОСББ допомога Верховного Суду 

Під час захоплення обов'язково звертатися до суду чи можна вирішити без суду? 

Можна вирішити і без суду, звернувшись до особи, яка захопила горище, але найчастіше, це не дасть позитивного результату. Допоможе лише суд, якщо ти правильно юридично вибудуєш свою стратегію по справі. 

До якого суду звертатися щодо оскарження дій власника – адміністративного чи цивільного? 

Буде залежати від того, хто звертається до суду, хто буде відповідачем у справі та які будуть вимоги у позові.  

Якщо подає позов мешканець (мешканці) будинку до власника, то це цивільний позов до звичайного місцевого суду.  

Якщо подає ОСББ і опонент – юридична особа (наприклад будівельна фірма), це буде господарський суд.  

А якщо вимоги обґрунтовуються протиправними діями державних органів або їх бездіяльністю щодо не проведення перевірок тощо - тоді до адміністративного суду. 

Позов до суду може подати один співвласник чи необхідно всім? 

Може подати як один, так і з декількома співвласниками. В залежності від ситуації та від бюджету. Може бути і така ситуація, що один із мешканців подав позов, пройшов апеляцію та касацію, а результату не отримав - йому відмовили. Інший мешканець може подати новий позов з урахуванням помилок попереднього співвласника. Без різниці один чи всі (як колективний позов), головне в суді довести, що протиправними діями із захоплення горища порушило права позивача. 

Які є підстави перемогти в суді та повернути горище співвласникам?

Існує безліч підстав для того, щоб виграти в суді. Першочергово на що необхідно звертати увагу - це законність набуття права власності на горище, про що зазначалося вище. Підставами будуть служити докази та обставини порушення твоїх прав та законних інтересів цим захопленням. Тобто, як саме це впливає на тебе, наприклад ти там зберігав якісь речі або по будинку пішли тріщини від перенавантаження у зв’язку з будівництвом на горищі і т.д.. Необхідно обґрунтовувати документально, у деяких випадках просити суд провести відповідну судово-будівельну експертизу. 

Збирати документи, відповіді з державних, комунальних органів, щоб показати ланцюжок протиправного придбання цього майна останніми власниками. 

Не рекомендую відстоювати свою правоту в суді самостійно, без адвоката, адже твої опоненти точно будуть із адвокатами. А ще раз звернутися з тим самим питанням черз рік-два заборонено.        

Які можуть виникнути проблеми у суді по цих категоріях справ? 

Перше - це видаткова частина (витрати), до яких відноситься судовий збір, послуги адвоката, проведення судової експертизи та інші затрати! Якщо суд виносить рішення на твою користь - ці витрати можна відшкодувати за рахунок твого опонента, про що необхідно попросити суд. 

Друге - відсутність документації як до, так і після подання позову до суду, тобто неможливо розглянути справу без відповідних доказів. Це проблема може бути вирішена витребуванням судом документів від опонента, у тому числі підключивши адвоката даної проблеми не буде. 

Третє - строки розгляду справи. Такі справи не вирішуються швидко впродовж місяця. Тим більше, в будь-якому разі буде апеляційне оскарження, можливо касаційне, ще й судова експертиза може бути, це також нешвидко. 

Четверте - клієнт самостійно (без адвоката) намагається юридично захиститися, виграти справу, не розуміючи, що він якийсь документ у відведений час не подав, щось не те написав - один раз, можливо, суд відкладе розгляд, насть додатковий строк, потім вже ні. Це може погана відобразитись при розгляді справи по суті. 

П’яте - підключати адвоката, який не спеціалізується на даній категорії справ: опоненти точно не хочуть втратити об'єкт, тому їхні адвокати мають великий досвід у цьому питанні, а твій ні. Може бути і таке, що адвокат потренерується на тобі, а кінцевий результат залишиться в тебе. 

Можуть бути й інші складності, але в кожній конкретній ситуації вони свої. Ці п’ять вищенаведених є найрозповсюдженішими. 

Хто може подати позов до суду щодо захоплення горища? 

