Відкриття ринку не за горами: настав час прицінюватися
Наближення відкриття ринку земель провокує все більше дискусій навколо цього питання.
Утім, головною перевагою такого розвитку подій є той факт, що обговорення стають більш деталізованими та предметними. Зважаючи на те, що ринок землі – це насправді товарні відносини, всіх хвилює головне: ціна. Пересічний громадянин, який спробує загуглити ціну землі, може натрапити на нові для себе поняття: нормативна грошова оцінка, експертна оцінка, ринкова вартість. Тож спробуймо з’ясувати їхні визначення, проаналізуємо на що нам орієнтуватися та принагідно спростуємо кілька міфів.
Нормативна грошова оцінка (НГО) – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, а якщо простими словами – кошти, які можна виручити від найбільш ефективного використання ділянки за цільовим призначенням.
Такий підхід до оцінювання є архаїчним і раніше використовувався суто для визначення розміру земельного податку, державного мита та визначення орендної ставки. Тут важливо зауважити, що переважна більшість наявних договорів оренди розраховуються у відсотковому значенні від НГО.
Але після запуску ринку земель, НГО буде використовуватися як мінімальна ціна землі, нижче якої вона, відповідно до Закону, продаватися не може. У табличці ви можете простежити середні показники НГО за областями.
№ з/п | Регіон | Рілля, перелоги | Багаторічні насадження | Сіножаті | Пасовища |
1 | АР Крим | 26 005,00 | 58 459,98 | 10 145,85 | 4 284,71 |
2 | Вінницька область | 27 184,00 | 47 053,16 | 3 140,38 | 1 558,08 |
3 | Волинська область | 21 806,00 | 41 349,74 | 6 039,19 | 4 479,47 |
4 | Дніпропетровська область | 30 251,00 | 55 608,28 | 7 971,74 | 6 232,31 |
5 | Донецька область | 31 111,00 | 58 459,98 | 7 247,03 | 6 037,55 |
6 | Житомирська область | 21 411,00 | 35 646,33 | 5 072,92 | 4 089,95 |
7 | Закарпатська область | 27 268,00 | 37 072,18 | 6 522,33 | 5 258,51 |
8 | Запорізька область | 24 984,00 | 41 349,74 | 6 039,19 | 4 868,99 |
9 | Івано-Франківська область | 26 087,00 | 37 072,18 | 4 831,36 | 4 479,47 |
10 | Київська область | 26 531,00 | 42 775,60 | 6 280,76 | 4 479,47 |
11 | Кіровоградська область | 31 888,00 | 67 015,10 | 8 696,44 | 6 037,55 |
12 | Луганська область | 27 125,00 | 47 053,16 | 8 213,30 | 5 842,79 |
13 | Львівська область | 21 492,00 | 27 091,21 | 5 797,63 | 4 089,95 |
14 | Миколаївська область | 27 038,00 | 47 053,16 | 8 213,30 | 5 842,79 |
15 | Одеська область | 31 017,00 | 62 737,54 | 8 938,01 | 7 011,35 |
16 | Полтавська область | 30 390,00 | 64 163,40 | 5 556,06 | 4 284,71 |
17 | Рівненська область | 21 938,00 | 37 072,18 | 5 072,92 | 3 700,43 |
18 | Сумська область | 26 793,00 | 49 904,86 | 6 522,33 | 4 674,23 |
19 | Тернопільська область | 29 035,00 | 57 034,13 | 6 280,76 | 5 648,03 |
20 | Харківська область | 32 237,00 | 67 015,10 | 6 280,76 | 6 427,07 |
21 | Херсонська область | 24 450,00 | 37 072,18 | 5 314,49 | 4 284,71 |
22 | Хмельницька область | 30 477,00 | 52 756,57 | 6 763,90 | 5 258,51 |
23 | Черкаська область | 33 646,00 | 74 144,37 | 8 454,87 | 5 648,03 |
24 | Чернівецька область | 33 264,00 | 62 737,54 | 5 556,06 | 5 063,75 |
25 | Чернігівська область | 24 065,00 | 55 608,28 | 8 696,44 | 5 063,75 |
Експертна грошова оцінка проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Використовується під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Звіт з експертної оцінки входить до обов’язково переліку документів для здійснення угоди з купівлі-продажу землі. Зазначені звіти складаються сертифікованими суб’єктами у сфері оціночної діяльності та завантажуються до бази Фонду державного майна України, де звіт проходить процес валідації. Фактично, це своєрідний запобіжник для уникнення передумов штучного заниження, або завищення ціни.
Ринкова ціна – середня ціна на ринку, що формується у результаті багаторазових ринкових угод за певний період. Окрім цього на ринкову вартість впливають такі побічні фактори: наявність надійного орендаря, природно-кліматичні умови, наявність меліоративних систем, об’єктів інфраструктури та шляхопроводів тощо. З огляду на те, що ринок де-юре новий, ринкова ціна формуватиметься щонайменше перші півроку після старту ринку.
