Відкриття ринку не за горами: настав час прицінюватися
Наближення відкриття ринку земель провокує все більше дискусій навколо цього питання.
Утім, головною перевагою такого розвитку подій є той факт, що обговорення стають більш деталізованими та предметними. Зважаючи на те, що ринок землі – це насправді товарні відносини, всіх хвилює головне: ціна. Пересічний громадянин, який спробує загуглити ціну землі, може натрапити на нові для себе поняття: нормативна грошова оцінка, експертна оцінка, ринкова вартість. Тож спробуймо з’ясувати їхні визначення, проаналізуємо на що нам орієнтуватися та принагідно спростуємо кілька міфів.
Нормативна грошова оцінка (НГО) – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, а якщо простими словами – кошти, які можна виручити від найбільш ефективного використання ділянки за цільовим призначенням.
Такий підхід до оцінювання є архаїчним і раніше використовувався суто для визначення розміру земельного податку, державного мита та визначення орендної ставки. Тут важливо зауважити, що переважна більшість наявних договорів оренди розраховуються у відсотковому значенні від НГО.
Але після запуску ринку земель, НГО буде використовуватися як мінімальна ціна землі, нижче якої вона, відповідно до Закону, продаватися не може. У табличці ви можете простежити середні показники НГО за областями.
№ з/п | Регіон | Рілля, перелоги | Багаторічні насадження | Сіножаті | Пасовища |
1 | АР Крим | 26 005,00 | 58 459,98 | 10 145,85 | 4 284,71 |
2 | Вінницька область | 27 184,00 | 47 053,16 | 3 140,38 | 1 558,08 |
3 | Волинська область | 21 806,00 | 41 349,74 | 6 039,19 | 4 479,47 |
4 | Дніпропетровська область | 30 251,00 | 55 608,28 | 7 971,74 | 6 232,31 |
5 | Донецька область | 31 111,00 | 58 459,98 | 7 247,03 | 6 037,55 |
6 | Житомирська область | 21 411,00 | 35 646,33 | 5 072,92 | 4 089,95 |
7 | Закарпатська область | 27 268,00 | 37 072,18 | 6 522,33 | 5 258,51 |
8 | Запорізька область | 24 984,00 | 41 349,74 | 6 039,19 | 4 868,99 |
9 | Івано-Франківська область | 26 087,00 | 37 072,18 | 4 831,36 | 4 479,47 |
10 | Київська область | 26 531,00 | 42 775,60 | 6 280,76 | 4 479,47 |
11 | Кіровоградська область | 31 888,00 | 67 015,10 | 8 696,44 | 6 037,55 |
12 | Луганська область | 27 125,00 | 47 053,16 | 8 213,30 | 5 842,79 |
13 | Львівська область | 21 492,00 | 27 091,21 | 5 797,63 | 4 089,95 |
14 | Миколаївська область | 27 038,00 | 47 053,16 | 8 213,30 | 5 842,79 |
15 | Одеська область | 31 017,00 | 62 737,54 | 8 938,01 | 7 011,35 |
16 | Полтавська область | 30 390,00 | 64 163,40 | 5 556,06 | 4 284,71 |
17 | Рівненська область | 21 938,00 | 37 072,18 | 5 072,92 | 3 700,43 |
18 | Сумська область | 26 793,00 | 49 904,86 | 6 522,33 | 4 674,23 |
19 | Тернопільська область | 29 035,00 | 57 034,13 | 6 280,76 | 5 648,03 |
20 | Харківська область | 32 237,00 | 67 015,10 | 6 280,76 | 6 427,07 |
21 | Херсонська область | 24 450,00 | 37 072,18 | 5 314,49 | 4 284,71 |
22 | Хмельницька область | 30 477,00 | 52 756,57 | 6 763,90 | 5 258,51 |
23 | Черкаська область | 33 646,00 | 74 144,37 | 8 454,87 | 5 648,03 |
24 | Чернівецька область | 33 264,00 | 62 737,54 | 5 556,06 | 5 063,75 |
25 | Чернігівська область | 24 065,00 | 55 608,28 | 8 696,44 | 5 063,75 |
Експертна грошова оцінка проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Використовується під час здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Звіт з експертної оцінки входить до обов’язково переліку документів для здійснення угоди з купівлі-продажу землі. Зазначені звіти складаються сертифікованими суб’єктами у сфері оціночної діяльності та завантажуються до бази Фонду державного майна України, де звіт проходить процес валідації. Фактично, це своєрідний запобіжник для уникнення передумов штучного заниження, або завищення ціни.