Може подати будь-яка особа, права якої внаслідок такого захоплення були порушені. Позивачем не обов’язково має бути власник однієї з квартир в будинку, а, наприклад, бути лише орендарем квартири, захоплення горища може порушувати і його права. 

ОСББ (ЖЕК) може подати позов про звільнення та повернення захопленого горища? 

Може, але треба подивитись статут ОСББ (ЖЕК) – чи вказано там про такі повноваження – звернення в інтересів співвласників до суду чи ні. Якщо жодних обмежень немає – може подати та ефективно захистити права співвласників.  

Може бути і таке коли ОСББ (ЖЕКу) байдуже з приводу горища чи є вони разом з твоїми опонентами, звертаються до суду формально, не обстоюють свою позицію. Суд їм відмовляє в позові, а ОСББ (ЖЕК) не подає апеляційну скаргу і тоді є рішення суду (негативне для мешканців), де встановлені ці факти, та рішення має юридичну силу, а тому “узаконюється” горище за “загарбниками”. Надалі ОСББ (ЖЕК) повторно з такими вимогами звернутися до суду не зможе, скільки б часу не пройшло, оскільки справу вже було розглянуто розглянуто. 

Звертай на це увагу та контролюй такі моменти. 

Корисне відео: ОСМД ВО ВРЕМЯ ВОЙНЫ, ЧАСТЬ 2 

Які докази (документи) потрібно надати суду, щоб підтвердити захоплення? 

1) документ про право власності або інший документ на підтвердження того, кому належить горище; 

2) технічна, проектна та інша документація, наприклад технічний паспорт на горище (будинок), свідоцтво про право власності (або інший правовстановлюючий документ) дозвільна документація на будівництво і т.д. Якщо документів немає – у судовому чи позасудовому порядку отримати їх; 

3) у деяких випадках, виходячи з особливостей справи, необхідно надати висновок експерта за підсумком проведення експертизи (експертного дослідження) як до судового розгляду, так і під час розгляду справи по суті; 

4) позитивні відповіді з державних, комунальних органів щодо горища; 

5) інші рішення судів щодо цього підвалу, в яких вже встановлені факти, які грають на твою користь.  

6) інші документи, виходячи зі специфіки кожної справи, можуть також знадобитися. 

Відповідь БТІ може бути підставою для скасування свідоцтва про право власності на горище? 

Ні, не може бути, тому що свідоцтво про право власності має юридичну силу вищу, ніж відповідь БТІ. Зазначену відповідь слід дивитися разом з іншими доказами у справі т.к. у відповіді може бути наведена інформація, яка посилається на інші правовстановлюючі документи, на підставі яких можна скасувати спірне свідоцтво на горище. Йти до суду з однією лише відповіддю БТІ поганий варіант. 

Якщо технічний паспорт не відповідає свідоцтву про право власності на горище, що буде? 

Технічний паспорт – це лише технічне креслення, який складається на підставі свідоцтво та є похідним від нього, а свідоцтво – це правовстановлюючий, головний документ. Те, що зазначено в свідоцтво і буде головним по справі, на що буде звертати увагу суд, а не на те що в технічному паспорті (якщо там щось інше). 

Звісно, не зайвим буде зазначити, чому такі неточності та з яких причин вони виникли.  

До правоохоронних органів, таких як поліція та прокуратура слід звертатися? 

Звернутись можно, але спочатку визначся, яка у тебе остаточна мета. Виходячи з неї, буде видно, які органи – суд, поліція чи прокуратура – допоможуть досягти твоєї мети. 

Якщо хочеш повернути право власності – це прерогатива суду. Якщо ти хочеш, щоб винуватців посадили за підробку документів чи якісь інші дії (наприклад шахрайство), то це повноваження поліції, прокуратури, а вже потім суду. 

Поліція чи прокурор подати за тебе позовну заяву до суду не можуть. 

