Оптимизация расходов при отчуждении недвижимости

Еще в восемнадцатом веке величайший политик и один из основателей Соединённых Штатов Америки, Бенджамин Франклин, очень точно охарактеризовал природу общеобязательных государственных платежей. Именно ему принадлежит фраза: «В этом мире неизбежны только смерть и налоги». Но как у любого правила, из этого тоже есть исключение, о котором мы и поговорим. В данной статье будет рассмотрен вопрос как осуществить переоформления или отчуждения дорогостоящей недвижимости  не потеряв на этой сделке  существенную сумму  в виде налогов.

По традиции начнем с проблемной стороны вопроса связанного со стандартным приобретением недвижимости по договору купли-продажи. В Украине, в отличие от многих европейских стран, налог на доходы с физических лиц при продаже недвижимости по своей сути является налогом с оборота, так как не учитывает расходы, которые понёс продавец при приобретении данного объекта. Общий размер ставок налогов пошлин и иных обязательных платежей при продаже недвижимости резидентом Украины достигает 8,5% от стоимости продаваемого объекта. При отчуждении недвижимости нерезидентом доля потерь может составить целых 21,5% от суммы сделки. А еще необходимо оплатить услуги нотариуса, стоимость оценки и прочих необходимых документов. В итоге выходит довольно круглая сумма, которая «по карману» далеко не каждому. Очевидно, прямой способ продажи не всегда является оптимальным с точки зрения расходов.

Как же быть в такой ситуации?

Избежать указанных расходов возможно путем приобретения не объекта недвижимости как такового, а компании, на которую оформлен интересующий покупателя объект. Абсолютно любой человек может легко учредить юридическое лицо и внести в его уставной капитал право собственности на недвижимое имущество. В результате чего новым собственником недвижимости становится созданное предприятие, а самим предприятием владеет и распоряжается предыдущий собственник, переданного в уставной капитал, имущества. По Налоговому кодексу такая операция освобождена от уплаты налогов. В кодексе четко определены доходы, которые не включаются в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога. Среди прочих к ним относится сумма имущественного и неимущественного взноса в уставной капитал юридического лица - эмитента корпоративных прав, в обмен на такие корпоративные права.

В дальнейшем предприятие может быть продано третьему лицу - покупателю, которое становится владельцем не только самого юридического лица, но и оформленного на его имя имущества.

После переоформления прав на долю в уставном капитале компании на покупателя  пользование  имуществом  возможно  через  юридическое лицо, которому принадлежит данный объект или же заинтересованное лицо может выйти из состава участников и получить в личную  собственность данный объект.

Такой способ переоформления недвижимого имущества, достаточно  выгоден и распространен для имущественных комплексов или другого имущества значительной стоимости.