Невідкладні законопроєкти № 2194 та № 2195 для комплексної земельної реформи

Цього місяця виповниться річниця з прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX, а до відкриття ринку землі лишається 100 днів. Проте до повної готовності до старту продажу с/г земель ще далеко. У Верховній Раді України вже більше року чекає на голосування у 2-му читанні законопроект № 2194 щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин. Він складає вагому частину земельної реформи та містить багато важливих положень, серед яких: передача державних с/г земель у комунальну власність; дерегуляція землеустрою; передача функцій контролю в земельній сфері на місця; забезпечення переважного права на купівлю земельних ділянок; удосконалення електронних земельних торгів; усунення різних дефектів земельного законодавства та ряд інших положень, які  стосуються, наприклад, земель природно-заповідного фонду та інше.

Розглянемо ТОП-5 переваг законопроєкту № 2194, з яких зрозуміла важливість його прийняття вже найближчим часом та запровадження комплексної земельної реформи.

1. Передача земель громадам

Децентралізація – це не лише про повноваження, а і про управління активами. Одним із ключових елементів  законопроєкту № 2194 є те, що з дня опублікування Закону землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім деяких земель.

Тобто, такий механізм передачі земель громадам є більш швидким та комплексним у порівнянні з вже розпочатим процесом передачі державних земель, які зареєстровані в Державному земельному кадастрі. Окрім того, така комплексна передача земель громадам збільшить надходження до місцевих бюджетів від орендної плати на 4,5 млрд грн щороку, що, у свою чергу, буде сприяти розвитку громад.

2. Переважне право орендарів на купівлю земельних ділянок

Одними з найважливіших положень законопроєкту № 2194 є процедура реалізації переважного права на купівлю с/г земель. Особливо гострим та актуальним це питання стане з відкриттям ринку с/г земель в липні 2021 року. Виходячи з його умов орендарі-юрособи ризикуватимуть втратити права на землю, оскільки обмежені у можливості купівлі земель с/г призначення. Відтак, з року в рік права власності на землі, що орендує зараз агробізнес, набуватимуть треті особи. А сам агробізнес залишиться без землі та не зможе продовжувати господарську діяльність, це, в свою чергу, стане нищівним ударом для економіки України.

Забезпечення орендарям гарантій прав на землю навпаки стимулюватиме його розвиток. Це можна побачити на прикладі, коли в 2015 році мінімальний строк оренди с/г землі підвищили до 7 років. В умовах дії мораторію на купівлю таких земель агробізнесу були надані певні гарантії продовження господарської діяльності та її довгострокове планування. Підвищення мінімального строку оренди с/г земель як основного ресурсу для виробництва с/г продукції підвищило капітальні інвестиції у сільське господарство з 2015 до 2018 року у 2,5 рази, а саме у землю - майже в 6 разів. Крім того, за цей період капітальні інвестиції у багаторічні насадження зросли майже в 3 рази. Тобто, це свідчить, що сталість у користуванні землею сприяє залученню інвестицій загалом у сільське господарство і у садівництво зокрема.

Хоча капітальні інвестиції у багаторічні насадження збільшуються, проте площі під ними поступово зменшуються. Це можна пояснити тим, що близько 90% договорів оренди землі мають строк 7 років. Проте навіть за таких умов інвестувати у зрошення садів та їх закладання є не раціональним рішенням.

Тому закріплення у законопроекті №2194 переважного права орендарів на купівлю земельних ділянок, а також можливість передачі такого права забезпечить сталість ведення сільського господарства, надасть орендарям гарантій збереження земель в обробітку та окупності вкладених інвестицій у землю.

Інструмент переважного права орендарів на купівлю с/г земель є невід’ємним елементом ринку с/г земель у більшості європейських країн. Він запроваджується також з метою консолідації земель та підтримки фермерів.

3. Дерегуляція землеустрою

Законопроект № 2194 передбачає низку дерегуляційних положень у сфері землеустрою. Зокрема зникнуть такі явища як державна експертиза землевпорядної документації, погодження проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки, авторського нагляду за виконанням проектів землеустрою.

Замовники землевпорядної документації зекономлять час (20 днів) та гроші (від 20 грн до 3% від кошторисної вартості проектно-вишукувальних робіт), а від скасування погодження проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки замовники землевпорядної документації зекономлять час (5 днів).

4. Електронні земельні торги

Законопроєктом № 2194 удосконалюється процедура проведення електронних земельних торгів. Тепер на них можна буде реалізувати переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки, якщо пропозиція орендаря є рівнозначною пропозиції переможця торгів.

Площа лоту (земельної ділянки державної та комунальної власності або права користування нею) повинна бути не більше 20 га. Тобто, великі масиви земель будуть ділитись. Це надасть можливість малим та середнім фермерам брати участь у земельних аукціонах та перемагати.

5. Усунення юридичних прогалин у земельних відносинах

Законопроєкт також усуває низку юридичних дефектів, що матиме позитивний ефект на земельні відносини та зменшить кількість судових спорів.  З його прийняттям вирішиться питання щодо передачі права емфітевзису в користування третій особі, по аналогії, як право оренди передається в суборенду. Наразі в законодавстві передбачено лише, що право емфітевзису може продаватись, але якщо у особи право емфітевзису на 50 або 200 років, а він хоче його передати третій особі на 3 роки, ото законодавчих підстав для цього не було, а продати право на 3 роки звісно не можна. Ця проблема вирішується законопроєктом №2194.

Також законотворець усуває ще один дефект із правом постійного користування земельними ділянками, які були надані для ведення фермерського господарства. Так, відповідно до прийнятого закону про обіг с/г земель громадяни України отримали право викуповувати земельні ділянки, які були надані їм для ведення фермерського господарства. А законопроєкт № 2194 надає таке право і їх спадкоємцям.

Законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони» (реєстр № 2195 від 01.10.2019 року) також черкає на розгляд у другому читанні та прийняття в цілому. Він запроваджує новий порядок електронних земельних торгів, робить її публічними та значно зменшує можливості для «домовленостей», корупції, заниження цін на земельні ділянки та виведення земель з державної та комунальної власності. Також законопроєкт № 2195 забезпечує прозорість угод щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної форми власності та прав на них. Запровадження електронних земельних торгів забезпечить вищу поінформованість потенційних учасників про аукціони, вищу конкуренцію та більше зростання ціни на аукціонах, а, в результаті, і більше доходів від оренди державної та комунальної землі. Це сприятиме більшим надходженням до місцевих бюджетів та збільшенням можливостей для інвестицій у розвиток громад.

Прийняття законопроєктів № 2194 та № 2195 вже цього місяця є вкрай важливим для забезпечення належних правових гарантій та механізмів реалізації земельних прав з відкриттям ринку землі, а також для комплексного реформування земельних відносин, спрощення ведення бізнесу, залучення інвестицій у сільське господарство та виведення земельних відносин із тіні.