Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
08.11.2014 19:17

Защищаемся от истребования недвижимости

Правова, судово-експертна діяльність

В нашей стране иногда можно легко лишиться купленной недвижимости. Несколько практических советов, как этого избежать или, по крайней мере, минимизировать риски.

Владение недвижимостью - условность. С этим можно спорить, а можно принять как данность. Я уже писал об этом: http://blog.liga.net/user/aripenko/article/12530.aspx .

Кроме того, вышло пособие: Рипенко А.И " Современные земельные отношения: проблемы и пути их решения: пособие для практиков и теоретиков", 2015. — 296 с.,  в котором вопросам владения недвижимостью и его отнятию посвящено особое внимание. 

Условность владения земельными участками, зданиями, помещениями и другой недвижимостью заключается в том, что оглашение владения осуществляется не посредством фактического господства над недвижимостью (как, например, владение ноутбуком), а путем внесения соответствующей записи в публичный реестр. В Украине это Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.  
Таким образом, владелец объекта недвижимости: земельного участка, здания, квартиры - это именно тот, кто числится в Реестре. 

Многие считают, что, приобретя недвижимую вещь в присутствии нотариуса, они становятся ее железным и нерушимым собственником. Ведь они занесены в Реестр с соответствующей записью о праве собственности. Но это не всегда так.  
Действительно, при покупке недвижимости нотариус осуществляет проверку записи о праве собственности отчуждателя, проводит сделку, регистрирует право собственности за приобретателем.  
Закон защищает добросовестного приобретателя - того, кто не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество от неуправомоченного лица. Действительно, откуда ему знать, ведь продавец имел все документы на право собственности и был внесен в Реестр?!  
Да, по умолчанию, наличия записи о праве собственности отчуждателя, вместе с отсутствием информации в реестре о судебных спорах в отношении имущества, запретах и арестах, вполне достаточно для того, чтобы приобретатель считался добросовестным. В определенных случаях, правда, и такая добросовестность может быть опровергнута. Например, приобретатель - мошенник, участвовавший в первоначальном отбирании вещи у собственника.  
Важно понимать другое. Добросовестность приобретения не всегда делает приобретателя собственником. Даже оформив в органе регистрации свидетельство на право собственности и зарегистрировав свое право на недвижимость, сдав ее в аренду и уехав на Бали, можно оставаться всего лишь незаконным владельцем, но не собственником. 

Добросовестный приобретатель становится собственником имущества лишь вследствие накопления всех трех элементов соответствующего (самостоятельного) фактического состава: 

1. Добросовестности приобретателя ;
2. Возмездности приобретения;
3. Невозможности истребования собственником (он некогда сам передал вещь во владение, например, передал кому-то в наем). 
Если всего этого вместе нет, приобретатель не стал собственником, оставшись лишь незаконным владельцем. 

