Советское наследие как зеркало проблем в аграрном секторе

Право коллективной собственности на землю было закреплено законодательно до 2002 года. Уже 15 лет регламентирующий его вариант Земельного кодекса не действует. Нет такой формы собственности в нашей Конституции. Нет в действующем законодательстве и механизма управления землями коллективной собственности. А земли коллективной собственности есть. И в большинстве случаев остаются невостребованными. А ведь общая их площадь измеряется сотнями тысяч гектаров.

С начала 90-х часть коллективных сельхозпредприятий ликвидировались, часть была реорганизована в предприятия другой организационно-правовой формы, и они не могут быть субъектами права коллективной собственности на землю. Но до сих пор есть коллективные сельхозпредприятия, которые продолжают существовать как юридические лица, хотя реальную хозяйственную деятельность из них ведут единицы.

Вот и получается, что земли формально продолжают находиться в коллективной собственности, а фактически не имеют собственника, за них не справляется плата. И легально оформить право их аренды невозможно.

Для решения этой проблемы нужны изменения в действующий Земельный кодекс, в законы об аренде земли, о государственном земельном кадастре, о госрегистрации имущественных прав на недвижимость, о порядке выделения в натуре собственникам земельных паев, о коллективном сельскохозяйственном предприятии, о мелиорации земель, о землеустройстве.

Такой комплексный законопроект (регистр.№6049-д) 22 мая 2018 года парламент принял в первом чтении.

За сухим названием «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине» стоят новации, в корне меняющие законодательную основу большинства острых на сегодня не только для аграриев, но и для территориальных громад в целом вопросов. Неслучайно руководители громад постоянно поднимают их на наших встречах.

Новация первая: Земли коллективной собственности перейдут в собственность территориальных громад

Законопроект предлагает признать коммунальной собственностью территориальных громад сел, поселков, городов те земли коллективной собственности, где коллективные сельхозпредприятия ликвидированы. При этом общему собранию членов коллективных сельхозпредприятий, распаевка земель в которых завершилась, дается возможность к 2020 году перераспределить остаток сельскохозяйственных угодий между собой и передать земли несельскохозяйственного назначения в коммунальную собственность.

Органам местного самоуправления предоставляется право временного распоряжения землями коллективной собственности через передачу их в аренду до момента государственной регистрации права собственности, а с 2020 года - право обращаться в суд с заявлением о передаче в коммунальную собственность земельных участков коллективной собственности в порядке признания имущества бесхозным. Владельцы невостребованных земельных участков, которые по уважительным причинам пропустили срок выделения их в натуре, смогут бесплатно получить земельные участки из земель коммунальной собственности.

Но это лишь часть вопросов, которые решит этот законопроект, став законом.

Следующие его цели - усовершенствование правил землепользования в массивах земель сельхозназначения, предотвращение рейдерства и стимулирование орошения.

Дело в том, что в процессе разделения земель коллективных сельхопредприятий земельные массивы коллективной собственности были разделены на участки средней площадью 4 га. Каждый из них был передан в частную собственность членам предприятий. Чтобы каждый земельный участок использовался отдельно его владельцем, для доступа к ним была спроектирована сеть полевых дорог.

Но это в теории. Практика же показала, что владельцы земель, расположенных в массиве, в подавляющем большинстве не используют их самостоятельно. Их передают в аренду аграрным предприятиям, а полевые дороги к ним используют как пахоту. Естественно, возникла проблема
отдельного доступа к участкам, расположенным посреди массива, и большие неудобства в проходе сельхозтехники и орошении.

С орошением вообще беда. Во-первых, мелиоративные системы занимают значительную площадь, во-вторых, затраты на их строительство, мягко говоря, существенны. Земельные участки сторонних землевладельцев, вкрапленные в арендованные площади, ставят под вопрос целесообразность сооружения мелиоративной системы. У недобросовестного землевладельца или землепользователя участком посреди массива появляются возможности для злоупотреблений. Да и рейдеры в таких случаях спать не будут.

