Іпотека – «tоksichniy aktiv»

При придбанні заставного (іпотечного) майна ризик залишитися «без грошей» та «без нерухомості» в нашій «правовій» країні залишається дуже високим виходячи із неоднорідної судової практики вищих судових інстанцій.

Правова позиція Верховного суду України висловленав Постанові від 11 вересня 2013 року у справі № 6-52цс13:«…припиненняюридичної особи у зв’язку з визнанням її банкрутом є підставою припиненняіпотеки, оскільки зобов’язання за кредитним договором припиняється.  Урегулюваннясторонами договірних відносин на власний розсуд за наявності в законіімперативних приписів є протиправним».

Аналогічна правова позиція викладена вПостанові ВСУ від 7 листопада 2012 року у справі № 6-129 цс 12 та від 30березня 2016 року по справі № 6-2684цс15.

Разом з цим, 21.09.2016 р. у справі №6-1685цс16 та 26.10.2016 р. у справі № 6-1382цс16 Верховний суду України зробивправовий висновок сутність якого полягає в тому, що ухвалення судом рішення проскасування обтяжень нерухомого майна банкрута та виключення запису з Єдиногореєстру заборон, яке згодом було скасоване, не спростовує презумпціїправомірності обтяження спірного нерухомого майна іпотекою на час його відчуженняу процесі ліквідації іпотекодавця, таке обтяження є чинним з моменту йогопервинної реєстрації в цьому реєстрі.

Виконання забезпечувального зобов'язання,що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) праваодержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважноперед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому,що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконанняборжником свого зобов'язання в силу компенсаційності цього права за рахунокіпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свогопреважного права, незалежно від переходу права власності на це майно відіпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особиінформації про обтяження майна).

Частиною п’ятою статті 3 Закону України«Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основногозобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінченнястроку дії іпотечного договору. Закінчення строку дії договору не звільняєсторони від виконання зобов'язань (частина четверта статті 631 Цивільногокодексу України; далі – ЦК України). 

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку»визначено, що в разі переходу права власності (права  господарськоговідання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі впорядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувачавідповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома недоведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло правовласності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його правай несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тихумовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Згідно із частиною першою статті 4 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державнійреєстрації в порядку, встановленому законодавством.

Правові, економічні та організаційні засадипроведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстраціїза цим Законом, та їх обтяжень визначені Законом України «Про державнуреєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до частини третьої статті 3цього Закону права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації,виникають з моменту такої реєстрації.

Аналогічні положення містяться й у частинідругій статті 3 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої взаємні правай обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державноїреєстрації іпотеки відповідно до закону.

Якщосудовий акт скасовано, то він не породжує жодних правових наслідків з моментуйого ухвалення.

За таких умов у разі скасування незаконногосудового рішення про скасування обтяження іпотекою нерухомого майна, напідставі якого з Єдиного реєстру заборон виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню змоменту вчинення первинного запису в Єдиному реєстрі заборон, який виключено напідставі незаконного рішення суду, оскільки відпала підстава виключенняцього запису.

ВИСНОВОК: Це означає, що іпотека є дійсною з моментувнесення про неї первинного запису в Єдиний реєстр заборон.

Зазначений висновок узгоджується і зположенням статті 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірностіправочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним,тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, докиця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі рішення суду, якенабрало законної сили.

При цьому необхідноврахувати, що дії ліквідатора іпотекодавця з відчуження спірного нерухомогомайна під час зняття судовим рішенням обтяження та право власності відповідачана це нерухоме майно кредитор не оспорює.

Установивши у справі, яка переглядається,факт переходу до фізичної особи права власності на спірне нерухоме майно в ходіліквідаційної процедури під час виключення з Єдиного реєстру заборон запису прообтяження цього майна, суди дійшли помилкового висновку про те, що: до спірнихправовідносин не застосовується стаття 23 Закону України «Про іпотеку», незберігається обтяження майна іпотекою внаслідок скасування рішення суду провиключення з Єдиного реєстру заборон запису про обтяження цього майна іпотекоюта не поширюється на відповідача відповідно до цієї норми статус іпотекодавцяза іпотечним договором з огляду на те, що до нього перейшло право власності напредмети іпотеки.  