Ринкова ціна – середня ціна на ринку, що формується у результаті багаторазових ринкових угод за певний період. Окрім цього на ринкову вартість впливають такі побічні фактори: наявність надійного орендаря, природно-кліматичні умови, наявність меліоративних систем, об’єктів інфраструктури та шляхопроводів тощо. З огляду на те, що ринок де-юре новий, ринкова ціна формуватиметься щонайменше перші півроку після старту ринку.
А тепер розберімось у деяких міфах:
Міф №1 Земля буде продаватися по нормативній грошовій оцінці
Насправді НГО слугуватиме виключно мінімальною ціною. Архаїчність підходів до такого виду оцінювання та очікування ціни власників землі – цілком спростовують цей міф. Ніхто нікого не зможе змусити продати землю за ціною НГО.
Міф №2 Фактичної ринкової ціни на сільськогосподарську землю не існує
Це твердження не відповідає дійсності, через те, що на сьогодні в Україні вже існує ринок земель для ведення особистого селянського господарства. Середня ринкова ціна на ці землі становить 1500 доларів за гектар. Саме ця ціна де-факто може слугувати орієнтиром для ринкової вартості товарної сільськогосподарської землі.
Міф №3 Ціна буде як в Європі: від 10 000 доларів за гектар
Ціна безпосередньо залежить від наявності сталого ринку землі, фінансової спроможності агробізнесу та загальної економічної ситуації в країні. Дійсно, в Україні існують усі передумови для довгострокового зростання ціни, але говорити про космічні ціни на землю під час старту ринку землі – вкрай не коректно.
У такий спосіб уже сьогодні ми маємо вдосталь думок, прогнозів, критеріїв та алгоритмів розрахунку приблизної вартості земель сільськогосподарського призначення. Зростає й кількість охочих маніпулювати та заробляти кошти навколо цього питання. Саме тому потенційним інвесторам та орендодавцям надзвичайно важливо орієнтуватися на перевірені джерела інформації та фільтрувати неправдиві судження та неаргументовані дані.
Наразі впевнено можна говорити лише про те, що реальна вартість сільгоспземлі, з огляду на міжнародний досвід та українські реалії, формуватиметься поступово, залежатиме від низки визначальних факторів (регіону, природно-кліматичних умов, логістики тощо) та гарантовано зростатиме щонайменше перші кілька років.
- Що означає історичне рішення ЄСПЛ у справі «Україна та Нідерланди проти росії» Юлія Овчинникова вчора о 20:59
- Пенсійна рулетка Андрій Павловський 11.07.2025 19:35
- Чому у відпустках приймають рішення про звільнення? Ольга Малахова 11.07.2025 17:10
- Made in Vietnam, approved in Kyiv: схема по-новому Дана Ярова 11.07.2025 17:02
- Час розблокувати будівництво нових об'єктів та залучення інвестицій в громадах Лариса Білозір 10.07.2025 20:41
- Заповіт у Дубаї: нові можливості для українців у DIFC Courts Олена Широкова 10.07.2025 15:45
- Конфлікти у бізнесі: як перетворити загрозу на джерело зростання Олександр Скнар 10.07.2025 14:36
- У кожному дроні – сертифікат світової байдужості Дана Ярова 10.07.2025 12:05
- Бізнес з країнами Близького Сходу: що потрібно знати про гроші, темп і традиції Любомир Паладійчук 09.07.2025 21:38
- Фінансова свобода: що ми насправді вкладаємо у це поняття? Олександр Скнар 09.07.2025 14:34
- Нова ера на енергетичних ринках: кінець диктатури цін Ксенія Оринчак 08.07.2025 16:49
- Український бізнес на Близькому Сході: культура, право і підводні камені Олена Широкова 08.07.2025 16:12
- Замість реформи – репертуар. Замість дій – кастинг на премʼєра Дана Ярова 08.07.2025 15:54
- Преюдиційне значення рішення МКАС при ТПП України для інших спорів: правовий аналіз Валентина Слободинска 08.07.2025 14:47
- Чому бізнес-коучинг стає все більш затребуваним? Олександр Скнар 08.07.2025 14:27
-
Лідер картелю ОПЕК несподівано перевищив квоту з видобутку нафти
Бізнес 13478
-
Україна пропонує Азербайджану зберігати газ у підземних сховищах без податків і зборів
Бізнес 11761
-
Україна за допомогою ЄБРР запустить нову фондову біржу: меморандум
Фінанси 5207
-
Як навчити дитину самостійності та впевненості – прості поради
Життя 4547
-
Як не потрапити в "лапи" газлайтера на етапі знайомства: три фрази, які вони використовують
Життя 4109