А чи знає держава, хто обробляє землю?

Наскільки дані про права користування сільськогосподарськими землями, які містяться у ДЗК та ДРРП, відповідають фактичним відносинам сільськогосподарського землекористування?

Чи задумувались ви, наскільки дані про права користування сільськогосподарськими землями, які містяться у Державному земельному кадастрі (далі – ДЗК) та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – ДРРП), відповідають фактичним відносинам сільськогосподарського землекористування?

25 листопада 2020 року Кабмін затвердив Порядок проведення звірки відповідності відомостей ДРРП щодо земельних ділянок, речові права та їх обтяження на які зареєстровано, із відомостями ДЗК щодо наявності державної реєстрації таких земельних ділянок (далі – Порядок). Порядок був розроблений на виконання положень Закону України від 5 грудня 2019 року №340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», зокрема для захисту прав власників земельних ділянок та задля уникнення можливих рейдерських захоплень. Порядок створює правові підстави для ефективної взаємодії інформаційних систем ДРРП та ДЗК, що дозволяють державним реєстраторам у режимі реального часу отримувати відомості з ДЗК про права на земельні ділянки, зареєстровані до 2013 року, а органам, що здійснюють ведення ДЗК ‒ відповідно до інформації з ДРРП на земельні ділянки, їх обтяження. Згідно з прийнятим Порядком, буде проведено одноразову звірку відповідності відомостей ДРРП щодо земельних ділянок, речові права та їх обтяження на які зареєстровано, із відомостями ДЗК щодо наявності державної реєстрації таких земельних ділянок, а також оприлюднення на офіційному вебсайті Мін'юсту результатів такої звірки у частині земельних ділянок, щодо яких виявлено відсутність відомостей про їх державну реєстрацію у ДЗК.

З огляду на зазначене, виникає питання чи всі аспекти ефективної взаємодії ДРРП і ДЗК охоплює прийнятий Порядок? Адже у ньому нічого не йдеться про обмін інформацією між ДРРП та ДЗК щодо архівних земельних ділянок, які створюються у ДЗК і після 2013 року. Утворення нових земельних ділянок на місці наявних, також певний час було однією зі схем земельного рейдерства. У такий спосіб упродовж останніх років трапляються випадки, коли законні орендарі земельних ділянок дізнаються, що їхні ділянки набули статусу архівних, а на їхньому місці створені нові, з новими кадастровими номерами. Ба більше, такі земельні ділянки передані у користування іншій особі, а права користування зареєстровані державним реєстратором, оскільки під час реєстрації прав оренди, реєстратор не знав, що на тій самій площі існує інша, вже архівна земельна ділянка і вона перебуває в оренді. Орендар архівної земельної ділянки, зі свого боку,  не може зареєструвати продовження строку оренди в ДРРП. Тож на наше переконання, затверджений Порядок мав би містити і положення щодо обміну інформацією про архівні земельні ділянки між ДЗК і ДРРП задля гарантування прав осіб на архівні земельні ділянки та зменшення випадків земельного рейдерства.

Ще одне цілком слушне питання у цьому контексті: чи знає держава про фактичний стан земельних відносин, а також хто і які землі обробляє? Ось у чому полягає проблема. Дані ДЗК та ДРРП про зареєстровані права користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення насправді не відповідають фактичному стану землекористування та перерозподілу прав користування земельними ділянками між землекористувачами з метою формування цілісних  земельних масивів. І злого умислу приховати від держави інформацію про те, хто яку землю обробляє ‒ у землекористувачів нема. Річ у тому, що в Україні масиви земель (поля) були розпайовані між десятками осіб, пайовики переважно свою землю самостійно не обробляють, а здають в оренду фермерам. Отже, на сьогодні, у масивах земель права користування земельними ділянками можуть належати кільком землекористувачам, такі ділянки переважно «розкидані» у масиві та не мають спільних меж. Законодавчих норм, які б дозволили впорядкувати масиви земель у такий спосіб, аби землекористувачі мали права користування земельними ділянками, які мають цілісний контур обробітку ‒ немає. Саме тому землекористувачі впродовж тривалого часу вимушені досягати своєї мети ефективного землекористування шляхом укладання договорів обміну правами користування земельними ділянками. Перехід права користування від однієї особи до іншої, за такими договорами, не реєструється. Тому за сторонами договору обміну, залишаються зобов’язання за договорами оренди та зареєстрованими в ДРРП правами оренди щодо сплати орендної плати та податків за земельні ділянки.

Аналізуючи опитування, які проводив УКАБ, фермери можуть обробляти від 5 до 40% земель за договорами обміну правами користування. Досить часто фермерам, які господарюють в одній громаді, потрібно здійснити обмін правами користування земельними ділянками навіть не один, а декілька разів, аби мати змогу сформувати масиви земель із цілісними контурами обробітку. Тобто, це ще більше демонструє всю глибину проблеми з черезсмужжям та «шахівницею», а також відсутністю зв’язку між правовим регулюванням земельних відносин, відомостями ДЗК, ДРРП та фактичним станом землекористування. Щоб розв'язати цю проблему, потрібно ініціювати створення належного правового регулювання обміну правами користування земельними ділянками, як одного із дієвих способів консолідації сільськогосподарських земель. Він перевірений часом та виведе із тіні фактичні земельні правовідносини. Також потрібно закріпити у законодавстві положення про можливість набуття прав користування земельними ділянками за договорами обміну та можливості внесення відомостей про обмін до інформації про право оренди земельної ділянки в ДРРП, які створять належні гарантії прав на землю. Фіксація факту обміну правами користування земельними ділянками в ДРРП дозволить фермерам запобігти земельному рейдерству, зокрема і незаконному збору врожаю сторонніми особами, водночас захистить від звинувачень у самозахопленні землі.

Отже, напрямів у налагодженні інформаційної взаємодії ДРРП та ДЗК є достатньо. Варто враховувати, що така взаємодія важлива не тільки для запобігання рейдерству, а й для підвищення гарантій прав на землю, забезпечення консолідації сільськогосподарських земель, здійснення моніторингу земельних відносин та перевірки відомостей про покупців та їхніх прав на землю з відкриттям ринку сільськогосподарських земель.