Як обрати надійну схему інвестування в нерухомість

Називаючи фактори, на які варто звернути увагу перед купівлею житла в споруджуваному об'єкті, ми часто робимо акцент на репутації, надійності забудовника та дозвільних документах. В той же час, не менш важливою є схема інвестування, за якою залучаються гроші інвесторів будівництва. В одних випадках вона може стати благословенням, в інших - прокляттям.

На сьогоднішній день налічується більше десятка різних схем інвестування в об'єкт нерухомості на первинному ринку. На жаль, жодна з них не дає повної гарантії того, що інвестор в результаті отримає квадратні метри, а не головний біль при негативному розвитку сценарію.

Згідно з принципами свободи договорів і цивільному праву, між забудовником і покупцем може бути укладений договір самого різного формату і змісту, такий, який прописують юристи будівельної компанії.

Відповідно до Закону України «Про інвестиційну діяльність» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю», законними вважаються чотири схеми інвестування. Це - Фонд фінансування будівництва (ФФБ), придбання безпроцентних цільових облігацій, Фонди операцій з нерухомістю (ФОН), Інститути спільного інвестування. Більшість забудовників для реалізації квартир використовують перші дві згадані схеми - ФФБ та продаж облігацій.

Варто відзначити, що дані схеми передбачають існування посередника. Законодавством передбачена заборона на укладання прямих інвестиційних договорів між забудовником і інвестором (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Серед схем, прямо не закріплених законодавством, найпопулярнішими є укладення попереднього договору купівлі-продажу майнових прав або договору купівлі-продажу квартири.

Але дані угоди передбачають лише певні фінансові гарантії для інвестора: наприклад, отримання грошової компенсації в розмірі, що був інвестований. Враховуючи коливання курсу валют і нестабільність на фінансових ринках, таке вирішення питання не може бути сприятливим. Для інвестора нерухомості самий головний інтерес полягає в отриманні готових квадратних метрів в побудованому будинку.

Разом з тим, законодавством не передбачено важелів контролю того, куди і як витрачає забудовник кошти, інвестовані в будівництво покупцями. З іншого боку забудовнику це не вигідно - відкривати доступ до своєї фінансово-бухгалтерської звітності. Отже, інвестор на даний момент не має можливості контролювати витрати та призначення коштів, а також реагувати у разі нецільового їх використання.

Підкреслимо, що Законом не передбачено можливості доступу до такої інформації, але в той же час не встановлена і заборона. Тому таке право можна передбачити у правилах Фонду або самих договорах, що, на наш погляд, стало б хорошим превентивним механізмом захисту прав інвестора.