Рейдерське захоплення квартири

Як протидіяти зловмисникам?

Рейдерські захоплення в Україні продовжують бути загрозою як для бізнесу, так і власників нерухомості, попри "антирейдерські" зусилля влади на законодавчому рівні. 

На жаль, навіть після ліквідації Державної реєстраційної служби та відкриття публічного доступу до державного реєстру речових прав, рейдерські атаки на майно українців не припинилися. 

Тому кожному потрібно точно знати та розуміти. що таке рейдерство, яким способом рейдери можуть спробувати захопити ваше майно, наприклад, квартиру, та як від них захиститися. 

Саме тому в цьому матеріалі я розповів, як відбувається рейдерське захоплення й підготував поради, які допоможуть власнику нерухомості захиститися від цього.

Що таке рейдерство

Рейдерська атака – це незаконне привласнення чужого майна на нібито законних підставах. 

Уявімо ситуацію: зловмисник звертається до державного реєстратора із підробними документами, які свідчать про передачу вами йому права власності на квартиру. На основі цієї документації право власності офіційно реєструється на цього зловмисника, хоча насправді подібних правочинів ви не укладали. Що ж робити в такому разі?

Які основні етапи права власності існують наразі

Перш ніж перейти до можливих рейдерських схем захоплення квартири та того, як від них захиститися, варто коротко окреслити основні етапи реєстрації права власності в Україні.

Відповідно до положень Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:

- не передбачається видання свідоцтва про право власності на нерухоме майно, натомість реєстратор вносить відомості та відкриває відповідну справу в Державному реєстрі речових прав, доступ до інформації, у якому стає публічним;

- була ліквідована Державна реєстраційна служба, а її повноваження по державній реєстрації передали державним реєстраторам, до числа яких входять і нотаріуси.

Зараз для реєстрації права власності на майно потрібно звернутися до нотаріуса або в ЦНАП разом із заявою та відповідними документами:

— паспорт та ідентифікаційний код;

— документи, що підтверджують право власності на нерухоме майно (договір, предметом якого є нерухоме майно, свідоцтво про право на спадщину тощо);

— технічний паспорт (у разі, коли в документах, що подаються для реєстрації, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об’єкта).

Відповідно до того, яке майно реєструється, може бути передбачена подача й інших документів. 

Яким чином зловмисники можуть вплинути на процес реєстрації та захопити ваше майно?

Найчастіше рейдерським атакам піддаються квартири із паперовими документами, виданими до 01.01.2013 року.

Так, право власності на такі квартири, яке було зареєстровано до 01.01.2013 року в паперових книгах БТІ, підтверджується виключно правовстановлюючими документами в паперовій формі до тих пір, поки власник не виявить бажання зареєструвати право власності в електронному Реєстрі.

Безсумнівно, таке паперове підтвердження вашого права власності відповідно до Закону є дійсним, але я наполегливо рекомендую вам для захисту вашої ж власності добровільно звернутися до державного реєстратора із заявою про внесення інформації про ваш об’єкт нерухомого майна до Державного реєстру, щоби цього не зробив хтось інший, підробивши такі паперові правовстановлюючі документи.

Зазвичай захоплення квартири відбувається саме шляхом підробки документації:

— рішення суду, 

— договору купівлі-продажу, 

— довіреності від імені власників чи співвласників квартири на підготовчі та реєстраційні дії щодо квартири та на її продаж чи інше відчуження або розпорядження тощо.

Відповідно до нового Закону, перевіряти їх на предмет підробки має особа, яка здійснює державну реєстрацію, зокрема, нотаріус. Тобто, дуже часто все залежить від добросовісності нотаріусів. Якщо останній забажає — то підозрілість такого документу він може не помітити.

Також можливий випадок, коли формально незаконна реєстраційна дія була вчинена нотаріусом, але фактично останній її не вчиняв. Наприклад, зловмисники можуть отримати доступ до Державного реєстру за допомогою програми віддаленого доступу чи викравши особисті ключі державного реєстратора чи нотаріуса. 

Часто рейдерські захоплення відбуваються під час спадкування — коли помирає власник майна й іде пошук родичів, які готуються прийняти спадщину, квартира може бути оформлена на зловмисників шляхом підроблення заповіту.

Зловмисники використовують різноманітні схеми для рейдерського захоплення нерухомості, і заздалегідь захиститися від такої ситуації досить важко.  

Скористайтеся Е-сервісами

Раджу вам час від часу періодично перевіряти інформацію про об’єкти вашої приватної власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 

Також існує дуже корисний сервіс «SMS-маяк» в «Онлайн будинку юстиції», який, у разі вчинення будь-яких дій із вашим майном, одразу надішле вам сповіщення. 

Не зайвим буде зберігати правовстановлюючі документи на вашу нерухомість у надійному місці, аби їх не могли викрасти зловмисники. 

Що робити, якщо ви стали жертвою рейдерського захоплення квартири

Ситуація не із приємних, але потрібно оперативно реагувати, тож раджу:

1. Звернутися до державного реєстратора із заявою про заборону вчинення реєстраційних дій та документами, що підтверджують ваше право власності на об’єкт нерухомості. Реєстратор може накласти заборону строком на 15 днів.

2. Звернутися до суду із:

— заявою про забезпечення позову шляхом заборони вчинення реєстраційних дій;

— позовом про припинення власності набувача / витребування майна / визнання власності реального власника / скасування реєстрації права власності (залежно від ситуації);

— заявою про забезпечення позову у вигляді накладення арешту на майно.

Проте цей спосіб захисту є найбільш тривалим, тому рекомендую спершу шукати захисту в адміністративному порядку.

3. Звернутися до органу Національної поліції із заявою про вчинення кримінального правопорушення.

4. Звернутися зі скаргою до Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації, яка розглядає скаргу протягом 30 днів.

Якщо ви помічаєте будь-які підозрілі дії третіх осіб щодо вашого майна, що можуть свідчити про можливість його рейдерського захоплення, наполегливо раджу одразу звертатися до адвоката, який оперативно може цьому  запобігти, а якщо ця можливість вже втрачена — забезпечити надійний захист ваших майнових інтересів за допомогою всіх доступних правових засобів.