У тебе звичайно є право подати відповідну заяву до поліції з приводу відкриття кримінального провадження за даним фактом, але розслідування буде довгим (року 2 не менше), результат - не передбачуваний для тебе, тобто ці дії не ефективні для порівняно швидшого судового розгляду без поліції у межах господарської чи цивільної справи, т.к. за 8-12 місяців ти вже досягнеш результату та отримаєш позитивне рішення суду.

Чи веду я такі справи як адвокат по всій Україні? 

Так, веду! На сьогодні з розвитком Інтернету та проведення судових засідань у режимі відеоконференцій можу брати участь не приїжджаючи до суду , в т.ч. суду в апеляційні чи у Верховному Суді. Також юридично супроводжую позасудовий розгляд. 

Якщо суд ухвалою про забезпечення позову зупинив будівельні роботи на горищі, але вони все одно продовжуються, що в цьому випадку робити? 

Забезпечення позову - спосіб захист, який приймається ухвалою суду без розгляду справи по суті, по якій забороняє вчиняти будь-які дії на об’єкті (реконструкція, ремонт, знесення тощо). Часті випадки, коли такі ухвали суду не виконуються, але за це передбачена кримінальна відповідальність, тому необхідно подати заяву в поліцію,  також необхідно подати заяву до виконавчої служби або приватному виконавцю для її виконання. 

Дата придбання квартири впливає на можливість подати позов щодо захоплення горища? 

Немає значення коли ти став власником квартири. Наприклад, ще 10 років тому хтось захопив горище, узаконив, перепродав чи оформив на третіх осіб і думав – усе гаразд. Ти купуєш у цьому будинку квартиру і дізнаєшся, що горищем, як спільною власністю мешканців, ти користуватися не можеш. Або твоя квартира на першому поверсі, а на горищі відкрили художню майстерню чи кафе. Почав розбиратися з цим питанням і зрозумів, що горище захоплене. У тебе як у власника квартири (неважливо, коли ти придбав цю квартиру), є право користуватися горищем і є право звернутися до суду щодо захисту свого порушеного права, тому час, коли ти купив квартиру, не впливає на можливість звернутися до суду. 

Якщо на чердаку демонтовано несучі конструкції, продовжуються будівельні роботи – це перешкода для звернення до суду? 

Це не заважає звернутися до суду. Звертайся, коли маєш можливість. Подаючи позовну заяву, можеш також попросити зупинити проведення вказаних будівельних робіт. Головне – правильно обґрунтувати свої позовні вимоги, тобто, що хочеш від суду, щоб потім можна було таке рішення суду виконати в т.ч. через виконавчу службу.

Відео в тему: КАК БЫСТРО ОСТАНОВИТЬ НЕЗАКОННУЮ СТРОЙКУ? 

Інші співвласники мають давати дозвіл на розпорядження горищем чи проведення робіт із його реконструкції? 

Спочатку дивимось, горище - це допоміжне приміщення і є власністю всіх співвласників даного будинку чи горище нежитлове приміщення і належить окремій особі?

Якщо перший варіант, тоді все регулює стаття 391 Цивільного кодексу, яка каже, щоб отримати такий дозвіл (розпорядження) мають бути письмові згоди всіх співвласників. 

У якому разі містобудівні умови та обмеження на реконструкцію горища буде обов'язковим для отримання? 

Якщо робіт у зв'язку з реконструкцією житлових та нежитлових приміщень проводяться зі зміною функціонального призначення або його поділ, влаштування окремого входу до горища - необхідно отримувати до початку проведення будівельних робіт містобудівні умови та обмежень. 

Аналогічні висновки Верховного Суду від 24.10.22 справа 640/22599/19 та від 22.06.22 справа 826/8924/16. 

Горище виставили на продаж на електронних торгах СЕТАМ. Я хочу купити, чи можуть потім скасувати ці торги? 

СЕТАМ – електронний майданчик, на якому продається арештоване майно боржників з виконавчого провадження (в основному). Це іпотечне та кредитне майно. Горище може бути таким майном. Купити його на торгах СЕТАМ можливо. Скасувати ці торги також можливо (відсоток скасування – високий). 

Як визнати недійсним чи іншим способом скасувати підроблений технічний паспорт на горище? 