Речь идет о тех случаях, когда имущество некогда «украли» у его собственника («самого первого собственника»), о котором сегодняшний приобретатель слыхом не слыхивал. В терминах закона это означает, что имущество некогда выбыло из владения собственника или лица, которому собственник его вверил, помимо их воли. На языке недвижимости это означает, что кто-то когда-то лишил собственника владения его недвижимостью, переведя на свое имя запись о праве собственности на нее, без достаточных на то правовых оснований и помимо воли самого собственника.  
К таким случаям можно отнести:  
- отнятие недвижимости на основании решения суда 
- переход прав на недвижимость по сделке с определенными пороками: обман, насилие, противоправный сговор представителя собственника и приобретателя и т.д. см.  http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/v0005740-14/print1414835317185945 
В данных случаях собственник ВСЕГДА имеет право истребовать имущество у «конечного» приобретателя (пусть этому предшествовала сотня перепродаж). Такой иск собственника к незаконному владельцу (пусть и добросовестному) называется виндикационным иском, а само истребование - виндикацией.  
Истребовав недвижимость, собственник должен добиться отмены записи о праве на нее сегодняшнего незаконного владельца и внесения такой записи в Реестре снова на свое имя. См. последний абз. п. 10  http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09/print1414835317185945 
Учитывая особенности первичного приобретения права собственности на земли и другую недвижимость в Украине, нетрудно предположить, что огромное количество недвижимости может быть истребовано сегодня по искам собственников. Например, некогда незаконно приватизированный земельный участок или участок, выбывший по решению суда, может быть истребован государством или территориальной громадой.  
Поскольку в Украине не действует система регистрации прав по типу "системы регистрации Торренса", где государство, регистратор, специально созданные фонды и т.д. отвечают материально в случае изъятия имущества у приобретателя, отечественный приобретатель может лишь требовать возмещения у виновного лица, которое нужно привлечь в судебный процесс. Однако тот, кто виноват в незаконной продаже имущества, может давно и успешно проживать за границей или, будучи юридическим лицом, быть ликвидированным. В таком случае добросовестный приобретатель недвижимости, который совершенно ни в чем не виноват, остается как без своей недвижимости, так и без должной компенсации. Конечно, для такого истребования установлен срок исковой давности - 3 года. Но даже когда он пропущен, его в определенных случаях можно восстановить.  
Что же делать?  
1. Предпринимать все меры для изучения предыстории недвижимости, что позволит как выявить сомнительность истории объекта, так и (если сомнительность не выявлена) даст дополнительные аргументы в пользу добросовестности приобретения. Это важно, поскольку добросовестный приобретатель всегда имеет право на улучшения вещи и более защищен от истребования имущества по сравнению с недобросовестным приобретателем («вором»). Если объект слишком подозрителен, в результате такого due diligence, которое для дорогих объектов стоит осуществлять с привлечением специалистов (особенно если объект имеет давнюю историю), от сделки лучше отказаться. В крайнем случае, покупку стоит осуществлять у «проверенных» лиц, с которых, в случае объявления нежданного собственника, можно получить компенсацию.  
Но что делать (в правовом поле), когда все уже свершилось?  
2. Подумать о том, чтобы изменить вещь "до неузнаваемости". Дело в том, что предметом истребования (виндикационного иска) может быть лишь вещь, определенная индивидуальными признаками и сохранившая свою тождественность себе. Поскольку недвижимость можно изменить не только физически, но и юридически, возможные пути
« изменения недвижимости » могут быть:  
- объединение/раздел земельных участков (Закон «О землеустройстве»); 
- застройка пустого земельного участка зданием, сооружением (с оформлением всех необходимых документов, в т.ч. в инспекции ГАСК); 
- перепланировка помещения, изменение его функционального назначения и т.п. вследствие реконструкции, с переоформлением правоустанавливающих документов; 
- реконструкция здания (сооружения) с переоформлением соответствующих документов и так далее. 

Безусловно, и такие действия не помогут обезопасить приобретателя на все 100%. Поскольку: 
- суд может посчитать, что «марафета»
вещи недостаточно, чтобы считать юридически возникшей новую вещь и, соответственно, исчезнувшей старую. Для определения существенности изменений в отдельных случаях может понадобиться проведение судебно-строительной экспертизы.  
Интересно, что в РФ суды посчитали, что юридическое изменение (исчезновение) недвижимой вещи не мешает истребовать вещь, которую можно восстановить (см.http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/58104032/?prime ). Тем не менее, подобное мнение не было высказано высшими судебными инстанциями Украины (возможно, это дело времени, с учетом тенденций по "перениманию" позиций российских пленумов по вопросам вещных правоотношений). Кроме того, судами не в полной мере принят во внимание тот момент, что при существенном изменении вещи можно ставить не только вопрос об исчезновении самого предмета истребования (виндикации), но и, в определенных случаях, о возникновении права собственности на имущество по новому самостоятельному основанию (т.н. "спецификация"). Кроме того, суд едва ли удосужится разъяснить, как именно "восстанавливать" измененную недвижимую вещь и кто будет этим заниматься. Поэтому подобные решения судов "об истребовании", если и будут иметь когда-то место на практике, едва ли будут легко исполнимыми.  
- документы, согласно которым происходило видоизменение вещи, могут быть признаны незаконными в отдельных судебных процессах, в т.ч. с попыткой обоснования недобросовестности действий лица ("недобросовестного спецификатора"), умышленно осуществлявшего изменение вещи и т.д. 

Тем не менее, осуществление указанных действий в любом случае существенно снизит риск истребования имущества, хоть и обойдется, скорее всего, недешево. 

Решать всегда владельцу......... 

 


Нормативное обоснование нашей заметки: ст.ст. 332, 387, 388, 397-400, Глава 24 Гражданского кодекса Украины

Реквизиты пособия, где вопросы рассмотрены детальнее: 

Рипенко А. И. Современные земельные отношения: проблемы и пути их решения: пособие для практиков и теоретиков / А. И. Рипенко. — К. : ВД «Дакор», 2015. — 296 с.

Авторы, посвящавшие свои исследования проблематике истребования вещей, в т.ч. недвижимых, в римском, средневековом и современном праве: 

Белов В., Венедиктов А., Дождев Д.,  Скловский К., Харитонов Е.

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: [email protected]