Как формируется ценовая политика на рынке недвижимости в Украине
По сравнению с 2017-м, цены на недвижимость на первичном рынке в 2018 году выросли на 5,5%.
По сравнению с 2017-м, цены на недвижимость на первичном рынке в 2018 году выросли на 5,5%. Об этом говорят данные Госстата, и мы также отметили изменение цен в 2018 году. Но согласно статистике, которую наши аналитики собрали в рамках мониторинга, наибольший рост пришелся на объекты эконом и комфорт-классов — порядка 17% в год. Объекты бизнес-класса подорожали за 2018 год на 5%, а объекты премиального — на 8%.
Почему так произошло?
Большое влияние на повышение и изменение цен оказал рост себестоимости на определенные строительные материалы — цены изменились более чем на 35%. Из-за этого очень многие застройщики были вынуждены пересмотреть стоимость продажи. Еще одна возможная причина изменения и роста цен в 2018 году связана с тем, что многие объекты, которые были на рынке, поменяли стадию своей готовности.
Также на ценовое предложение 2018 года оказывал влияние курс валют, к которому рынок первичной недвижимости очень чувствителен. И если мы говорим об объектах бизнес-класса и выше, как правило, там прайс-лист формируется в долларе, на объектах эконом и комфорт-класса — в гривне.
Мы, например, в 2018 наблюдали рост доллара в январе и феврале, и не все застройщики, кто продает в гривне, оперативно отреагировали на изменение цены. И объемы продаж существенно увеличились у тех, у кого цена гривневая не успевала за ростом доллара. И к слову, именно на отрезке февраля 2019 года те застройщики, у кого гривневый прайс-лист, увеличили цену более чем на 9%. В любом случае, курс валют будет оказывать влияние и давление на ценовое предложение рынка первичной недвижимости.
Об уровне цен
Базируясь на понимании и знании формулы формирования цены, я считаю, что на сегодняшний день на рынке недвижимости Киева и Украины в целом цена оптимальная именно для покупателя.
Неоднократно после кризиса 2008 года мы слышали, что цена будет падать, рынку недвижимости грозит кризис, цены раздуты до невозможности. Но при этом, начиная с 2009 года, если говорить о гривневом эквиваленте — видим постоянный рост цен.
Сегодня мы находимся уже в 2019 году, и за данный период этот «пузырь», как многие его называют, не лопнул по той причине, что, если посмотреть на состав цены, который на сегодняшний день предлагает рынок первичной недвижимости, видно, что он состоит из реальной себестоимости — затрат, которые несет застройщик, и нормы его рентабельности.
Норма рентабельности бизнеса застройщика в 2008 году и 2019 году несопоставима. Тогда рынок находился на взлете и за месяц цена могла подняться до 30%, сейчас же норма рентабельности выровнялась, и она примерно такая же, как и в других отраслях экономики или в другом бизнесе.
Из этого можно сделать вывод, что понижать цену никто не будет, поскольку экономический интерес ведения такого бизнеса пропадет. Да, конкуренция растет, но если говорить о рынке Киева, сегодня еще не та ситуация, которая могла бы существенным образом отразиться на ценовой политике и заставить уменьшить рентабельность самого застройщика. Более того, нужно понимать, что строительный рынок — это очень рискованный и капиталоемкий бизнес. Соответственно, в него не так легко зайти, к тому же необходимо вкладывать свои собственные существенные средства.
Мы предполагаем, что в 2019 году цены будут расти и дальше, и диапазон вряд ли изменится относительно 2018. Другими словами, мы не прогнозируем бурный рост, он будет незначительным — в пределах 15%, поскольку очевидны все те же факторы: изменение стоимости стройматериалов и предположительно валютные колебания, и мы уже сейчас это наблюдаем.
Есть два основных фактора ценообразования на рынке девелопмента и строительства жилой недвижимости.
Первый — это реальные затраты на создание продукта, т.е. себестоимость, которая на сегодняшний день достаточно велика, и второй — ценообразующий фактор, так называемый конъюнктурный или рыночный.
Строительные компании ориентируются на покупательскую способность населения при формировании цен, поскольку конъюнктурный фактор играет роль в ценообразовании, и для многих компаний именно цена является основным инструментом корректировки уровня спроса.
В процессе формирования цены на недвижимость в разных сегментах нет большой разницы, меняются непосредственно сами показатели, но процесс одинаковый. В качестве примера можно взять Парковый квартал «Місто Квітів» — объект, который относится к комфорт-классу. При формировании цены первоначально мы используем два метода параллельно — затратный и рыночный:
- В затратном методе определяем расходы, связанные с реализацией проекта, то есть фиксируем плановый показатель себестоимости.
- Рыночный метод позволяет нам оценить, что на сегодняшний день происходит на рынке.
