Задаток при покупке квартиры

Задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору (продавцу квартиры) должником (покупателем квартиры) в счёт причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения. 

Таким образом, задаток одновременно выступает и способом платежа, и способом обеспечения исполнения обязательств, так сказать, гарантия выполнения обязательств со стороны продавца,что немаловажно для покупателя. Поскольку в случае нарушения обязательств со стороны продавца, задаток покупателю возвращается в двойном размере. В случае же невыполнения обязательств самим покупателем, внесённая им сумма задатка остается у продавца. 

Возмещение покупателю задатка в двойном размере будет возможно лишь в том случае, когда, во-первых, договорные отношения между покупателем и продавцом оформлены в соответствии с требованиями гражданского права, а именно в письменной форме, а во-вторых, когда при его оформлении будет четко указано, что денежная сумма, которая передаётся продавцу, является задатком, иначе в противном случаем это будет аванс. 

Как оформить передачу «задатка», чтобы в последствии не оказаться и без квартиры, и без денег? 

Форма оформления передачи задатка - исключительно письменная. 

Причём, речь не идет о банальной расписке о получении денежных средств. Расписка в данном случае не будет допустимым доказательством оформления сделки по обеспечению обязательства в письменном виде. Иными словами, условие о задатке необходимо прописать в самом (основном) договоре, который им и обеспечивается, а также сделку о задатке можно оформить путём заключения дополнительного соглашения к основному договору. 

Документы для оформления задатка. 

Покупатель от продавца должен запросить: 

• оригинал паспорта и идентификационного кода; 
• оригинал правоустанавливающих документов на квартиру (это может быть договор дарения, свидетельство о права на наследство с отметкой о государственной регистрации права собственности, нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве собственности, решение суда, информационная справка с Государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество); 
• документы по технической характеристике объекта (справка БТИ). Перепроверьте данные с правоустанавливающими документами, так как нередкими бывают случаи, когда была проведена перепланировка, но документы не были приведены в соответствие с действующим законодательством – нет документов от органов архитектурно-строительного контроля, объект не введён в эксплуатацию, информация соответственно не нашла своего отображения в государственных реестрах, что в последствии может стать камнем преткновения, увеличивающим как материальную сторону сделки, так и её часовые рамки; 
• документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке, о смерти, брачный договор); 
• информацию о наличии несовершеннолетних детей и их прописке в данной квартире (поскольку процедура выписки несовершеннолетних детей более долгая и требует согласования с органами опеки и попечительства местных (районных) органов исполнительной власти). 

Более того, Вы также можете самостоятельно перепроверить данные по объекту (в т.ч. наличие обременений по имуществу) через Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, используя данные как по продавцу (идентификационный код и паспортные данные), так и по адресу объекта (квартиры), и это, в свою очередь, будет на порядок дешевле услуг нотариуса, который также это сможет перепроверить в момент совершения сделки купли-продажи.

Немаловажной может быть информация о наличии судебных споров по объекту. В данному случае можно поискать информацию в Едином реестре судебных решений. 

В момент оформления задатка покупателю при себе же необходимо иметь паспорт и идентификационный код, документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке либо о его расторжении). 

Сопоставьте данные, указанные в документах, удостоверяющих личность продавца, с данными, указанными в правоустанавливающих документах, наличие дописок, описок, и т.д. 

Сроки, в течении которых необходимо передать задаток. 

Действующим законодательством не установлены ни минимальные, ни максимальные сроки внесения задатка. Это всё оговаривается сторонами (покупателем и продавцом). На совершении сделки влияют как объективные, так и субъективные причины, а задаток в данному случае является способом обеспечения сделки. К причинам, которые влияют на сроки, можно отнести фактическую готовность всех документов на квартиру (справок-характеристик, формы № 3, справок о наличии или отсутствии долгов, выписки с квартиры и т.д.). Главное в данному случае – указать все эти моменты в договоре, поскольку в случае невыполнения обязательства, каждая из сторон несёт ответственность (покупатель лишится суммы задатка, а продавцу придётся вернуть его в двойном размере).Желательно прописать в договоре отдельным разделом форс-мажорные обстоятельства, в случае наступления которых речь о штрафных санкциях идти не может. 

Размер задатка. 

Как и в случае со сроками передачи задатка, законодательством не предусмотрено его чёткого размера. Исходя из практики, размер задатка может варьироваться от 2% до 5% (редко) стоимости квартиры. Но необходимо учитывать, что на стоимость квартир в целом может повлиять ситуация на рынке недвижимости, в частности, квартиры могут вырасти в цене, и в таком случае, продавцу может быть не выгодно выполнять условия договора по уже договорённой цене, а проще вернуть задаток даже в двойном размере, но при этом остаться в плюсе при продаже квартиры за более высокую цену, а Вам придется искать другие варианты, возможно даже менее привлекательные. 

Срок передачи задатка в свою очередь может сыграть на руку продавцу. Так, в случае продажи объекта недвижимости, владение которым осуществляется на протяжении 3 лет, доход от данной сделки не облагается налогом, при условии совершения сделки в течении отчётного налогового года. Поэтому в данном случае с позиции продавца Вам может быть предложено установить временные рамки в данном диапазоне (в зависимости от фактического срока владения квартирой). 

Не исполнение обязательства. 

Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком урегулированы в статье 571 ГКУ. В частности, если нарушение обязательства произошло по вине должника – задаток остаётся у кредитора, а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, то он (кредитор) обязан вернуть должнику задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка (его стоимости, если задаток выражен в движимом имуществе).  Кроме этого, частью второй ст. 571 ГКУ предусмотрено, что сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, превышающей размер (стоимость) задатка, если иное не предусмотрено договором. Также следует обратить Ваше внимание на положение статьи 627 ГКУ, в соответствии с которой стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учётом требований этого Кодекса, иных актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Поэтому, если в договоре Вы указываете, что в случае разрыва договора, сумма возмещения будет равна стоимости квартиры, это не противоречит свободе договора, другое дело, пойдёт ли на это продавец, понимая риски, и в любом случае, чтобы убытки были возмещены в таком размере, придётся для начала доказать, что они реально были причинены именно в такой сумме. 

Поэтому, если Вы решили купить квартиру, придерживайтесь указанных выше рекомендаций.