Законодательные изменения – первый шаг в решении проблемы недостроев

Обсуждение общественностью строительных афер набирает оборотов. Буквально за последнюю неделю несколько массовых и уважаемых изданий вышли с публикациями о том, что большинство строящихся в столице жилых комплексов имеют различные юридические и финансовые проблемы и рискуют превратиться в недострои.

Инвесторы в панике. Большинство из тех, кто уже вложил деньги в строящиеся ЖК, вынуждены годами бороться с различными факторами, мешающими им получить свое жилье. А потенциальные инвесторы пребывают в поиске надежных ориентиров, чтобы не ошибиться в выборе застройщика и объекта. Таким маркером может служить репутация застройщика и количество введенных в эксплуатацию объектов. Но если говорить про правовое поле, то инвестор в нашей стране не имеет достаточной защиты. Согласно закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», инвестор имеет право на 100% возврат вложенных им средств. Однако закон не учитывает инфляционных расходов. Логично, что инвесторы заинтересованы получить свои законные метры жилья в виде готовых квартир, а не компенсации, ведь сумма из-за колебаний валют рискует быть значительно меньшей, чем та, что инвестор вложил.

Эксперты констатируют, что действительно в последнее время ситуация на рынке новостроек ухудшается и имеет негативные тенденции. По разным оценкам только в столице насчитывается порядка 200 объектов незавершенного строительства. Но здесь важно сделать акцент, что они делятся на два типа: незаконное и законное незавершенное строительство. Причины появления последнего имеют финансовый характер и возникают из-за кризисов или просчетов застройщика в результате чего он не имеет ресурсов закончить строительство и сдать объект в эксплуатацию.

Объектов, относящихся к первому типу большинство – до 90%. Их основные проблемы лежат в юридической плоскости.

Причинами возникновения незаконного строительства является самовольный захват земельных участков, либо их частей, использование земельных участков не по целевому назначению, а также нарушение условий разрешительной документации, в частности, сложности строительства, этажности и т. д. 

Также отдельным, возможно, менее проблемным вопросом являются умышленные действия застройщика по не вводу в эксплуатацию жилого дома, что делает невозможным получение правоустанавливающих документов на квартиру, с целью заставить владельцев-инвесторов подписать договор на обслуживание ЖК с аффилированной ему организацией. Еще одним насущным вопросом является строительство на земельных участках, срок аренды которых истек, а объект по разным причинам не сдан в эксплуатацию.

В данном контексте общество не просто ожидает, а требует активной позиции от власти и конкретных действий, в первую очередь, в плане усовершенствования законодательства, которое сейчас не в полной мере регулирует и не дает возможность решить острые вопросы.

В первую очередь для понимания ситуации необходимо иметь полную картину по каждой стройке. Потому что сейчас не существует единственного источника таких данных, а приходится пользоваться исследованиями различных организаций, которые могут отличаться в методах оценки и так далее. Поэтому первоочередное задание – создание реестра новостроек. Также актуальным будет создание реестра имущественных прав инвесторов строительства. Ведь помимо возможной заморозки строительства не меньшей угрозой являются возможные двойные продажи квартир.

Целесообразно также установить требование относительно обязательного вхождения в состав контролирующего органа застройщика (наблюдательный совет, ревизионная комиссия) представителя управляющего или отдельных инвесторов, с доступом к бухгалтерским документам, с правом ставить вопрос перед застройщиком и управляющим об устранении нарушений закона и рисков строительства.

Кроме того, поскольку в настоящее время застройщику почти невозможно быстро и законно получить земельный участок в пользование необходимо усовершенствовать законодательные нормы в этом направлении: разработать и утвердить качественные детальные планы территорий, согласовав их с общественностью. Это даст возможность строить в правовых рамках, избежав возможных конфликтных ситуаций и социального напряжения.

Очевидно, что решение проблемы недостроев – вопрос не одного дня. Рассчитывать на быстрые  и простые механизмы здесь не приходится. Безусловно, что лучшим способом выхода из любой проблемной ситуации является диалог между властью, застройщиками и инвесторами и совместная работа в данном направлении.