Попри очікування нові надходження від оренди в сегменті малого і середнього бізнесу суттєво перевищили втрати від припинених контрактів
Понад рік українська економіка перебуває під тиском спричинених пандемією коронавірусної хвороби COVID-19 карантинних обмежень. Чи не найбільше їх на собі відчув малий та середній бізнес.
Водночас саме малий та середній бізнес становить базу комерційних орендарів об’єктів державної нерухомості. Як гіпотеза, можна припустити, що обмеження на роботу бізнесу спричинили суттєве зростання кількості випадків відмови чинних орендарів від оренди майна, яке вони використовували у власних цілях.
Пропоную проаналізувати основні тенденції в оренді державного майна в період пандемії.
Звернемося для цього до звіту про роботу Фонду державного майна у першому кварталі 2021 року. Статистичні показники, що містяться в ньому, засвідчують кілька важливих трендів, мова про які піде далі.
Так, протягом першого кварталу були припинені 723 договори оренди держмайна (без врахування динаміки у сегменті оренди єдиних майнових комплексів). Ці договори, принаймні їхня переважна більшість, свого часу були укладені за старою процедурою, яка діяла до набуття чинності новим законодавством про оренду, в середньому на строк у 3 роки.
Підстави для їхнього припинення були різними. Віднедавна Фонд держмайна почав оприлюднювати детальну статистику по припинених договорах оренди об’єктів державного майна в онлайн-реєстрі, з яким кожен охочий має можливість ознайомитися за посиланням на сайті Фонду. Статистика збирається в розрізі підстав, з яких припиняються договори.
Три із них умовно можна визначити як “підстави, пов’язані із втратою інтересу до об’єкта оренди з боку орендаря”.
У загальному масиві припинених договорів таких налічується 587. Серед них:
• 242 договори, термін дії яких сплинув і орендар не подав заяву на продовження;
• 71 договір, які припинились внаслідок того, що чинні орендарі не відвідали аукціони, які були оголошені з метою продовження строків договорів оренди, і майно не було передано в оренду через відсутність попиту на нього з боку інших потенційних орендарів;
• 274 договорів були достроково припинені за згодою орендаря та орендодавця.
Сума місячної орендної плати за цими договорами сукупно становить 1 млн 999 тис. грн.
Водночас регіональні відділення Фонду державного майна протягом першого кварталу 2021 року уклали 312 нових договорів, тобто значно менше, ніж припинених через втрату інтересу з боку орендарів.
Цікаво, що загальна сума місячної орендної плати за новими договорами становить близько 2 млн грн, тобто майже ту саму суму, що і за припиненими договорами.
Як бачимо, показник сумарних надходжень від оренди за новими укладеними договорами є цілком співставний з показником надходжень за договорами, що були припинені у звітному періоді з підстав втрати інтересу орендарів.
Кількість договорів оренди в системі Фонду державного майна дійсно зменшилась, однак від цього державний бюджет не втрачає в коштах.
Постає закономірне питання: чому так?
Основний фактор, що впливає на зростання сумарного показника орендної плати за новими договорами, - зростання рівня конкуренції на орендних торгах, завдяки чому зростає вартість оренди державного майна і, як результат, ефективність його використання.
За новою процедурою оренди державного майна укладання нових та продовження чинних договорів комерційної оренди відбувається за результатами проведення онлайн-аукціонів. Протягом першого кварталу цього року в 32% аукціонів з передачі в оренду нових об’єктів оренди брали участь 2 і більше учасників.
Для порівняння: за аналогічний період 2020 року, тобто до старту реформи, лише 3,6% договорів оренди були укладені за результатами конкурсів, в яких брали участь два або більше учасників (джерело: Звіт про роботу Фонду державного майна України в І кварталі 2020 року). Натомість у 96,4% випадків об’єкти передавалися в оренду заздалегідь визначеним орендарям за початковою ціною. Маємо майже десятикратне зростання!
Щодо продовження договорів оренди
За новими правилами оренди державного майна значна частина чинних договорів продовжується також на онлайн-аукціонах.
Протягом першого кварталу за результатами аукціонів на продовження було укладено або продовжено 606 договорів оренди державного майна. Із них:
• 257 договорів, або 42% загальної кількості договорів, укладених або продовжених за результатами аукціонів, укладені без підвищення ціни;
• 234 договори (39%) були продовжені або укладені зі зростанням ціни оренди менше ніж на 1 тис. грн порівняно з розміром орендної плати за останній місяць попереднього терміну дії договору. В сумі таке зростання становить 48,6 тис. грн на місяць або 583,2 тис. грн в перерахунку на рік;
• 115 договорів (19%) були укладені або продовжені зі зростанням орендної плати на більше ніж 1 тис. грн порівняно з останньою місячною платою у попередній термін дії договору, що продовжувався. Сумарно таке перевищення становить 1 млн 166 тис. грн, що у перерахунку на рік становить майже 14 млн грн.
Розглянемо детальніше фактори зростання ціни оренди за 115 договорами, що були укладені або продовжені з приростом орендної плати більше ніж на тисячу гривень.
Серед них:
• у 32 випадках – завдяки конкуренції учасників аукціону. На цей чинник припадає 56,7% від суми збільшених надходжень;
• у 83 випадках – у зв’язку зі змінами законодавства, згідно з якими уніфікована орендна ставка встановлена незалежно від цільового призначення об’єкта на рівні 1 % вартості об’єкта оренди на місяць (або 12 % на рік). У цих випадках ця ставка виявилася вищою, ніж та, яка застосовувалася під час укладення договору, що продовжувався на аукціоні. На цей чинник припадає 43,3% від суми збільшених надходжень.
Окремо варто зазначити про динаміку втрат і надбань внаслідок припинення або продовження договорів оренди єдиних майнових комплексів. Протягом звітного періоду Група ДТЕК відмовилася від оренди великих державних шахт, а група Метінвест - від оренди кар'єру в Кривому Розі (чинний орендар - ПрАТ ММК ім. Ілліча не з'явився на аукціон з продовження договору оренди, який був оголошений за його заявою про продовження договору на новий строк). Шахти були повернуті державі. А кар'єр знайшов нового орендаря, який на електронному аукціоні запропонував сплачувати за нього 1,1 млн грн на місяць, тобто на 2% більше, ніж сплачував попередній орендар. Втім, від повернення шахт із оренди державний бюджет втратив 18,9 млн грн на місяць - відчутна втрата з огляду на те, що цей найбільший на обліку у Фонді договір приносив 17,4% від сукупних минулорічних орендних надходжень (1,3 млрд грн) до державного бюджету за всіма договорами оренди державного майна (станом на 31 грудня 2020 року таких договорів обліковувалось 15180).
Проте якщо не враховувати негативну динаміку, яка зафіксована в сегменті оренди майнових комплексів (оренда для великого бізнесу), перший квартал другого року коронакризи завершився для держави із позитивною динамікою в сегменті оренди для малого і середнього бізнесу. Додаткові надходження за новими і продовженими на аукціонах договорами (3,2 млн грн на місяць) виявилися на 62% більшими, ніж втрати від припинених договорів (2 млн грн на місяць). Доволі несподіваний результат на тлі загального зменшення рівня ділової активності в цілому по країні.
Нові правила оренди державних активів, впроваджені в рамках реформи оренди публічних активів в Україні, дали змогу суттєво збільшити рівень конкуренції під час укладання нових та продовження чинних договорів оренди державного майна. Це одна з основних втілених у рамках реформи новацій, яка дозволяє суттєво підвищити ефективність використання майна, яке держава передає в оренду.
