Нова постанова Кабміну: кілька схем для недоброчесних забудовників

Будівництво без будівельного паспорта і містобудівних умов? Будь ласка!

Вже від 12 липня набуває сили урядова постанова № 722, яка власне і прописує такий можливий сценарій. А ще – фактично усуває місцеву владу від будь-якого впливу на будівництво в її громаді. 

Так це ж чудово, - скажете ви, - не буде корупції.

І ви будете так думати рівно до того часу, поки по сусідству із вашим домом не почнуть будувати багатоповерхового монстра. Тоді ви згадаєте про місцеву владу, а вона розведе руками. 

Не знаю, хто і чим керувався, вносячи в законодавство такі зміни - та ще й у час війни. Про мотиви не сьогодні. Але відверто кажучи, вийшло зле. Ні, не правда. Для недоброчесних забудовників вийшло добре, їм просто карти в руки. 

І, повірте, такі схеми ніколи не використовують люди з гарними намірами. 

Схема 1 – Котедж на котеджі і котеджем поганяє

На папері будуємо котеджі по сусідству, а фактично отримуємо багатоквартирне будівництво 

Розпочнемо з так званого індивідуального будівництва. Постанова № 722 передбачає: будівельного паспорта тепер можна взагалі не отримувати. 

Тобто сертифікований проектант (архітектор чи інженер-проектувальник) вносить всі відомості в реєстр, замовник подає заяву–повідомлення про початок будівельних робіт, реєстр підтягує цей номер в певній документації, і система автоматично все це реєструє. 

Розпочнімо з початку. Що таке «індивідуальне будівництво»? Це не будівництво для себе, як ви могли подумати. Законодавство говорить, що це 2 поверхи і мансарда. Але найцікавіше, як називають індивідуальне будівництво забудовники? Правильно, котеджі. Ви точно чули рекламу з продажу чудових і комфортних котеджів, правда ж?

Звичні також і цілі котеджні містечка – коли є багато спарених таких котеджів упритул один до одного – і так 12-15 штук довгим рядочком.

Так-от, на такий котедж будівельного паспорта не потрібно. Що робить забудовник? На кожен котеджик із 12-17 (скільки там у нас в рядочку) натомість замовляє окремий проект. Далі 12-17 повідомлень про початок будівельних робіт, за кілька місяців здали все експлуатацію. І вуаля - маємо багатоквартирну забудову, але на папері це індивідуальне будівництво. 

Отже, місцева влада у цьому процесі повністю поза бортом, жодним чином його не регулює. Вся відповідальність – на проектантові. Але халепа в тому, що зараз воєнний час, і, поки війна, всі перевірки органів контролю – а мова передусім про місцеві ДАБК - призупинено. А отже, проектанта притягнути до відповідальності зараз просто нереально.

Безпека? Ні, не чули, не знаємо. Укриття? Ви справді вірите в правдиве укриття в котеджі? З двома виходами, вентиляцією, укріпленими стінами та окремо забезпеченою циркуляцією води? І все з доброї волі забудовика?

Задля безпечності будівлі потрібен насамперед контроль. Ну не просто ж так придумали різні ДБНи. 

А забудовник тим часом виготовляє техпаспорт, вводить будівництво в експлуатацію, отримує право власності - і жодні штрафи чи перевірки йому вже не страшні.

Навіть якщо уявити, що завтра закінчилась війна і відновлено перевірки – термін давності для перевірки - три місяці. Коли ми продовжимо фантазувати, що перевірки відновлено і місцева ДАБК встигає оштрафувати, то це невелика сума – до 12 тисяч гривень. За такого штрафу забудовникові все одно вигідно будувати. 

Схема 2 – На плоті пише «гараж», а за плотом… зовсім не гараж

На папері будуємо гараж чи господарську будівлю, а фактично отримуємо магазин чи іншу комерцію.

Урядова постанова щодо гаражів і господарських будівель теж прихильна – можна будувати без будівельних паспортів.

Тут усе ще простіше. Зводимо гараж чи господарську будівлю, яка мінімальними зусиллями перетворюється в повноцінну комерцію – красивий (або не дуже) магазин зі скляними стінами чи великими вікнами.

Потім можна навіть здати в експлуатацію цей об’єкт як повноцінну комерцію Це не проблема.

Потрібен той магазин чи ні – то вже не громаді чи місцевій владі вирішувати. Забудовник сказав «треба» – значить, треба. Урядова постанова дозволяє. 

Схема 3 – Напишу тобі, доле, листа.. І не одного, а багацько

Засипати заявами виконком чи архітектора (відповідального за видачу містобудівних умов). На якомусь етапі хтось вдарить у штангу і не буде вчасно відповіді на заяву. 

Багатоквартирне житло – його люблять усі: сусіди майбутньої новобудови, міська влада, до якої ці сусіди приходять з пікетами. Але найдужче – забудовники. Тепер ця любов стане ще міцнішою.   

Якщо у 10-денний термін уповноважений орган не видав будівельній компанії містобудівних умов і обмежень – застосовується принцип мовчазної згоди. Фактично містобудівні вважаються такими, що видані, і забудовник має законне право отримати дозвіл на початок будівельних робіт. 

Відверто кажучи, «списана» схема із закордонних реалій для України просто провальна. Вона зовсім не на часі. Наші урядовці почали наводити лад не з того боку. Зараз поясню чому.

Якби в нас була ідеальна містобудівна документація (зонінг, детальний план, цільове призначення ділянки, грубо кажучи, на кожну адресу), тоді б такий механізм був би зрозумілий і навіть доречний.

Уявімо, що в реєстрі внесено: на цій ділянці передбачено таку-то поверховість і висоту, таку-то площу забудови – і не інакше. Тоді ти купуєш ділянку і будуєш. Не потрібно жодних містобудівних. Це було б логічно.

Однак жодне місто в Україні не має такої вичерпної документації!

«То в чому проблема? Видавайте містобудівні вчасно»

Проблема в тому, що, спираючись на досвід, 10 днів – дуже мало часу для розгляду цих документів і лише 1 законна підстава відмовити забудовнику у видачі містобудівних.

Чому 10 днів – це замало. Хто працює з реєстром, не дасть збрехати: він може не працювати добу, може зависати. Тому опрацювати 10 пакетів документів на день, коли реєстр погано працює і не підтягує документи, - нереально. І цим неодмінно скористаються недобросовісні забудовники. 

Приблизно це виглядатиме так.

Забудовник подає заяву на видачу містобудівних, а місто проти, вважає, що жодної будови там не може бути, і відмовляє. Тоді забудовник оскаржує це в суді і паралельно кожного дня цю ж саму заяву подає на розгляд міській раді. Одного дня точно відбудеться збій, заяву не буде вчасно розглянуто і система автоматично порахує це за мовчазну згоду - і містобудівні у забудовника на руках.

Насамкінець

Навіщо пишу підказку для забудовників? Повірте, ті, кому такі послаблення були потрібні, про це вже давно знають. І готуються. А не виключно, що самі допомагали таку постанову «сотворити». Тому в цій ситуації готовими повинні бути і ми, місцева влада та мешканці.