Звернутися до суду та в судовому порядку визнавати його недійсним. Спочатку необхідно довести, чим саме цей технічний паспорт порушує права особи, яка звернулася до суду. Потім, просити суд, окрім того, щоб визнати недійсним цей технічний паспорт, щоб горище або привели до початкового стану або витребувати його в останнього власника на користь співвласників. У суді мають бути заявлені одначасно ці вимоги, адже якщо просити визнати тільки недійсним тех.паспорт і все, суд відмовить, вказавши, що це неналежний спосіб захисту.  

Чи можна здати в оренду горище, якщо немає на нього документів і немає на нього права власності? 

Ні, заборонено. Це незаконні дії. Необхідно завжди перевіряти документи, без документів не буде ніякої оренди, на “словах” вона не може бути. Якщо ти на стороні орендаря та орендував горище на підроблених документах та до тебе прийшли інші співвласники через те, що ти користуєшься спільним горищем, в судовому порядку маєш право відшкодувати понесені витрати на оренду з особи, яка тобі його здала. 

На кого подавати до суду, якщо власник горища помер, і спадщину ніхто не прийняв? 

Першочергово з’ясувати, хто власник горища, чи це тільки померлий власник або всі мешканці будинку. Якщо єдиним власником була померла особа - подати відповідну заяву до місцевої ради, яка в подальшому через суд визнає таке горище відумерлою спадщиною та зареєстрою за собою право власності. Якщо належало співвласникам - відповідно вони залишають власниками та горище не буде вважатися спадщиною.  

Як горище прийняти у спадок? 

Потрібно з’ясувати які є документи на це горище, саме ті, що підтверджують право власності. Якщо документи наявні - то спадкування відбувається за стандартною процедурою – спадкоємець подає відповідну заяву у встановлені законодавством терміни, далі нотаріусу подається заява про видачу свідоцтва та приймається спадщина. 

А якщо померлий був власником горища, але жодних документів немає або є тільки копії, то нотаріус відмовить на тій підставі, що немає оригіналів документів, тобто відмовить вчиняти нотаріальні дії. У такому разі спадкоємцю необхідно через суд визнавати право власності на горище. 

За підсумками планової чи позапланової перевірки будівельною інспекцією можуть бути скасовані містобудівні умови та обмеження на горище? 

За чинним законодавством, будівельна інспекція не має право скасовувати зазначений документ, однак може зупинити будівництво. Це відбувається шляхом видачі відповідного припису на усунення недоліків при будівництві і в разі їх неусунення через суд для скасування містобудівних умови та обмежень. Без рішення суду, самостійно інспекція скасувати не може.  

Суд відмовив у забезпеченні позову, що робити далі? 

Необхідно дивитись на підстави відмови, якщо вони формальні, тоді усунути та подати знову, якщо відмова по суті - вже змінити обґрунтування та докази для забезпечення та подати нову заяву та при новій відмові подавати апеляційну скаргу, а в разі необхідності касаційну скаргу на рішення суду про відмову у забезпеченні позову. 

Чи можуть бути зупинені будівельні роботи, які не відповідають містобудівним умовам та обмеженням? 

Так. Це є однією з підстав для їх зупинення. Містобудівні умови та обмеження вказують, які будівельні роботи будуть проведенні, що буде побудовану надалі на підставі цього документу. Наприклад необхідно провести реконструкцію горища, щоб зробити на ньому два вікна, а вже зроблено чотири, то це не буде відповідати містобудівним умовам та обмеженням, що слугує підставою для зупинення подальших будівельних робіт.  

Як виселити мешканців з горищ? 

Горище - це допоміжне приміщення, тобто нежитлове, воно не призначене для проживання. Якщо ж там якимось чином хтось мешкає - подати відповідну позовну заяву до суду про примусове виселення, якщо добровільно вони відмовляються звільняти горище. Звернення до поліції чи прокуратури буде неефективними - це не їх повноваження. 

Краще індивідуально звертатися до суду або будівельної інспекції чи колективно? 