А тепер розберімось у деяких міфах:
Міф №1 Земля буде продаватися по нормативній грошовій оцінці
Насправді НГО слугуватиме виключно мінімальною ціною. Архаїчність підходів до такого виду оцінювання та очікування ціни власників землі – цілком спростовують цей міф. Ніхто нікого не зможе змусити продати землю за ціною НГО.
Міф №2 Фактичної ринкової ціни на сільськогосподарську землю не існує
Це твердження не відповідає дійсності, через те, що на сьогодні в Україні вже існує ринок земель для ведення особистого селянського господарства. Середня ринкова ціна на ці землі становить 1500 доларів за гектар. Саме ця ціна де-факто може слугувати орієнтиром для ринкової вартості товарної сільськогосподарської землі.
Міф №3 Ціна буде як в Європі: від 10 000 доларів за гектар
Ціна безпосередньо залежить від наявності сталого ринку землі, фінансової спроможності агробізнесу та загальної економічної ситуації в країні. Дійсно, в Україні існують усі передумови для довгострокового зростання ціни, але говорити про космічні ціни на землю під час старту ринку землі – вкрай не коректно.
У такий спосіб уже сьогодні ми маємо вдосталь думок, прогнозів, критеріїв та алгоритмів розрахунку приблизної вартості земель сільськогосподарського призначення. Зростає й кількість охочих маніпулювати та заробляти кошти навколо цього питання. Саме тому потенційним інвесторам та орендодавцям надзвичайно важливо орієнтуватися на перевірені джерела інформації та фільтрувати неправдиві судження та неаргументовані дані.
Наразі впевнено можна говорити лише про те, що реальна вартість сільгоспземлі, з огляду на міжнародний досвід та українські реалії, формуватиметься поступово, залежатиме від низки визначальних факторів (регіону, природно-кліматичних умов, логістики тощо) та гарантовано зростатиме щонайменше перші кілька років.
- Альтернативи децентралізації енергогенерації в Україні не існує Олексій Гнатенко вчора о 15:31
- Відкриті дані: прозорість проти корупції Діана Граділь вчора о 13:39
- Способи захисту прав власника від самочинного будівництва на земельній ділянці Євген Морозов вчора о 10:45
- Власть, наука, интеллект – инвестиции в средний и малый бизнес и устойчивое развитие Вільям Задорський вчора о 04:01
- Прифронтовий Миколаїв. Яку допомогу можна отримати у місті, де лінія фронту зовсім близько Галина Скіпальська 25.07.2024 13:53
- На що дивляться інвестори? Олександр Висоцький 25.07.2024 12:22
- Де нормальний начпрод, там якісні продукти харчування Дана Ярова 25.07.2024 12:06
- Розвиток європейського ринку водню: Нові ініціативи та перспективи Олексій Гнатенко 25.07.2024 10:17
- Внесіть зміни у свій щоденний "to do list" Катерина Кошкіна 25.07.2024 09:59
- Гранти на відновлення та енергоефективність житла: можливості від Фонду енергоефективності Єгор Фаренюк 24.07.2024 21:44
- Порушення прав власника земельної ділянки внаслідок самочинного будівництва Євген Морозов 24.07.2024 19:48
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? Євгеній Сільверстов 24.07.2024 18:00
- Кого підтримуватиме Ізраїль під час виборів у США? Олег Вишняков 24.07.2024 13:22
- Європейська рада схвалила висновки щодо інфраструктури електромережі ЄС Олексій Гнатенко 24.07.2024 12:30
- Спільна власність чоловіка та жінки, які проживають без реєстрації шлюбу Євген Морозов 23.07.2024 19:26
- Boris Johnson: Запрошення до усвідомлення – домовлянь з РФ не буде 1882
- Суди проти рф – реалії, фантазії, міфи. Перспективи Арбітражу 299
- Як застосувати методи відбору постачальників НАТО у наших реаліях? 91
- Чому конкурентні закупівлі – це більше ніж просто вимога закону 65
- Дизайн дитячого простору 63
-
11 млрд доларів тому, кого немає. На що просила гроші Україна в Берліні
Бізнес 87043
-
У Харкові обрали нові назви для трьох станцій метро
Бізнес 11232
-
Помпео виклав своє бачення мирного плану Трампа: лендліз на $500 млрд і реальні санкції
Бізнес 9244
-
Криза мобільного зв’язку. Скільки коштуватиме подовження зв'язку під час відключень
Бізнес 5710
-
Київський підприємець почав розбирати Tesla, щоб заряджати оселі – FT
Технології 5393