Разом з  цим відповідно до правовоговисновку Верховного суду України викладеного у постанові від 30 березня 2016року по справі № 6-2684цс15, а саме: «Особа,до якої перейшло право власності на майно, що було предметом іпотеки, але реалізоване в межахліквідаційної процедури з припиненням обтяження, не набуває статусу іпотекодавця іна таке майно не може бути звернено стягнення з підстав, передбачених статтями38, 39 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку»».

Однак  постановамиВерховного суду України від 23.03.2016 р. у справі  № 3-137гс16 та від21.09.2016 р. у справі № 6-1685цс16 зроблено правовийвисновок, суть якого зводиться до наступного: «Підстави припинення іпотекипередбачено статтею 17 Закону України «Про іпотеку», до яких зокреманалежать : припинення основного зобов’язання або закінчення строку діїіпотечного договору; реалізації предмета іпотеки; набуття іпотекодержателемправа власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним;знищення (втрати переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець невідновив її.

ВИСНОВОК: Установивши факт переходу права власності на заставне (іпотечне) майно під часвиключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності наце майно, Верховний суд України чітко вказав про застосування до спірнихправовідносин статті 23 Закону України «Про іпотеку» та поширення її дії напокупця заставного майна, тобто іпотека є дійсною і набувач (покупець)відповідає перед кредиторам за виконання боржником своїх зобов’язань, але вмежах предмету іпотеки.

Більше того, ВСУ зазначив, що суди неповинні розглядати зняття обтяження на спірне майно, як підставу для припиненняіпотеки та ототожнювати ці поняття, оскільки обтяження тягне за собою лишеобмеження права розпорядження майном.

Таким чином, навіть якщо предмет іпотекипридбаний у спосіб передбачений ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (напідставі рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором прозадоволення вимог іпотеко держателя) та навіть під час виключення з Державногореєстру іпотек запису про обтяження права власності на це майно,однак в подальшому торги були скасовані (в силу процедурних порушень) абовідповідне судове рішення набрало законної сили, то ІПОТЕКАПОНОВЛЮЄТЬСЯ,  а власник придбаного заставногомайна залишається як без грошей так і без заставного майна.

Між цим, правова позиція, яка висловленаВерховним Судом України в постанові від 02 листопада 2016 року у справі  №6-2457цс16 передбачає, що аналіз положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України«Про іпотеку», статей 328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави для висновкупро те, що законодавцем визначено триспособи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхомзвернення стягнення на предмет іпотеки:

1. судовий –на підставі рішення суду:

а) шляхом проведення прилюдних торгів;

б) застосування процедури продажу згідност. 38 ЗУ «Про іпотеку» (право  іпотекодержателя  на продаж  предмета іпотеки будь-якій  особі-покупцеві);

2. два позасудових способизахисту:

а) на підставі виконавчого написунотаріуса;

б) згідно з договором про задоволення вимогіпотекодержателя.

Але не потрібно забувати і про так званний «змішаний»:в рамках правової позиції Верховного суду України від 14 вересня 2016 року посправі № 6-1219цс16, від 12 жовтня 2016 р. у справі № 6-504цс16 та від 26жовтня 2016 року у справі № 6-1625цс16: звернення стягнення на предмет іпотекишляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно врахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань (змішаний спосібстягнення).

З огляду на зазначене вище окрему увагунеобхідно звернути на те, що Вищий спеціалізований суд з розгляду цивільних ікримінальних справ, Вищий господарський суд України та  Верховний судУкраїни  вказують, що дії ліквідатора можуть бути оскаржені, а отже єдинимправомірним засобом захисту інтересів кредитора було б оскарження дійліквідатора (ліквідаційної комісії) щодо віднесення іпотечного майна доліквідаційної маси і це питання підлягало вирішенню в порядку, визначеномуЗаконом № 2343-XII.

Стосовно покупців «іпотечного майна», томожна лише зазначити про великий ризик, який тягне за собою придбання такоговиду нерухомості, а отже перед її купівлею необхідно дослідити її історію, атакож не зайвим буде подивитися на витяг з реєстру обтяжень нерухомості таперевірити реєстр судових рішень.