Краще звертатися колективно, але це не завжди є така можливість. З різних причин співмешканці можуть припинити свою участь в цьому, також якщо це колективний позов, то кожній особі необхідно буде сплатити судовий збір.

Корисне відео: ЗАЩИТА СОСЕДЕЙ И ЗАСТРОЙЩИКА ВО ВРЕМЯ СТРОИТЕЛЬСТВА 

Якщо в суді скасували містобудівні умови та обмеження – це вплине на дозвіл виконання будівельних робіт? 

Авжеж впливає. Скасування містобудівних умов та обмежень є підставою для скасування декларації про проведення будівельних робіт. Якщо об’єкт ще не введен в експлуатацію, але містобудівні умови та обмеження вже скасовані, то в судовому порядку скасовується деларація про проведення будівельних робіт. 

Якщо почалася реконструкція на горищі, як перевірити її законність? 

Розглянемо найгіршу ситуацію – взагалі немає жодних документів.  

Тому слід діяти в декількох напрямках:

1) у забудовника (будівельників) має бути дозвіл на проведення будівельних робіт.  

Неважливо, це реконструкція або інші будівельні роботи (дрібні будівельні роботи, перепланування не береться до уваги). Можна зайти через інтернет до будівельного реєстру та подивитися, які дозвільні документи були видані за вказаним об’єктом. Також ці документи вимагати через письмову заяву про надання інформації або адвокатський запит. 

2) звернутися із заявою про надання інформації до ОСББ (якщо їм відомо); 

3) подати заяву до будівельної інспекції (ДАБК або ДАБІ) щодо надання інформації – видавалися чи ні дозвільні документи на проведення будівельних робіт. 

4) через адвоката подати адвокатські запити, отримаєш відповіді та побачиш – законні будівельні роботи чи ні.  

Якщо документів немає або вони підроблені – у тебе є право звернутися до суду щодо оскарження цих дій, у тому числі щодо зупинки проведення будівельних робіт. 

У чому ризик самочинного будівництва (самобуду) на горищі? 

Якщо таке будівництво буде проведене, в подальшому таке будівництво неможливо буде узаконити (наприклад отримати свідоцтво про право власності). У тому числі мешканці будинку можуть звернутися до суду з вимогою про приведення горища в початковий стан до такого будівництва. 

Відсутність обмеження висотності будинку дає право власнику горища самостійно визначати поверховість? 

Власник не може самостійно визначати поверховість або висоту будинку, є документи на весь будинок в яких вказано яка висота будинку, змінювати її забороняється. Наприклад, можно зробити ще один поверх, однак це буде впливати на вагу будинку, тому можуть з’являтися тріщини і дойти до того, що будинок розвалиться. 

Як швидко зупинити будівництво на горищі? 

Є 3 шляхи: 

1) подати скаргу до будівельної інспекції щодо проведення позапланової повірки (скаргу треба правильно обґрунтувати, щоб перевірку провели). Однак, на період дії воєнного стану, це не швидко та не дуже ефективно. 

2) подати відповідну заяву до суду щодо забезпечення позову. Суд протягом 5 робочих днів повинен розглянути та ухвалити рішення – зупинити будівництво чи ні. 

3) особисто звернутися до забудовника з проханням – зупинити будівництво (результат такого звернення буде малоефективним). 

Звертатися до поліції немає сенсу, це не їх повноваження, є спеціальні органи для цього. 

Чи варто запрошувати журналістів, щоб висвітлили в пресі, на телебаченні самобуд на горищі? 

Якщо можливість є - запрошуй. Хоча одразу результату не буде, у моїй практиці не зустрічалось таке, щоб одразу після випуску в новинах - зупинилось будівництво на горищі. 

Який термін звернення до суду для скасування права власності на горище? 

Граничного строку на звернення до суду немає, т.к. порушення права користування розцінюється як триваюче правопорушення. Але краще в межах трьох років (загальний строк) з моменту, коли дізнався, що твої права порушені.  

Які існують види реконструкції? 

На сьогодні це два види: 

1) зі зміною розмірів (геометричних точок), функціонального призначення об’єкта  

2) без таких змін 

Аналогічний висновок Верховного Суду від 04.09.19 справа 825/528/16.

