Мільйон доларів за пай. Частина 2

Земельна ділянка – є нерухомістю, а дохід від продажу об’єкта нерухомості оподатковується за ставкою 18% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку (п. 172.3 Податкового кодексу України).

На виконання даної норми, Фондом державного майна України (ФДМУ) було впроваджено формування електронної Довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості.

За посиланням https://evaluation.spfu.gov.ua міститься Кабінет користувача Єдиної бази даних звітів про оцінку. В даному кабінеті будь-який громадянин, який має Електронний цифровий підпис (ЕЦП) може безоплатно сформувати е-Довідку про оціночну вартість об’єкта нерухомості. 

Нібито все просто: ви авторизуєтесь в системі за допомогою ЕЦП, заповнюєте відповідні графи (вид об’єкта оцінки, кадастровий номер та загальну площу земельної ділянки, категорію земель, цільове призначення, зону населеного пункту та адресу об’єкта оцінки), натискаєте «зберегти та відправити в ФДМУ» та через декілька секунд отримуєте свою довідку, в якій вказана оціночна вартість вашої земельної ділянки. 

Однак, це не стосується земель сільськогосподарського призначення. В цьому випадку, 2,57 га землі з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути оцінені системою в 36383711,34 грн.

ФДМУ пояснює це тим, що Модуль електронного визначення оціночної вартості здійснює розрахунок електронного визначення оціночної вартості нерухомого майна на підставі встановлених співставних об’єктів оцінки, дані про які беруться з Єдиної бази подібного до об’єкта оцінки майна.  

Оскільки землі сільгосппризначення продавати та купувати стало можливо лише з 1 липня 2021 року, даних про подібні об’єкти в цьому випадку система просто не має. А якщо Модулю не вдається знайти найбільш близькі аналоги, він починає знаходити найбільш далекі аналоги. В результаті, видає некоректну суму оцінки.

Тому, для визначення ринкової вартості такого об’єкта оцінки, у випадку незгоди з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, необхідно все ж звертатись до оцінювача за визначенням ринкової вартості об’єкта оцінки. 

Однак, треба враховувати, що звіт про оцінку майна підлягає реєстрації в Єдиній базі звітів про оцінку. Єдина база автоматично відмовляє у реєстрації звіту про оцінку у разі, зокрема, якщо визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості виходить за межі допустимого 25% діапазону вартості на співставні об’єкти нерухомості, визначеного Модулем.

Після чого, протягом 5 робочих днів з дня відмови (формування повідомлення про відмову у реєстрації звіту про оцінку в єдиній базі даних звітів про оцінку) необхідно звернутися в електронній формі через сервіс реєстрації звітів про оцінку та рецензій на звіти про оцінку або письмово до ФДМУіз заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку майна. Протягом 5 робочих днів ФДМУ приймає рішення або про рецензування звіту про оцінку майна, або про відмову в розгляді заяви про забезпечення рецензування звіту про оцінку. Строк рецензування має становити не більше 30 календарних днів. І якщо такий звіт визнають якісним і професійним, він змінить свій статус в системі на «зареєстрований». 

У зв’язку із цим, власникам с/г земель варто готуватись, що продаж їх ділянок не буде швидким. Електронну Довідку про оціночну вартість об’єкта нерухомості можна отримати за 2 хвилини. Однак сума, в яку система оцінить земельну ділянку сільськогосподарського призначення, скоріш за все буде в багато разів більшою за реальну, а звіт оцінювача щодо ринкової вартості повинен пройти рецензування, що може зайняти 30 днів.

Але тут є ще одна проблема – чи багато оцінювачів схоче цим займатися? Адже крім зайвого клопоту з поданням звіту на рецензування, більшість з них не захоче «підставлятися». Нам вже доводилося чути від дуже поважних оцінювачів фразу «Не хочу йти проти ФДМУ».

ФДМУ повідомляє, що за два тижні роботи Модуля на рецензування зайшло 27 звітів, і лише 5 з них було залишено на рецензування, а решту повернули на доопрацювання оцінювачам. Скільки із цих 5 звітів пройшло рецензування - не повідомлено. Тобто, на думку ФДМУ, мінімум 81,5% звітів про оцінку складаються «непрофесійними» оцінювачами. В результаті, певна кількість тисяч гривень, сплачена громадянами за такі оцінки, була витрачена дарма. А перша практика рецензування звітів про дійсно незалежну оцінку матиме наслідком масову відмову оцінщиків від роботи з сільськогосподарськими землями. Адже результат (можливість використати здійснену оцінку при укладенні договору) в більшості випадків досягнутий не буде, а сам оцінщик попаде в «чорний список».

Отже, виникла ситуація, при якій за неякісно розроблену систему електронного визначення оціночної вартості земель сільськогосподарського призначення, розплачуватись будуть звичайні громадяни, які або сплачуватимуть значно більшу суму податку, ґрунтуючись на Довідці про оціночну вартість об’єкта нерухомості, або оплачуватимуть послуги оцінщика, звіт якого може не пройти рецензування ФДМУ, або ж просто відмовлятимуться від купівлі-продажу землі. А наслідок цього – повернення ринку землі в тінь. 

Адвокат, к.ю.н, Владислава Пухаленко,

Адвокат Віктор Кобилянський