Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
09.02.2024 13:38
Нюанси та виклики: другий етап земельного ринку під впливом воєнних дій та реформ
Ольга ДрачевськаЗасновник, керуючий партнер, адвокат юридичної компанії "Інколанс", радник голови правління комерційного банку
Розглядаю особливості впливу воєнних подій на реформування земельного ринку України, зокрема другого етапу реформи, який розпочався 01.01.2024 року.
Земля завжди була важливим ресурсом, визначальним для економіки та суспільства. Запровадження ринку землі в Україні, яке відбулося 01.07.2021 року, мало на меті трансформувати сільське господарство, залучити нові інвестиції та забезпечити сталий розвиток держави.
Безперечно, широкомасштабного вторгнення рф та тимчасова окупація українських територій вплинули на остаточне реформування аграрного сектору в країни. На весні 2022 земельний ринок зупинився на декілька місяців, згодом активність повернулася, проте про довоєнну активність говорити ще зарано.
Разом з тим, я переконана, що робота ринку землі, навіть в нинішніх умовах, має величезне значення для воюючої країни й здатна відкрити нові можливості для громадян та економіки загалом. Тому є підтвердження, адже земельну реформу не згорнули, а навпаки, з 01.01.2024 року почався її другий етап[1].
Нагадаю, що відповідно до ухваленого Парламентом закону № 552-IX[2], до 31.12.2023 року обіг сільськогосподарських земель міг відбуватися лише між громадянами України. Згідно з новим етапом реформи, купувати землю можуть не лише фізичні особи, а і юридичні особи. Зросли й ліміти, замість 100 га в одні руки до 31.12.2023 року, з нового року можна купляти вже до 10 тис. га землі.
А ось заборона допуску іноземців на ринок землі зберігається. Земельний кодекс забороняє набувати у власність землю юридичним особам з іноземними бенефіціарами. Це питання в майбутньому має бути винесено на всеукраїнський референдум. Землі державної власності також залишаються під мораторієм.
Та попри усе, ринок продовжує працювати та розширюватися внаслідок появи нових гравців, яким стало доступно придбання землі. З рештою це вселяє стриманий оптимізм щодо зростання попиту на землю.
Нагадаю, що одним з важливих етапів земельної реформи стало впровадження електронних торгів у системі «Prozorro.Продажі», що сприяло прозорості процедури та встановленню чітких правил конкурентності. З березня 2022 року проведення аукціонів у системі було призупинене аж до листопаду 2022. Вважаю, що відновлення роботи електронних торгів дещо вселило надію в учасників ринку та активізувало його. Продовження другого етапу реформи також позитивно вплине на залучення коштів та появу нових пропозицій, що задовольнить обидві сторони. Зверніть увагу, що продавати землю на електронних аукціонах можуть лише фізичні особи.
В Міністерстві аграрної політики та продовольства України зазначають, що наразі в обігу на ринку землі лише близько 1% всієї сільськогосподарської землі[3]. На мою думку, продовжуючи методичне, поступове реформування агросектору – зростатиме частка СГ земель в обігу.
Єдиної фіксованої ціни на землю не існує, адже в кожному регіоні вона залежить від нормативної грошової оцінки та орендної плати, яка там сформувалась. Безперечно, розташування земельної ділянки (в т.ч. віддаленість від лінії фронту), конкуренція та якість ґрунтів також суттєво впливають на цінник. Річ у тім, що мінімальна ціна гектара аграрної землі дорівнює її нормативній грошовій оцінці (НГО). За даними Мінагрополітики середня вартість паїв у 2021 році була 38 тис. грн/га, у 2022 році – 38 тис. грн/га, в аналітичному огляді «KSE Агроцентр» вказано[4], що у третьому кварталі 2023 вона вже становила 38,5 тис. грн/га, тобто середня ціна збереглася.
Враховуючи торішні тенденції, зокрема щодо збільшення лімітів на придбання землі та відкриття ринку для юросіб – неминуче призведуть до підвищення цін у 2024 році. Оскільки попит на землю зростатиме разом з припливом нових покупців, то логічно, що це позитивно вплине на зростання вартості земельних ділянок. Проте сьогодні, ніхто не дасть 100% прогнозу наскільки можуть зрости ціни.
Для більшості фермерів, що працюють на власних земельних ділянках, зростання цін на ринку стане позитивним моментом. Вища вартість землі дозволить їм отримувати більші кредити від банків, що своєю чергою призведе до більшого інвестування в розвиток господарства. Проте, важливо, щоб держава продовжувала підтримувати ці малі господарства через свої програми, які сприяють доступній купівлі землі шляхом отримання недорогих кредитів.
На мою думку, активізація другого етапу реформи поступово буде розхитуватися, учасники потребуватимуть певного часу для зважених рішень, адже ніхто не хоче поспішати. Упродовж першого тижня від моменту старту другого етапу ринку землі в Україні не було укладено жодної угоди за участю юридичних осіб[5]. Велике значення для ринку має й чинна інфраструктура, взаємодія між різними його учасниками - покупцями, продавцями, орендарями та громадами, а також перехід до цифрових реєстрів.
Враховуючи вищезазначене я переконана, що дозвіл для компаній легально та прозоро інвестувати в українську землю – це не лише можливість для землевласників отримати гідний прибуток, але й чіткий сигнал нашим міжнародним партнерам про готовність продовжувати державні реформи навіть під час війни.