Відео для перегляду: РЕКОНСТРУКЦІЯ КВАРТИР, БУДИНКІВ ТА НЕЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ

Скарга до будівельної інспекції допоможе повернути горище? 

Не допоможе, т.к. інспекція має повноваження виключно з будівельних питань та видачі (скасування) відповідних дозволів на будівництво, в неї відсутні повноваження щодо повернення горища власникам. Повернення горища відбувається виключно через суд.

Хто може скасувати містобудівні умови та обмеження на реконструкцію горища, будівельна інспекція чи лише суд? 

За діючим законодавством скасувати може тільки суд, до повноважень будівельної інспекції це більше відноситься.

Хто може скасувати декларацію на реконструкцію горища у квартиру? 

Виключно суд за позовною заявою будівельної інспекції або за заявою ОСББ чи місцевої ради або мешканця будинку (мешканців).  

Виклик поліції на місце незаконного будівництва допомагає? 

Поліція займається охороною правопорядку. Вона може приїхати на місце виклику, але в них немає повноваження зупиняти будівництво. Тому необхідно звертатися до суду з заяво про забезпечення позову для зупинки.  

Наявність чи відсутність на горищі внутрішньобудинкового обладнання, комунікацій для його обслуговування впливає на визнання такого горища допоміжним приміщенням чи приватною власністю? 

Не впливає. Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності чи відсутності у них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення комфорту мешканців та існують для  задоволення побутових потреб.  

Лише приміщення, які спочатку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються такими, що не підпадають під допоміжні приміщення. 

Аналогічний висновок Верховного Суду від 13.04.21 справа 916/2961/18. 

Який порядок використання об'єкта після завершення реконструкції, але не введенного в експлуатацію? 

Якщо об’єкти не був введен в експлуатацію - такий об’єкт заборонено використовувати, незважаючи на те, завершена реконструкція повністю чи частково. У випадку використання такого об’єкту - це порушення будівельного законодавства. Документ, що підтверджує введення об’єкта в експлуатацію - декларація про прийняття об’єкта в експлуатацію, у тому числі такий об’єкт неможливо продати, здати в оренду, подарувати тощо. 

Як можна зробити новий технічний паспорт на горище і залучити його надалі до судової справи? 

Технічний паспорт видають спеціальні установи, технічні спеціалісти, що мають відповідні свідоцтва, ліцензії. Перелік таких спеціалістів можливо знайти через інтернет. Ціна технічного паспорту буде залежати від того, який об’єкт (квадратура, об'єм, технічні характеристики і т.д.). Потім, при отриманні технічного паспорту окремою заявою подаєш його до суду з проханням залучити до матеріалів справи. Головне слідкувати за строками, адже залучити можно не на будь-якій стадії судового розгляду, а до початку розгляди справи по суті чи першого судового засідання. 

Дізнався про наявність договору оренди горища, як його скасувати?

Першочергово звертати увагу на правовстановлюючі документи, їх законність, на якій підставі було придбане горище, чи не скасовані документи в суді. Для того, щоб скасувати - подати відповідну позовну заяву до суду про визнання такого договору недійсним або його розірвання чи припинення, що буде залежати від обставин справи. 

Договір іпотек на горище є законним? 

Насамперед треба дивитися правовстановлюючий документ на горище, цей документ має бути зазначений у змісті самого договору іпотеки, також інформація про нього може бути зазначена в інформаційній довідці на горище, яку можна отримати самостійно з Реєстру нерухомості.  

Присутність клієнтів на суді обов'язково буде чи ні? 

Все залежить від бажання клієнта. На сьогодні участь клієнта не є обов’язковою в суді, його інтереси може представляти адвокат. У тому числі можливо приймати участь в судових засіданнях за допомогою відеоконференції. 

Якщо вже йде суд, власник може горище переписати, продати іншій людині? 

Може. Якщо немає ухвали суду про заборони вчиняти будь-які дії з даним горищем. За невиконання рішення суду передбачена кримінальна відповідальність. Також витребувати майно від останнього власника можливо через суд. 

