Оренда майна комунальної власності. Законодавчі нововведення

Нова процедура передачі у користування державного та комунального майна викликає безліч запитань. Спробували надати відповіді на деякі з них.

Останні нововведення в законодавстві України продовжують дивувати і Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (надалі також – «Закон») не виключення. 

Нова процедура передачі в оренду та суборенду майна державної та комунальної власності викликає більше запитань, а ніж відповідей. 

Особливо цікаве питання виникло на практиці щодо правового режиму майна, договори оренди щодо якого були укладені до введення в дію Закону, але після набрання ним чинності. Чи включається таке майно в Перелік першого типу автоматично? Чи поширюється на такі договори оренди попереднє законодавство чи вони мали б бути укладені у відповідності до чинного? 

В контексті цього питання необхідно визначити етапність передачі майна в оренду, передбачену статтею 5 Закону, яка включає в себе:

• прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;

• внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС;

• прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків;

• опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;

• розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;

• проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди. 

Для інформації! Положення Закону, в частині роботи ЕТС, електронної торгової системи, які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, вводяться в дію не раніше жовтня 2020 року.

Щодо вказаних вище питань, намагались знайти на них відповіді, проаналізувавши законодавство. 

Відповідно до абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону, договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності  Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

І здається все зрозуміло, уклав до набрання чинності Закону договір і спокійно чекаєш моменту, коли він закінчиться. 

Проте є інша норма, яка трошки страшить діючих орендарів.

А саме пункт 4  Прикінцевих та Перехідних положень  Закону, відповідно до якого, усі об’єкти оренди, які станом на дату введення в дію Закону перебували у переліках цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що може бути передане в оренду згідно із Законом України «Про оренду державного та комунального майна», вважаються такими, щодо яких прийнято рішення про включення їх до Переліку першого типу. Подальші дії щодо таких об’єктів оренди здійснюються відповідно до порядку, визначеного статтею 12 цього Закону, за наявності заяви потенційного орендаря або за ініціативою орендодавця.

Відповідно до пункту 13 частини 1 статті 1 Закону, Перелік першого типу – це Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні. 

Відповідно до пункту 1 Прикінцевих та Перехідних положень,  Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування (27 грудня 2019 року)  та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року, крім деяких положень визначених Законом.

Виходить, що у разі якщо станом на дату введення в дію Закону (01 лютого 2020 року), майно перебувало в переліку об’єктів які можуть бути надані в оренду (тобто вільні об’єкти), воно автоматично включається в перелік Першого типу і право оренди разом на них повинно бути передане лише через  аукціон.

А відповідно до абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону, договори, які були укладені до набрання чинності Законом (грудень 2019 року), регулюються законодавством, яке діяло до набрання чинності Закону. 

Виходить, якщо договір був підписаний після набрання чинності Законом, то відповідно до пункту 2 Прикінцевих та Перехідних положень, відносини що виникли внаслідок такого укладення мають регулюватись новим законом, а тому передача об’єкта у користування має відбуватись у відповідності з етапами, визначеними згаданою раніше статтею 5 Закону. 

Питання: то все ж таки, яке законодавство має застосовуватись до передачі об’єктів нерухомості, договори оренди щодо яких були підписані між датою набрання чинності Законом до введення його в дію? Та чи повинні такі об’єкти бути включені в Перелік першого типу автоматично?

Маючи розмову з представником балансоутримувача з того приводу (бо насправді реалії такі, що неважливо як норму Закону читаєш ти, важливо як її розуміють особи, які безпосередньо розпоряджаються майном), мені повідомили, що всі об’єкти щодо яких договори оренди укладені до 01 лютого 2020 року (незалежно були вони підписані в період чинності нового Закону чи задовго до цього), не підпадають під новий порядок передачі майна у користування та не включаються до Переліку об’єктів першого типу автоматично. 

Відповідні договори, укладені до цього часу мають бути опубліковані орендодавцями у відповідності до пункту 6 Прикінцевих та Перехідних положень Закону, протягом 24 місяців з дня введення в дію Закону. 

Виходить, що між набранням чинності Закону і до введення його в дію, мав місце  проміжок часу за який було укладено договори оренди, які поза полем правового регулювання. 

Адже укладені вони були вже після набрання чинності новим Законом, проте передача майна за цими договорами була здійснена не у відповідності із новим порядком через аукціон. 

Знаєте, що найбільш цікаве в Законі?

Орендар, який уклав договір оренди до введення в дію Закону, не застрахований від того, що умовно завтра майно, яке він орендує, може опинитись в Переліку першого типу. 

Адже, відповідно до статті 6 Закону, потенційний орендар, зацікавлений в одержанні в оренду нерухомого або індивідуально визначеного майна, звертається до орендодавця із заявою про включення цього майна до Переліку відповідного типу згідно з Порядком передачі майна в оренду. 

А орендодавець, в свою чергу, не може відмовити йому у введенні орендованого вами приміщення в перелік, адже відповідно до статті 7 Закону серед підстав для відмови у включенні майна до Переліків не міститься такої як наявність діючого договору оренди майна. 

Так чи інакше, орендуючий об’єкт буде включено у відповідний перелік після закінчення строку дії договору, проте спокійніше спати, коли ти знаєш що на час його дії, не ініціюється передача об’єкта в оренду іншому суб’єкту через аукціон.

Тому, користуючись державним/ комунальним майном, отриманим до введення в дію Закону, варто бути уважним та з’ясовувати чи воно не підлягає включенню до Переліку першого типу автоматично, а також розуміти, що Закон не містить підстави для відмови у включенні об’єкта в Перелік першого типу для проведення аукціону, за наявності діючих договорів оренди. 

Відповідно, потенційний орендар має можливість ініціювати його включення до переліку та проведення аукціону на право оренди майна, яке наразі перебуває у користуванні згідно діючих договорів оренди, опублікування яких орендодавцями має відбутись протягом двох років з дня введення в дію Закону.