Війна змусила мільйони українців шукати новий дах — і ця внутрішня міграція суттєво змінила карту ринку нерухомості
Де зростання цін на житло рекордне, а де — навпаки: застиглий попит чи відтік? Розбираємось із цифрами, тенденціями та перспективами.
Як внутрішня міграція впливає на ринок
Коли українці вимушено залишали свої домівки, вони обирали регіони із відносною безпекою, працюючою інфраструктурою та перспективами знайти роботу. Це одразу позначилося на житловому ринку у двох сегментах.
Оренда відреагувала миттєво: зростання попиту спричинило дефіцит доступних квартир і різке підвищення цін.
Купівля-продаж житла змінювалася поступовіше, але переселенці також стали важливими гравцями: частина з них вирішила закріпитися у нових містах, інвестуючи у квартири чи приватні будинки.
Регіони-лідери орендного ринку
Найбільший стрибок попиту відбувся на оренду. У Полтавській області кількість орендних угод зросла більш ніж утричі у порівнянні з довоєнним періодом. На Кіровоградщині цей показник додав близько 83%.
Західні області стали справжніми лідерами. Закарпаття зафіксувало понад 450% приросту попиту на оренду, а Тернопільщина — понад 330%. У цих регіонах ціни зросли настільки, що подекуди орендувати невелику квартиру стало дорожче, ніж до війни у великих містах на сході.
Ринок купівлі: приклади зростання
У сегменті купівлі-продажу житла тенденція менш вибухова, але стабільна. Рівне показало чіткий зсув: однокімнатні квартири подорожчали приблизно на 10–12 %, а дво- та трикімнатні — на 15–17 %. Для міста середнього масштабу це виразний сигнал, що переселенці суттєво змінили баланс попиту й пропозиції.
Подібна картина у низці інших міст. У Харкові, попри постійні ризики та близькість до фронту, квартири подорожчали приблизно на 16 %. У Чернівцях приріст становив близько 14 %, в Одесі та Тернополі — 12 %. Це свідчить: навіть регіони з власними викликами реагують однаково — попит від нових мешканців підштовхує ціни вгору.
Західні центри — Львів, Ужгород, Івано-Франківськ — залишаються окремим випадком. Тут дорожчає і первинка, і вторинка. Новобудови користуються стабільним попитом, а інвестори розглядають ці міста як найбільш передбачуваний сегмент у країні.
Київ та область: особливий випадок
Попри те, що більшість внутрішніх переселенців орієнтувалися на західні чи центральні регіони, столиця й передмістя залишаються важливим «барометром» для всього ринку житла. Тут зростання цін відбувається навіть швидше, ніж у середньому по країні.
На ринку купівлі-продажу квадратний метр у Києві зараз коштує приблизно 62–63 тис. грн, що на понад 7% вище за довоєнний показник. Однокімнатні квартири за останні пів року додали близько 8 % у ціні, двокімнатні — 4%, трикімнатні — теж 8%. Найдорожчим залишається Печерський район, де середня вартість квадратного метра перевищує 99 тис. грн, тоді як у Деснянському вона ледве сягає 45 тис. грн.
Ринок оренди рухається ще динамічніше. За пів року ціни зросли на 14–22% залежно від типу житла. Однокімнатну квартиру нині орендують у середньому за 18 тис. грн на місяць, двокімнатну — за 28 тис., трикімнатну — за 46 тис. грн. У «гарячих» районах столиці, таких як Шевченківський чи Печерський, підйом сягнув 25–33%, а в передмістях, наприклад у Вишневому чи Бучі, оренда додала ще 25–33%.
У підсумку столичний ринок, попри війну, демонструє стійкість і навіть певний перегрів. Для інвесторів він залишається орієнтиром, а для переселенців — водночас і шансом знайти роботу, і викликом у пошуку доступного житла.
Де ринок застиг
Не скрізь спостерігається зростання. У прифронтових регіонах ціни часто залишаються на довоєнному рівні або навіть знижуються. Безпекові ризики, пошкоджена інфраструктура й відсутність гарантій майбутнього стримують будь-який інтерес.
Схожий ефект у невеликих містах із слабкою інфраструктурою. Переселенці можуть тимчасово знімати житло, але рідко розглядають такі місця для постійного проживання. У результаті вторинний ринок у цих регіонах часто стоїть на місці, а ціни не зростають.
Що далі?
Подальший розвиток ринку залежить від кількох факторів. Якщо ситуація на сході й півдні стане безпечнішою, частина переселенців може повернутися, що знизить навантаження на центральні та західні області. Державні програми підтримки здатні вирівняти дисбаланс і зробити житло доступнішим.
Але якщо девелопери не встигатимуть за попитом, дефіцит якісного житла у відносно безпечних регіонах збережеться, а ціни залишатимуться високими. На додачу макроекономічні чинники — інфляція, коливання курсу, зростання вартості матеріалів — можуть створювати додаткову турбулентність.
Висновок
Внутрішні переселенці стали рушієм змін і на ринку оренди, і на ринку купівлі житла. У першому випадку ми бачимо миттєвий ефект із багатократним стрибком попиту. У другому — поступове, але стале зростання цін у містах, які привабили нових мешканців.
Головна тенденція очевидна: там, де люди готові залишатися надовго, ринок оживає й дорожчає швидше. Тож держава, забудовники й громади повинні шукати баланс: перетворити переселенців із «тимчасового фактора» на повноцінних учасників розвитку регіонів.
