Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
18.03.2015 14:26

Цена продажи недвижимости на апрель 2015 года. Расчет, рекомендации

Эксперт в сфере строительства

Увеличение финансовых показателей затрат в гривневом эквиваленте на реализацию строительных проектов требует осторожного подхода к ценообразованию при продаже недвижимости.

Таблица №1. Себестоимость СМР.

№/№

Укрупненные разделы структуры себестоимости строительно-монтажных работ в процентном соотношении

Кирпичные здания  выше 4-х этажей

Монолитные здания выше 4-х этажей

Крупнопанельное домостроение выше 4-х этажей

Процентная структура  СМР

Процентный прирост к себестоимости  СМР 2013 г.

Процентная структура  СМР

Процентный прирост к себестоимости  СМР 2013 г.

Процентная структура        СМР

Процентный прирост к себестоимости  СМР 2013 г.

1

Строительные материалы , изделия и оборудования дома

58

100

60

100

66

100

2

Доставка на стройплощдаку СМ, изделий и домового оборудования

10

120

8

120

8

120

3

Строительные механизмы, оборудование и оснастка для СМР

10

80

12

80

10

80

4

Зарплата строителей и инж технического персонала

20

30

18

30

15

30

5

Вывоз и утилизация строит отходов

2

150

2

150

1

150

% прирост к себестоимости строительно-монтажных работ 2013 на 01.04.2015

+87%

+89%

+92

В 2013 году себестоимость СМР по жилой недвижимости - составляла  5 500 грн/м2. Изменение цифровых показателей себестоимости СМР в гривневом эквиваленте к   01.04.2015 г. составило 89,4 %.   Сейчас сумма себестоимости   в гривневом эквиваленте   10 417 грн/м2 (см. таблица №1).

Себестоимость   СМР не полностью отражает всех   затрат на реализацию проекта. Доля   СМР – это всего лишь 60% в общей сводке затрат, приведенных в таблице №2 для г. Киева. 

Таблица №2. Себестоимость проектных  затрат

№/№

Укрупненные разделы себестоимости проектных затрат в процентном соотношении

Киев  -

в 2013 году 7700 грн/м2

Ближайший пригород Киева –

В 2013 году  7260 грн/м2

Киевская обл далее 20 км от черты – в 2013 году 6325 грн/м2

Процентная структура    затрат  проекта

Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г.

Процентная структура затрат  проекта

Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г.

Процентная структура  затрат       проекта

Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г.

1

Стоимость земли, разработка пр. док с согласованиями и разрешениями

30

200

17

100

8

50

2

Затраты на выполнение условий по подключению к инж сетям

5

100

10

100

2

50

3

Долевые отчисления громаде на развитие инф-ры

5

90

5

90

5

90

4

Себестоимость стр. монтажных работ, ввод в эксплуатацию

60

90

68

90

85

90

% прирост к себестоимости строительно-монтажных работ 2013 на 01.03.2015

+124%

+93%

+87%

Из таблицы №2 мы будем брать только два раздела, Киев и ближайший пригород. В 2013 г. средняя себестоимость всех проектных  затрат в этих регионах составляла 7480 грн/м2. Средний процентный рост проектных затрат  на 01.04.2015г. составил 108%, в гривневом эквиваленте это 15 558 грн/м2. В таблице №3 мы  исчисляем минимальную  цену  продаж, рекомендуемую для Киева и ближайшего пригорода, по вновь начатым объектам на апрель 2015 г. Рекомендуемая цена поможет  избежать рисков недостроя объектов.

Таблица №3. Формирование цены продаж

№/№

Укрупненные разделы по формированию цены продаж недвижимости в миним. диапазоне

Процентная структура цены продажи

Киев

 

Процентная структура цены продажи

Ближайшие пригород Киева и окраины

 

Сумма по разделу   в грн

В том числе

 

Сумма по разделу в грн

В том числе

Выплата  налогов

%  в ЦП

Выплата налогов

Процент налогов  в цене продаж

1

Себестоимость проектных затрат на 1.03.2015 по расчету удорожания

60

17248

7244

42

60

14011

5884

42

 

2

Отчисления за обслуживание банковских счетов займов

+20

3450

1449

42

+20

2802

1177

42

 

3

Доход застройщика в уровне ставок по займам

+20

4140

1449

35

+20

3362

1373

35

 

Минимальная цена продаж по начатым в 2015 г строит проектам  на 01.04.2015

100

24838

 

100

20175

 

Финансовый показатель  чистых бизнес-затрат  и процентное соотношение с суммой выплаты  налогов в структуре цены продаж

59

14696

10142

41

59

11937

8238

41

 

Чистый инвестиционный доход застройщика после выплаты налогов  и его процентное соотношение к налогам

11

2691

10142

41

11

2185

8238

41

 

Из таблицы №3 видно, что в Киеве минимальная  цена продажи недвижимости   по вновь начатым объектам не должна быть ниже   24 838 грн/м2, а в ближайшем   пригороде   20 175 грн/м2. Фискальные органы  должны понимать, что доля налогов в цене продаж с одного м2 – 41%, доля инвестиционного дохода застройщика - 11%, а учитывая, что проект реализуется не менее 2 лет, то годовой показатель дохода застройщики  менее 6% годовых. Всем участникам рынка недвижимости надо помнить, что роста цен на недвижимость нет. Есть обесценивание гривны . То есть огромный   физический спрос на недвижимость в нашей стране сегодня все более   не подтверждён платежеспособностью населения, но от этого сама себестоимость   недвижимости не становится   меньше, она просто немного отстает во времени от долларовых цен.

Проблемная ситуация в стране возникла из-за отсутствия государственной финансово-банковской  политики. Дело в том, что банки сегодня – это коммерческие структуры. От обычных коммерческих структур их отличает лишь то, что свои риски  они перекладывают на население, предпринимателей и государственный бюджет, то есть страна и все ее граждане работают на повышение благосостояния владельцев банков и регулятора, а должно быть наоборот,  то есть финансово-банковская система должна работать на государственность, а не быть коррозией.

Рынок недвижимости сегодня живет за счет того, что люди   держали свои сбережения в валюте и вне банков, а сейчас, пользуясь   отставанием гривневых цен на недвижимость от валютных курсов, скупают дешевую гривну и вкладывают ее в метры квадратные. Это правильно, но такая мера не стимулирует экономику в целом и все это скоро закончится.

В строительной отрасли задействовано до 30% трудоспособного населения, остановка отрасли вызовет  резкий рост безработицы. Пока в стране нет ни одного законодательного акта, направленного на развитие бизнеса и повышение благосостояния народа и это вызывает большое беспокойство. Даже если сегодня мы захотим всё изменить к лучшему, и  начнем делать  законодательное поле доступным пониманию большинства и соответствующем экономической логике, на это уйдет  от 8 месяцев до года, но такие надежды – больше самообман.

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Последние записи
Контакты
E-mail: blog@liga.net