Сучасні реалії управління новобудовами

Нещодавно до мене за консультацією звернулися власники квартир (надалі – співвласники) новобудови, в якій  інвестиційними фондами, через які здійснювалося інвестування в будівництво (читай – забудовником), було створено ОСББ, яке на загальних зборах обрало управителя (управляючу компанію від забудовника). Виникає питання: чи законною є така ситуація? Пропоную розібратися чому такі ситуації виникають взагалі.

Головна причина - недосконалість законодавства.

Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлює обов'язок замовника будівництва передати побудований та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб (умовно – інвесторів), об’єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.

Раніше саме на підставі цієї норми забудовники передавали будинок в обслуговування своїй управляючій компанії, яка набувала легітимності з моменту, коли орган місцевого самоврядування затверджував їй тариф.

З 10 червня 2018 року органи місцевого самоврядування втратили повноваження щодо затвердження тарифів на послугу з утримання багатоквартирних будинків, адже з цього часу було введено в дію норми Закону України «Про житлово-комунальні послуги», які остаточно змінили правила у сфері управління будинками. Тепер, якщо управляюча компанія хоче забезпечувати утримання будинку вона має домовитися з його співвласниками, які мають обрати її управителем, затвердити умови договору з нею та ціну її послуг. Тобто, тепер ніхто не має права нав’язати будинку управляючу компанію, її можуть визначити тільки співвласники.

І тут починається найцікавіше, адже провести збори співвласників щодо обрання управителя або створити у будинку ОСББ можна тільки тоді, коли зареєстровано право власності на понад 50% від загальної площі квартир та нежитлових приміщень будинку, адже щонайменше така кількість голосів + 1 голос необхідна для прийняття рішення.

Ті, хто вже має досвід інвестування у будівництво, напевно розуміють, що право власності на таку кількість квартир навряд буде зареєстровано у перші 120 календарних днів після введення будинку в експлуатацію, а навіть якщо буде – співвласники навряд  будуть готові так швидко проводити установчі збори для створення ОСББ або збори співвласників для обрання управителя.

Виходить, сучасні законодавчі реалії ставлять замовників будівництва у ситуацію, коли їм доводиться створювати схему для того, щоб передати будинок в управління, адже з перших днів його хтось має утримувати, особливо, коли співвласники вже розпочинають ремонтні роботи. А для замовників будівництва ще й репутаційно важливо, щоб їх новобудова виглядала привабливо тривалий час, для чого критично важливо забезпечити її належне утримання.

Враховуючи, що вирішити хто буде управляти новобудовою можуть тільки її співвласники, то треба дізнатися хто та коли отримає цей статус, а для цього треба зрозуміти, згідно якої схеми здійснюється інвестування у будівництво конкретного будинку. В Україні офіційно дозволені 4 схеми інвестування у будівництво житлових будинків:

1. Фонд фінансування будівництва.

2. Фонд операцій з нерухомістю.

3. Інститут спільного інвестування.

4. Емісія цільових облігацій.

Частіше за все на українському ринку можна зустріти інвестування за допомогою фонду фінансування будівництва або через інститут спільного інвестування – корпоративні фонди.

Різниця між цими двома схемами для інвестора полягає у документах, які з ним оформлюють та у порядку передачі йому права власності.

У випадку інвестування через Фонд фінансування будівництва інвестор, вкладаючи кошти у такий фонд, стає його учасником. Після повної оплати участі у фонді та введенні будинку в експлуатацію він одразу отримує право власності, яке має реєструватися силами замовника будівництва, тобто первинна реєстрація права власності на об’єкт здійснюється забудовником одразу на ім’я інвестора.

Якщо ж застосовується схема інвестування у будівництво через інститут спільного інвестування, наприклад, через інвестиційний фонд, то ця схема частіше за все виглядає приблизно ось так:

1. Між інвестиційним фондом та замовником будівництва укладається договір купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого фонд купує у замовника майнові права на квартири та нежитлові приміщення, на підставі чого він отримує право укладати договори з майбутніми інвесторами.

2. Між інвестиційним фондом та інвестором укладається попередній договір, відповідно до якого фонд зобов’язується у майбутньому передати інвестору право власності на об’єкт на підставі основного договору купівлі-продажу квартири, який укладається після внесення інвестором повної оплати вартості квартири або нежитлового приміщення, введення будинку в експлуатацію та оформлення права власності на об’єкт на ім’я фонду.

3. Після введення будинку в експлуатацію фонд має оформити на себе право власності на квартири та нежитлові приміщення, на які він придбав майнові права згідно п. 1.

4. Після внесення інвестором повної оплати, введення будинку в експлуатацію та оформлення права власності на об’єкт на фонд, між фондом та інвестором укладається основний договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого право власності переходить від інвестиційного фонду до інвестора.

Таким чином, як ми бачимо з наведених вище двох форм інвестування у будівництво, то при інвестуванні через Фонд фінансування будівництва право власності одразу оформлюється на інвестора і для того, щоб за такої схеми інвестування в найкоротші терміни визначити форму управління будинком, замовнику будівництва треба якнайшвидше оформити право власності на квартири та нежитлові приміщення за інвесторами та провести з ними інформаційно-роз’яснювальну роботу, щоб вони були готові одразу провести збори співвласників та прийняти рішення про обрання управителя будинку. Це єдиний варіант, який буде легальним за такої схеми інвестування з огляду на діючі правила у цій сфері.

В той же час, у випадку коли кошти залучалися через інститут спільного інвестування – інвестиційний фонд, після введення будинку в експлуатацію первинно право власності на квартири та нежитлові приміщення буде зареєстровано за відповідними фондами, через які здійснювалося інвестування. Це значить, що певний період фонди (або фонд) будуть повноправними співвласниками багатоквартирного будинку і будуть мати усі права для того, щоб визначити форму управління будинком – створити ОСББ та/або залучити управителя. У випадку прийняття рішення про залучення управителя, договір з ним може бути укладений строком тільки на 1 рік, з можливістю автоматичної пролонгації. Саме такий варіант і називають "ОСББ від забудовника". 

В цьому відсутнє порушення прав інвесторів, за умови, що статут ОСББ та договір з управителем укладено із дотриманням вимог законодавства, адже коли вони отримають право власності вони одразу стануть співвласниками будинку і будуть мати повне право прийняти інше рішення щодо управління багатоквартирним будинком. 

Таким чином, станом на сьогодні існує багато особливостей та підводних каменів у цій сфері. Якщо ви інвестор, то варто одразу дізнатися, яким чином замовник будівництва планує організувати управління новобудовою після її введення в експлуатацію. Зрозуміло, що до того моменту законодавство може змінитися, але одразу варто розуміти у яких умовах вам доведеться жити перший час після отримання права власності на таке довгоочікуване майно.

Ну а якщо ви – замовник будівництва, то вам варто пам’ятати, що примушення інвесторів до укладення договору з вашою управляючою компанією вже є незаконним, а отже з самого початку будівельного проекту необхідно усвідомлювати яким чином ви хочете організувати управління цією новобудовою з урахуванням вимог закону, щоб після її введення в експлуатацію ви були готові до дотримання законодавчої процедури.