Ми всі пам’ятаємо часи, коли для отримання дозволу на будівництво було достатньо мати містобудівні умови та обмеження, технічні умови, проектну документацію та експертизу в паперовому вигляді. Заповнити в папері заяву та подати її для отримання дозволу. З цим добре міг впоратись один юрист.
Але зараз з введенням в експлуатацію Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) все суттєво змінилося. І процес отримання дозвільної документації потребує вже участі декількох профільних фахівців: інженера, фахівця з дозвільної документації та юриста.
Спочатку проектна документація, розроблена у відповідності до діючих норм, має бути належним чином завантажена до ЄДЕССБ. Після підписання проектної документації електронними підписами відповідальних осіб та реєстрації її в системі – зміни внести вже неможливо. Якщо в об’єкті є декілька черг будівництва або пускових комплексів – необхідно чітко завантажити техніко-економічні показники кожної черги/пускового комплексу окремо, щоб при здачі в експлуатацію черги або пускового комплексу – ці показники коректно підтягувалися в акт готовності.
З новинок – у складі проектної документації обов’язково має міститеся кошторисна документація, яка окремо підписується електронним ключом сертифікованого кошторисника і підтягується до проекту.
Завантажуються до проекту також містобудівні умови та обмеження, технічні умови, геодезичні, геологічні вишукування та інше.
Якщо проектна документація має якісь недоліки або завантажена в ЄДЕССБ з помилками – це буде підставою для відмови у отриманні дозволу. Тому інженер з боку Замовника будівництва та фахівець з дозвільної документації мають ретельно перевіряти таку документацію перед реєстрацією в ЄДЕССБ – бо потім внести зміни неможливо.
Після коректного завантаження та реєстрації проекту у ЄДЕССБ, експертна організація, яка проводила експертизу проекту, розміщає в ЄДЕССБ експертний звіт та реєструє його в системі.
Затвердження проекту та укладання договору генерального підряду також робиться за допомогою електронної системі и кожному документу надається унікальний реєстраційний номер в електронному реєстрі.
І тільки після цього подається заява на отримання дозволу на будівництво в якій вказуються реєстраційний номери ЄДЕССБ містобудівних умов та обмежень, проекту, експертизи та інше.
З 10 жовтня 2022 року діє Закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цей закон зобов’язує Замовника будівнитцва здійснити реєстрацію спеціального майнового прав на об’єкт та всі майбутні об’єкти нерухомого майна у складі такого об’єкту.
У складі заяви про видачу дозволу на виконання будівельних робіт може також міститися заява про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, на якій споруджується об'єкт будівництва, реєстраційного номера об'єкта нерухомого майна - земельної ділянки, на якій споруджується об'єкт будівництва, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; номер запису про державну реєстрацію права власності / права користування замовника на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно):
• спеціального майнового права на об'єкт будівництва;
• спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості у складі подільного об'єкта незавершеного будівництва та обтяження гарантійної частки - у разі державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва. Правильність визначення розміру гарантійної частки перевіряється автоматично програмними засобами електронної системи.
Також вперше в Законі «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» з’явилась поняття девелопер будівництва - юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об'єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань та вчинення інших правочинів щодо таких об'єктів.
Між Замовником та девелопером укладається нотаріально посвідчений договір в якому розподіляються права та обов’язки та зазначаються майбутні об’єкти нерухомого майна у складі подільного об’єкту, які може реалізовувати кожна зі сторін або зареєструвати за собою.
Більш того, в ЄДЕССБ з’явилася функція девелопер будівництва та договір між Замовником та девелопером має додатково розміщуватися та підписуватися електронним підписом в ЄДЕССБ з розподілом майбутніх об’єктів.
У разі якщо державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості здійснюватиметься за девелопером будівництва, заява про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, підписується замовником будівництва та девелопером будівництва.
Підставою для відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт є:
1) неподання відомостей або документів, необхідних для прийняття рішення про видачу такого дозволу;
2) невідповідність поданих документів вимогам законодавства;
3) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
5) подання заяви про видачу дозволу на виконання будівельних робіт особою, яка не є замовником або уповноваженою ним особою;
6) наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно обтяжень, пов'язаних з будівництвом (арешт, пов'язаний з користуванням відповідним об'єктом, заборона проведення будівельних робіт, обмеження користування земельною ділянкою тощо).
Аби уникнути відмови у видачі дозволу, як я вже зазначала вище, необхідно перевіряти проектну документацію та інші документи на відповідність вимогам законодавства, належним чином завантажити всі документи до ЄДЕССБ в правильному порядку.
Тому сьогодні, з одного боку,все більш прозоро але потребує уваги та участі декількох профільних спеціалістів.
