Ринок землі відкрито, але доступ простим громадянам обмежено

Питання земельних відносин на сьогоднішній день є топовою темою майже в усіх професійних колах нашого суспільства.

До відкриття ринку землі багато експертів ринку давали прогнози щодо ціни землі, готовності громадян до її продажу, перспективи інвестиційної привабливості.

Вже після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» №552-ІХ кожен день наводиться статистика укладених угод, яка показує, що навколо відкриття ринку землі великого ажіотажу немає. Це є зрозумілим, оскільки правила продажу землі сільськогосподарського призначення є складними  і тільки напрацьовуються.

Проте, вже на сьогодні є питання, на які слід звернути увагу законодавцю.

Так, Законом №552-ІХ врегульовано умови набуття права власності та обмеження у набутті такого права на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Зокрема, умовами набуття є те, що розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі.

Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

При цьому на нотаріуса покладено обов`язок перевіряти джерело походження коштів набувача або інших активів у разі набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами, а у сторін договору є обов’язок відкрити відповідні рахунки в банківській установі.

Крім того, при посвідченні угоди нотаріус повинен провести ряд дій щодо перевірки набувача земельної ділянки:

• встановлення особи набувача;

• встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;

• перевірку факту перебування набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи під дією спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України “Про санкції”;

• перевірку належності набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

• перевірку факту перебування юридичної особи - набувача, утвореної згідно із законодавством України, під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених до переліку держав (юрисдикцій), що не виконують чи неналежним чином виконують рекомендації міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, сформованого в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, на основі висновків міжнародних, міжурядових організацій, задіяних у сфері боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення, та оприлюдненого на офіційному веб-сайті Держфінмоніторингу;

• перевірку факту включення набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності або стосовно яких застосовано міжнародні санкції, сформованого Держфінмоніторингом у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України;

• перевірку джерел походження коштів набувача або інших активів у разі набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами;

• перевірку факту виділення земельної ділянки сільськогосподарського призначення за рахунок земельної частки (паю) та її розташування стосовно державного кордону України;

• визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України та юридичної особи, учасником (акціонером, членом) або кінцевим бенефіціарним власником якої він є.

Проте, слід врахувати, що землі сільськогосподарського призначення поділяються на такі види: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, для ведення фермерського господарства, для ведення особистого селянського господарства, для ведення підсобного сільського господарства, для індивідуального садівництва, для городництва, для колективного садівництва, для сінокосіння і випасання худоби, для дослідних і навчальних цілей, для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства, для надання послуг у сільському господарстві, для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, для іншого сільськогосподарського призначення, для збереження та використання земель природно-заповідного фонду.

Так, значна частина земель для ведення особистого підсобного\ селянського  господарства були передані громадянам у дев’яності роки у середньому розмірі до 0,50 га. Фактично, ці землі громадяни використовують під городництво, на багатьох ділянках розміщені будинки та господарські споруди. Щодо земель садівництва – максимальна площа для приватизації складає 0,12 га.  На сьогодні нараховується майже три мільйони громадян, які об’єдналися в садівницькі товариства та використовують понад 200 тисяч гектарів землі.

З інтернет–ресурсів можна дослідити, що переважно  продаються  земельні ділянки до 50 соток  для ведення особистого селянського господарства і в залежності від регіону ціна за сотку становить від 1500 грн.,  ціна земельної ділянки для садівництва  разом з садовим будинком в залежності від регіону від 50 000 грн.

Тобто, значна кількість угод не буде перевищувати 100 тис.грн., а деякі об’єкти будуть продаватися за ціною смартфону. Але при цьому покупець має  довести джерело своїх доходів, а  сторони договору пройти складну процедуру оформлення угоди. Оплата послуг нотаріусів при посвідченні таких угод є вищою за середній показник в силу складності процедури оформлення.

Потенційним покупцям слід врахувати, що джерелом доходів  можуть бути: заробітна плата, гонорари та ніші виплати згідно з цивільно-правовими правочинами, дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності, дохід від відчуження майна, дивіденди, проценти, роялті, страхові виплати, виграші (призи) в азартних іграх у лотерею, букмекерському парі, тоталізаторі, призи (виграші) у грошовій формі, одержані за перемогу\участь у аматорських спортивних змаганнях, благодійна допомога, пенсія, спадщина, подарунки, кошти, отримані в позику, кредит, набуття права на знахідку  або скарб, інші не заборонені законом джерела.

Дані вимоги виправдані для угод, де вартість земельних ділянок перевищує хоча б 100 тис.грн., проте є зовсім не доцільним при продажу земельної ділянки за нижчою ціною. Адже, купуючи останню модель популярного смартфону,  українцям не потрібно засвідчувати джерело походження коштів.

Звернути увагу необхідно й на той факт, що така процедура продажу буде складно реалізовуватись в регіонах. Важко уявити, як купуючи  город сусіда за 50 тис грн., покупець, все життя займаючись домашнім господарством, буде доводити нотаріусу джерело походження своїх заощаджень. Тут треба чекати на певне замороження ринку або подачі недостовірних відомостей.  

В даному випадку законодавцю необхідно переглянути умови продажу земельних ділянок в залежності від виду земель сільськогосподарського призначення, її вартості та площі,  спростивши громадянам доступ для їх придбання.