Порожня оболонка від Уряду. Що не так з іпотекою під 7%

На своєму засіданні 27 січня Уряд підтримав ініціативу президента Володимира Зеленського і запровадив програму доступної іпотеки під 7% річних.

Була опублікована відповідна постанова, президент записав відео, прем’єр радісно відрапортував. Але на практиці іпотека навряд чи запрацює і точно не стимулюватиме будівельну галузь, чого очікують на Грушевського.

Що це за іпотека під 7%

Мінфін розробив спеціальний Порядок здешевлення для громадян вартості іпотечних кредитів. Виконавцем програми визначили Фонд розвитку підприємництва, який повинен буде компенсувати позичальникам відсотки за іпотекою до обіцяного українцям рівня в 7%. Цей же Фонд реалізує і інше розпіарене дітище влади – державну програму кредитування бізнесу «Доступні кредити «5-7-9%». Уряд каже, що запровадження іпотеки не потребуватиме додаткових видатків із державного бюджету України. Це означає, що фінансування «іпотеки 7%» здійснюватиметься за рахунок закладених в бюджет коштів на кредити підприємцям. Це 2 млрд грн, і скільки з цього загального котла «не додадуть» малому і середньому бізнесу – поки незрозуміло.

Як іпотека працюватиме на практиці

Візьмемо середню вартість квартири в країні у 1 млн грн. Тоді середній розмір кредиту складе 1 млн мінус 15% першого внеску = приблизно 850 тис грн. В такому разі обіцяних 2 млрд грн вже у перший рік роботи програми вистачить трохи більше ніж на 2 тисячі квартир. Видати всі 2 млрд на іпотеку держава не зможе, бо залишить без обіцяної фінансової підтримки малий і середній бізнес, які найбільше відчули тиск економічних наслідків коронавірусу. Тому насправді кредитів буде ще менше за наведені розрахунки.

Максимальна сума кредиту складе 2 млн грн, найбільший термін іпотеки – 20 років. Іпотека від держави далеко не кожній родині буде по кишені: потрібно буде викласти відразу 15% вартості квартири як перший внесок.

Претендувати на державну підтримку матимуть шанс лише ті, хто перебуває на т.зв «квартирному обліку», мешканці гуртожитків, ветхого житла, родини, що володіють житлом, яке за площею не перевищує 13,65 кв. м на одного члена сім’ї. Інші категорії потенційних щасливчиків – молодь до 35 років, внутрішньо переміщені особи, науковці, медики і бюджетники.

Купити в державну іпотеку можна буде далеко не будь-яку оселю: первинний ринок (ті, які ще будуються), житло, прийняте в експлуатацію не раніше ніж три роки тому. Фактично – це найдорожчий сегмент житла.

Чи буде зростання обсягів кредитів? Ні

Не варто очікувати і значного зростання обсягів іпотечних кредитів завдяки програмі уряду. Обіцяні суми є поки що лише краплею у морі: в Україні співвідношення іпотеки до ВВП сягає заледве 0,7%.

Великою проблемою буде взяти такий кредит на квартиру в будинку, який ще будується. Банки неохоче кредитують первинний ринок: схеми фінансування будівництва тут заплутані, а ринок є непрозорим. Є великі питання до фінансової стійкості забудовників. Строки введення в експлуатацію будинків переносяться, а проекти заморожуються.

Не менша проблема – дуже низький рівень захисту прав кредиторів, у даному випадку банків. У деяких ситуаціях банк просто не має змоги реалізувати свої законні вимоги до кредитора. Між іншим, продовжує діяти мораторій на стягнення валютної іпотеки, і це хоч і не має прямого відношення до іпотеки, але створює додатковий фактор, який стримує банківські установи у бажанні кредитувати населення.

Як Уряд плодить іпотечні установи

Замість того, щоб навести лад у житловому законодавстві й дотичних сферах, уряд плодить іпотечні установи, які дублюють одна одну. До вже діючих Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву і Державної іпотечної установи перед самим новим роком рішенням Кабміну додалася створена Мінфіном «Українська фінансова житлова компанія». Яка потреба в такому дублюванні? Якою буде роль цієї структури у новій програмі іпотечного кредитування – адже займатимуться ним банки, а компенсуватиме відсотки Фонд розвитку підприємництва. Чи не могли б існуючі державні структури, які й так займаються тією ж роботою, взяти на себе навантаження працювати і за новою програмою?

Провал реформи ДАБІ як фактор некомпетентності Уряду для іпотеки

І наостанок. Уряд каже про швидкий старт іпотеки, і що кілька державних мільярдів, які планують влити в житлове кредитування, дадуть потужний стимул будівництву, в тому числі в регіонах. Та для галузі обіцяні гроші – не така вже й велика сума. За рахунок іпотеки в Україні фінансується менше 5% угод з купівлі житла.

Справді помітний стимул будівельникам здатні дати не обіцяні гроші, а створення чесних і прозорих правил гри на цьому ринку, однакових для всіх. Не секрет, що система Державної архітектурно-будівельної інспекції давно перетворилася на корупційного спрута. Не «нагодуєш» його – здаватимеш в експлуатацію збудований будинок роками. Цю систему не раз обіцяли зламати. Востаннє діяли за планом, який публічно підтримував сам нинішній глава уряду ще в бутність віцепрем’єром і главою профільного міністерства. Та вийшло так, що в результаті цієї «реформи» на місці одного ДАБІ «виросли»… три структури зі схожими функціями і непомірними апетитами. Потім реформу Уряд взагалі визнав провалом. А без прозорих умов у ДАБІ ніяка іпотека не перетвориться на стимули для будівельного ринку.