При использовании этих двух методов одновременно, мы понимаем и определяем нашу дальнейшую стратегию: стратегию ценообразования и стратегию продаж.
Понимая, в какие периоды нам больше всего необходимо привлечь средств, мы можем увеличить их за счет более гибкой ценовой политики. Когда у нас нет в этом необходимости, либо эффективнее использовать другие источники финансирования, мы одновременно корректируем наши условия реализации недвижимости. Также хочу подчеркнуть важность взаимосвязи и корреляции между стратегией продаж и маркетинговой концепцией проекта.
От выбранной стратегии в целом зависит то, как в дальнейшем будет формироваться ценовое предложение. Для проекта «Місто Квітів» была выбрана стратегия средних цен, мы используем ее начиная с первой очереди и по третью, которая на сегодняшний день представлена в офисе продаж. Данная стратегия продаж полностью соответствует предложенному продукту — начиная от позиционирования и заканчивая дизайном полиграфической продукции в офисе продаж.
Наш проект не единственный в территориальной локации, который использует стратегию средних цен. При этом, по нашей статистике, показатели продаж в Парковом квартале «Місто Квітів» выше, чем у соседей. И порой достигают отметок тех объектов, которые используют стратегию низких цен.
О «китах» ценовой политики
В своей деятельности я выделяю и использую «три кита» ценовой политики:
Первый — это определение величины затрат на строительство, маркетинг, продажи и т.д. Важно понимать, какие будут затраты на строительство, чтобы избежать ситуации, когда сформированная цена вначале вас порадует, а по окончании проекта огорчит, когда вы поймете, что ваши затраты не покрывают те доходы, которые были по данной цене представлены.
Второй — определение полезности продукта для потенциального покупателя. Перечень потребительских свойств вашего продукта может быть достаточно разным, в том числе и в разных сегментах, и от него зависит определение степени обоснования соответствия уровню запрашиваемой цены. Другими словами, чем больше и качественнее перечень потребительских свойств, тем выше можно установить цену.
Третий — это поиск правильного объема продаж. Можно поставить низкую цену на каком-то периоде и привлечь средств больше, чем это необходимо для самого процесса, или же позаботиться и поставить цену немного выше в объеме и продать меньше, но при этом на финансовых результатах это отобразится совершенно иным образом.
В целом процесс ценообразования на рынке недвижимости носит очень тонкий, ювелирный характер, поскольку прогадать можно легко, а правильно оценить, спрогнозировать — сложно.
- Принцип заборони повороту до гіршого (non reformatio in peius) Євген Морозов вчора о 21:33
- «Трампівські угоди» в дії? Роман Бєлік вчора о 19:18
- Чи потрібно з'являтися до суду для розгляду справи проти ТЦК Павло Васильєв вчора о 18:03
- Як зробити бізнес бездоганно продуктивним, а співробітників – супергероями Юрій Щуклін вчора о 11:53
- Як українським трейдерам долучитися до енергетичних бірж ЄС? Ростислав Никітенко вчора о 11:18
- Тести заходів контролю: коли і як виконувати Ольга Рубитель 07.11.2024 21:16
- Застосування принципу "jura novit curia" ("суд знає закон") Євген Морозов 07.11.2024 20:46
- Нобелівська премія як орієнтир для розв’язання проблем держави та галузі Ксенія Оринчак 07.11.2024 16:55
- Втрачені мільйони: як місцеві бюджети недоотримують через неефективне використання земель Денис Башлик 07.11.2024 15:57
- CGI-2024: чи Україна досі на порядку денному? Ніна Левчук 07.11.2024 14:42
- Про mindset успішного сьогодні HR. З незвичного ракурсу Катерина Кошкіна 07.11.2024 11:43
- Вплив регуляторних змін в ЄС на українських енергетичних трейдерів Ростислав Никітенко 07.11.2024 11:33
- Автоматическая отсрочка: нужно ли идти в ТЦК Віра Тарасенко 06.11.2024 21:55
- Примусове знесення нежитлових приміщень: коли відповідальність наздоганяє власника Дмитро Зенкін 06.11.2024 20:59
- Реєстрація вхідної кореспонденції від суду в якості доказу її отримання у певну дату Євген Морозов 06.11.2024 20:37
-
Стратегічне вугілля Покровська. Чим втрата міста загрожує українській металургії
Бізнес 19704
-
Французька компанія побудувала завод в Івано-Франківській області
Бізнес 14310
-
В Україні випускатимуть новітню протишахедну ракету: ефективніша, ніж кулемет
Бізнес 13715
-
Імпорт з України врятував Польщу від відключень електроенергії
Бізнес 10569
-
Дефіцит кадрів – у всіх галузях, а 8 млн населення економічно неактивне – Мінекономіки
Фінанси 9949