Задаток при покупке квартиры

Задаткомявляется денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору(продавцу квартиры) должником (покупателем квартиры) в счёт причитающихся снего по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение еговыполнения. 

Такимобразом, задаток одновременно выступает и способом платежа, и способомобеспечения исполнения обязательств, так сказать, гарантия выполнения обязательствсо стороны продавца,что немаловажно для покупателя. Поскольку в случаенарушения обязательств со стороны продавца, задаток покупателю возвращается вдвойном размере. В случае же невыполнения обязательств самим покупателем,внесённая им сумма задатка остается у продавца. 

Возмещениепокупателю задатка в двойном размере будет возможно лишь в том случае, когда,во-первых, договорные отношения между покупателем и продавцом оформлены всоответствии с требованиями гражданского права, а именно в письменной форме, аво-вторых, когда при его оформлении будет четко указано, что денежная сумма,которая передаётся продавцу, является задатком, иначе в противном случаем этобудет аванс. 

Какоформить передачу «задатка», чтобы в последствии не оказаться и без квартиры, ибез денег? 

Формаоформления передачи задатка - исключительно письменная. 

Причём,речь не идет о банальной расписке о получении денежных средств. Расписка вданном случае не будет допустимым доказательством оформления сделки по обеспечениюобязательства в письменном виде. Иными словами, условие о задатке необходимопрописать в самом (основном) договоре, который им и обеспечивается, а такжесделку о задатке можно оформить путём заключения дополнительного соглашения косновному договору. 

Документыдля оформления задатка. 

Покупательот продавца должен запросить: 

• оригиналпаспорта и идентификационного кода; 
• оригиналправоустанавливающих документов на квартиру (это может быть договор дарения,свидетельство о права на наследство с отметкой о государственной регистрацииправа собственности, нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры,свидетельство о праве собственности, решение суда, информационная справка сГосударственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество); 
• документыпо технической характеристике объекта (справка БТИ). Перепроверьте данные справоустанавливающими документами, так как нередкими бывают случаи, когдабыла проведена перепланировка, но документы не были приведены в соответствие сдействующим законодательством – нет документов от органовархитектурно-строительного контроля, объект не введён в эксплуатацию,информация соответственно не нашла своего отображения в государственныхреестрах, что в последствии может стать камнем преткновения, увеличивающим какматериальную сторону сделки, так и её часовые рамки; 
• документы,удостоверяющие родственные связи (свидетельство о браке, о смерти, брачныйдоговор); 
• информациюо наличии несовершеннолетних детей и их прописке в данной квартире (посколькупроцедура выписки несовершеннолетних детей более долгая и требует согласованияс органами опеки и попечительства местных (районных) органов исполнительнойвласти). 

Болеетого, Вы также можете самостоятельно перепроверить данные по объекту (в т.ч.наличие обременений по имуществу) через Госреестр вещных прав на недвижимоеимущество, используя данные как по продавцу (идентификационный код и паспортныеданные), так и по адресу объекта (квартиры), и это, в свою очередь, будет напорядок дешевле услуг нотариуса, который также это сможет перепроверить вмомент совершения сделки купли-продажи.

Немаловажнойможет быть информация о наличии судебных споров по объекту. В данному случаеможно поискать информацию в Едином реестре судебных решений. 

Вмомент оформления задатка покупателю при себе же необходимо иметь паспорт иидентификационный код, документы, удостоверяющие родственные связи(свидетельство о браке либо о его расторжении). 

Сопоставьте данные, указанные вдокументах, удостоверяющих личность продавца, с данными, указанными вправоустанавливающих документах, наличие дописок, описок, и т.д. 

Сроки,в течении которых необходимо передать задаток. 

Действующимзаконодательством не установлены ни минимальные, ни максимальные сроки внесениязадатка. Это всё оговаривается сторонами (покупателем и продавцом). Насовершении сделки влияют как объективные, так и субъективные причины, а задатокв данному случае является способом обеспечения сделки. К причинам, которыевлияют на сроки, можно отнести фактическую готовность всех документов наквартиру (справок-характеристик, формы № 3, справок о наличии или отсутствиидолгов, выписки с квартиры и т.д.). Главное в данному случае – указать все этимоменты в договоре, поскольку в случае невыполнения обязательства, каждая изсторон несёт ответственность (покупатель лишится суммы задатка, а продавцупридётся вернуть его в двойном размере).Желательно прописать в договореотдельным разделом форс-мажорные обстоятельства, в случае наступления которыхречь о штрафных санкциях идти не может. 

Размерзадатка. 

Как и в случае со сроками передачизадатка, законодательством не предусмотрено его чёткого размера. Исходя изпрактики, размер задатка может варьироваться от 2% до 5% (редко) стоимостиквартиры. Но необходимо учитывать, что на стоимость квартир в целом можетповлиять ситуация на рынке недвижимости, в частности, квартиры могут вырасти вцене, и в таком случае, продавцу может быть не выгодно выполнять условиядоговора по уже договорённой цене, а проще вернуть задаток даже в двойномразмере, но при этом остаться в плюсе при продаже квартиры за более высокуюцену, а Вам придется искать другие варианты, возможно даже менеепривлекательные. 

Срок передачи задатка в свою очередьможет сыграть на руку продавцу. Так, в случае продажи объекта недвижимости,владение которым осуществляется на протяжении 3 лет, доход от данной сделки необлагается налогом, при условии совершения сделки в течении отчётногоналогового года. Поэтому в данном случае с позиции продавца Вам может бытьпредложено установить временные рамки в данном диапазоне (в зависимости отфактического срока владения квартирой). 

Неисполнение обязательства. 

Правовые последствия нарушения илипрекращения обязательства, обеспеченного задатком урегулированы в статье 571ГКУ. В частности, если нарушение обязательства произошло по вине должника –задаток остаётся у кредитора, а если нарушение обязательства произошло по винекредитора, то он (кредитор) обязан вернуть должнику задаток и дополнительно оплатитьсумму в размере задатка (его стоимости, если задаток выражен в движимомимуществе).  Кроме этого, частью второйст. 571 ГКУ предусмотрено, что сторона, виновная в нарушении обязательства,должна возместить второй стороне убытки в сумме, превышающей размер (стоимость)задатка, если иное не предусмотрено договором. Также следует обратить Вашевнимание на положение статьи 627 ГКУ, в соответствии с которой стороны являютсясвободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договорас учётом требований этого Кодекса, иных актов гражданского законодательства,обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Поэтому, если в договоре Вы указываете, что вслучае разрыва договора, сумма возмещения будет равна стоимости квартиры, этоне противоречит свободе договора, другое дело, пойдёт ли на это продавец,понимая риски, и в любом случае, чтобы убытки были возмещены в таком размере,придётся для начала доказать, что они реально были причинены именно в такойсумме. 

Поэтому,если Вы решили купить квартиру, придерживайтесь указанных выше рекомендаций.