Скільки часу займе суд по горищі? 

Такі справи швидко не розглядаються через їх складність, у тому числі через витребування необхідних документів, їх дослідження, в деяких випадках проведення судової експертизи займає чимало часу. Приблизні строки такі: перша інстанція 6 місяців, апеляційна інстанція - ще 4 місяці, касаційна інстанція - ще 10-18 місяців. Київські суди першої інстанції справи розглядають довше через їх велику навантаженість.  

Що робити, якщо власник горища не з'являється в суд, документи не надає, а суд відкладає на цій підставі розгляд справи? 

Часті ситуації, коли суд не може розглянути справу без власника горища, а судові-повістки приходять йому на адресу, на якій він не проживає. Для цього необхідно суд попросити розмістити відповідне оголошення на сайті суда, це буде вважатися належним повідомленням. 

Також, якщо тобі відомо на якій підставі горище були привласнене, просити суд витребувати документи. Якщо це договір купівлі-продажу - в нотаріуса, якщо декларація на будівельні роботи - в будівельної інспекції (ДАБК або ДАБІ).  

Після перемоги в суді хто буде власником горища? 

Все буде залежати від того, що вказано в рішенні суду. Наприклад, якщо вказано про витребування горища на користь ОСББ або співмешканців будинку - вони будуть власниками. Якщо повернути горище територіальні громаді - то вона буде власником. 

Які обов'язкові документи треба додати до скарги для позапланової перевірки та позовної заяви до суду? 

Всі документи, що можуть стосуватися об’єкта: 

1) технічна документація 

2) правовстановлюючі документи 

3) докази самочинного будівництва та проведення будівельних робіт, у т.ч. фото – відео 

4) відповіді державних органів 

5) інформаційні довідки з реєстру нерухомості та будівельного реєстру на об'єкт 

6) висновки експертів (за наявності) тощо.  

7) додатково можливо викликати свідків, щоб вони надали пояснення 

Багато документів можливо самостійно зібрати шляхом подання відповідних заяв, також через адвокатські запити їх можливо отримати. 

Якщо є відкрити кримінальне провадження це заважає подати скаргу до будівельної інспекції або позов до суду? 

Не заважає, кримінальне провадження йде окремо від твого спору. Необхідно тільки його контролювати, по кримінально провадженню може бути встановлено, що незаконно заволоділи горищем, це необхідно брати до своєї справи, що бути грати на твою користь.

Якщо закінчився строк дії договору оренди землі під будинком, це впливає на право власності на горище? 

Ні, не впливає. Це різні об'єкти нерухомості. Земля та горище це окремі, не пов’язані об'єкти. Зміна орендаря землі або власника землі, його припинення. внесення до нього змін не впливає на право мешканців володіти та користуватися горищем.

У горища може бути за договором купівлі - продажу два власники? 

Так. може бути. Не заборонено одразу кільком особам володіти майном. Чи це буде суто приватна власність чи спільна часткова вирішують сторони договору купівлі-продажу.

При яких порушеннях інспекція може звернутися до суду для скасування декларації на початок будівельних робіт? 

Мають бути значні порушення, наприклад, проведення будівельних робіт, які не відповідають дозвільній документації або ще не був отриманий дозвіл на проведення робіт, а вони вже тривають і т.д. Звертатися до суду дозволено не тільки інспекції, а будь-якій особі, чиї права та законні інтереси були порушені.

Для проведення робіт із утеплення горища з боку фасаду треба отримувати декларацію на реконструкцію? 

Ні, не потрібно. Утеплення фасаду не є реконструкцією, тому проведення таких робіт дозволено без декларації. 

Аналогічний висновок Верховного Суду від 25.09.18 справа 824/207/16-а.

Відео в тему: СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ (ПОВІДОМЛЕННЯ) ПРО ПОЧАТОК ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ 

Чи можна через суд зобов'язати інспекцію подати позов про знесення самочинного будівництва на горищі? 