Новация вторая: Правила использования массива земель сельхозназначения закрепляются законодательно

Жизнь показывает, что аренда земли еще долго будет оставаться основой аграрного землепользования в Украине. Но шероховатостей здесь много. Передать земельные участки массива в аренду одному арендатору соглашаются не все их владельцы. В итоге, площади, арендованные одним лицом, не создают замкнутого контура. Они содержат вкрапленные земельные участки других землевладельцев или землепользователей. Эта проблема особенно актуальна, когда земли одного массива используются несколькими арендаторами. Они заключают устное соглашение и условно делят массив на несколько частей. Но устное соглашение и условное деление – не юридическая сделка. Тема самозахвата поднимается сама собой: арендаторы используют и свои, и не свои участки. А действующий Закон об аренде земли эту проблему не решает. Он предусматривает обязательное согласование передачи земельного участка в субаренду с владельцем, но такое согласие дают не все.

Отсюда – следующая новация законопроекта: четкие правила использования массива земель сельхозназначения.

Землепользователю значительной части земель массива мы предоставляем право на получение в аренду земель под полевыми дорогами (с обязанностью устанавливать земельные сервитуты – возможность использовать чужую землю для доступа к другим земельным участкам массива и для размещения мелиоративных систем).

Арендаторам земельных участков, расположенных в массиве, даем возможность предоставлять их в субаренду арендатору другого земельного участка в том же массиве, без согласования с арендодателем.

Землепользователю, который использует 75% от общей площади, предоставляем право на получение в аренду или субаренду других земель массива с предоставлением их владельцам других равноценных земельных участков в том же массиве.

Физические и юридические лица смогут использовать земельные участки под лесополосами и другими защитными насаждениями на праве аренды. И это право будет приобретаться без проведения земельных торгов.

Прозрачное использование земельных участков под проектируемыми при проведении раздела полевыми дорогами – тоже вопрос. Это дороги той самой коллективной собственности бывших членов коллективных сельхозпредприятий, и в подавляющем большинстве они используются как пахотные земли. Сейчас законным образом оформить право пользования ими невозможно. И это при том, что общая их площадь - около 2% площади каждого массива. Всего - 500 000 га.

В коллективной собственности и без реального владельца продолжают находиться полевые лесополосы и другие защитные насаждения, ограничивающие массивы земель сельхозназначения и предназначенные для их обслуживания. Лесополосы массово вырубаются, что, как минимум - вызывает эрозию почв, а как максимум - крайне негативно сказывается на окружающей среде.

Поэтому на уровне закона мы четко разграничиваем правовой статус земель под полевыми дорогами в середине массивов (они будут передаваться в аренду пользователям земельных участков) и полевыми дорогами, ограничивающими их (они остаются землями общего пользования).

Эти меры станут своеобразным предохранителем от нарушений прав и охраняемых законом интересов землевладельцев и землепользователей.

Новация третья: новое качество инвентаризации земель

Землеустроительная документация, по которой проводился раздел земли, часто разрабатывалась некачественно и даже без выезда на место. Это тоже «хвост» из прошлого. В результате границы и конфигурация земельных участков, указанных в правоустанавливающих документах, и их действительные границы и конфигурация в большинстве случаев не совпадают.
Естественно, что в Государственном земельном кадастре сведения о земельных участках массива тоже отражаются нечетко. Более того, земельные участки, сформированные до 2004 года (когда кадастровые сведения начали вноситься в электронной форме), невостребованные или нераспределенные земельные участки и земельные участки под проектными полевыми дорогами вообще в него не внесены.

Для решения этих проблем на законодательном уровне мы определяем правовые механизмы проведения инвентаризации массива земель сельхозназначения. Ее суть не только в выявлении и фиксации существующих проблем (как происходит сейчас), а в реальном их решении. При этом возможность изменения площади земельных участков массива при проведении инвентаризации исключается. Она должна проводиться так, чтобы все ошибки в определении границ и конфигурации земельных участков были исправлены, а соответствующие сведения внесены в Государственный земельный кадастр.

Вот так, шаг за шагом, избавляемся от тяжелого советского наследия, цепью тянущего за собой то одну, то другую проблему. И готовим законопроект ко второму чтению.