Так! Сьогодні це доволі актуальне питання. Якщо такий спосіб захисту тебе влаштовує - необхідно подати позов до самої інспекції, щоб суд зобов'язав її звернутися з позовом до забудовників. Це стосується випадків, коли інспекція неналежним чином виконує свої обов'язки. 

Аналогічний висновок Верховного Суду від 14.06.23 справа 826/22842/15. 

Формальний переведення горища в житлову квартиру без проведення будівельних робіт буде законним? 

Ні, не буде законним. Горище - нежитлове приміщення. Зміна функціонального призначення відбувається тільки при проведенні будівельних робіт. Без таких робіт зміна цільового призначення будівельного об'єкта є незаконною і підлягає скасуванню. 

Сам факт зміни функціонального призначення по документах не може бути реконструкцією. 

Аналогічний висновок Верховного Суду від 20.05.21 справа 334/2101/16-а. 

Які ознаки самочинного будівництва (самобуду) на горищі? 

По-перше - відсутні дозвіл на проведення будівельних робіт або документи підроблені. 

По-друге - проведені будівельні роботи не відповідають декларації на їх проведення. 

По-третє - будівельні роботи не відповідають заявленим характеристикам у проектній документації чи містобудівним умовам та обмеженням тощо. 

Ознаки самочинного будівництва також виклав Верховний Суд від 24.11.21 справа 420/998/21. 

Чи можливо скасувати декларацію (повідомлення) про початок будівельних робіт після проведення будівельних робіт та отримання декларації про готовність об'єкта до експлуатації? 

Ні. Виходячи з того, введення об'єкта в експлуатацію автоматично скасовує всі попередні декларації, тобто вони припиняють свою дію. А скасувати те, що вже не дії неможливо. 

Аналогічний висновок Верховного Суду від 14.06.23 справа 320/8929/21. 

Які можуть бути наслідки, якщо будівництво ведеться в межах історичного ареалу населеного пункту та відсутній дозвіл від відповідного органу? 

Наслідки - порушення будівельного законодавства з визнанням такого будівництва самочинним, що в подальшому унеможливлює його узаконити та воно буде підлягати знесенню. 

Аналогічний висновок Верховного Суду від 21.06.23 справа 826/5226/18. 

Технічний паспорт чи свідоцтво про право власності свідчить про характер проведених будівельних робіт? 

Головним документ тут є свідоцтво про право власності, натомість технічний паспорт - це технічна документація, все що стосується технічних характеристик вказується в свідоцтві про право власності.  

Аналогічний висновок Верховного Суду від 08.09.21 справа 280/5204/18. 

У чому користь для клієнтів адвокат для захисту горища та як правильно вибрати такого адвоката? 

Перше - досвід адвоката по даній категорії справ, це можливо переглянути в інтернеті, по реєстрам переглянути справи адвоката, які в нього результати. 

Друге - вміння планувати кілька різних напрямків для досягнення позитивного результату та розуміти терміни, а також знання порядку оскарження тих чи інших рішень. 

Третє - адвокати кожень день слідкують за актуальної судової практикою, як позитивною так і негативної з цього питання, як суди застосовують ті чи інші норми. 

Використання горища не за цільовим призначенням до чого може призвести? 

Таке використання призведе до заборони його подальшого використання. Щодо тимчасової заборони на його використання, це може зробити будівельна інспекція за фактом проведення позапланової перевірки або особа, чиї права внаслідок такого використання порушуються. 

На горищі можна вести господарську діяльність? 

На горищах заборонено вести господарську діяльність, якщо він з самого початку не був для цього побудований. Для того щоб вести на ньому господарську діяльність необхідно змінювати його функціональне призначення шляхом проведення реконструкції.  

Як правильно купити горище без документів? І що з ним робити? Як узаконити? 

Звертай увагу на правову природу горища, були документи на нього чи втрачені або зіпсовані чи він належить всім співмешканцям будинку. Якщо співвласникам - не покупати, змарнуєшь час та кошти. Документи втрачені - можливо відновити їх. Все залежить від кожної конкретної ситуації, в якій необхідно детально розбиратися.