Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.
18.03.2015 14:26
Цена продажи недвижимости на апрель 2015 года. Расчет, рекомендации
Олексій КулагінКеруючий власник девелоперської компанії "ОМОКС", голова ГО "МІНБУД"
Увеличение финансовых показателей затрат в гривневом эквиваленте на реализацию строительных проектов требует осторожного подхода к ценообразованию при продаже недвижимости.
Укрупненные разделы структуры себестоимости строительно-монтажных работ в процентном соотношении
Кирпичные здания выше 4-х этажей
Монолитные здания выше 4-х этажей
Крупнопанельное домостроение выше 4-х этажей
Процентная структура СМР
Процентный прирост к себестоимости СМР 2013 г.
Процентная структура СМР
Процентный прирост к себестоимости СМР 2013 г.
Процентная структура СМР
Процентный прирост к себестоимости СМР 2013 г.
1
Строительные материалы , изделия и оборудования дома
58
100
60
100
66
100
2
Доставка на стройплощдаку СМ, изделий и домового оборудования
10
120
8
120
8
120
3
Строительные механизмы, оборудование и оснастка для СМР
10
80
12
80
10
80
4
Зарплата строителей и инж технического персонала
20
30
18
30
15
30
5
Вывоз и утилизация строит отходов
2
150
2
150
1
150
% прирост к себестоимости строительно-монтажных работ 2013 на 01.04.2015
+87%
+89%
+92
В 2013 году себестоимость СМР по жилой недвижимости - составляла 5 500 грн/м2. Изменение цифровых показателей себестоимости СМР в гривневом эквиваленте к 01.04.2015 г. составило 89,4 %. Сейчас сумма себестоимостив гривневом эквиваленте 10 417 грн/м2 (см. таблица №1).
Себестоимость СМР не полностью отражает всех затрат на реализацию проекта. Доля СМР – это всего лишь 60% в общей сводке затрат, приведенных в таблице №2 для г. Киева.
Таблица №2. Себестоимость проектных затрат
№/№
Укрупненные разделы себестоимости проектных затрат в процентном соотношении
Киев -
в 2013 году 7700 грн/м2
Ближайший пригород Киева –
В 2013 году 7260 грн/м2
Киевская обл далее 20 км от черты – в 2013 году 6325 грн/м2
Процентная структура затрат проекта
Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г.
Процентная структура затрат проекта
Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г.
Процентная структура затрат проекта
Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г.
1
Стоимость земли, разработка пр. док с согласованиями и разрешениями
30
200
17
100
8
50
2
Затраты на выполнение условий по подключению к инж сетям
5
100
10
100
2
50
3
Долевые отчисления громаде на развитие инф-ры
5
90
5
90
5
90
4
Себестоимость стр. монтажных работ, ввод в эксплуатацию
60
90
68
90
85
90
% прирост к себестоимости строительно-монтажных работ 2013 на 01.03.2015
+124%
+93%
+87%
Из таблицы №2 мы будем брать только два раздела, Киев и ближайший пригород. В 2013 г. средняя себестоимость всех проектных затрат в этих регионах составляла 7480 грн/м2. Средний процентный рост проектных затрат на 01.04.2015г. составил 108%, в гривневом эквиваленте это 15 558 грн/м2. В таблице №3 мы исчисляем минимальную цену продаж, рекомендуемую для Киева и ближайшего пригорода, по вновь начатым объектам на апрель 2015 г. Рекомендуемая цена поможет избежать рисков недостроя объектов.
Таблица №3. Формирование цены продаж
№/№
Укрупненные разделы по формированию цены продаж недвижимости в миним. диапазоне
Процентная структура цены продажи
Киев
Процентная структура цены продажи
Ближайшие пригород Киева и окраины
Сумма по разделу в грн
В том числе
Сумма по разделу в грн
В том числе
Выплата налогов
% в ЦП
Выплата налогов
Процент налогов в цене продаж
1
Себестоимость проектных затрат на 1.03.2015 по расчету удорожания
60
17248
7244
42
60
14011
5884
42
2
Отчисления за обслуживание банковских счетов займов
+20
3450
1449
42
+20
2802
1177
42
3
Доход застройщика в уровне ставок по займам
+20
4140
1449
35
+20
3362
1373
35
Минимальная цена продаж по начатым в 2015 г строит проектам на 01.04.2015
100
24838
100
20175
Финансовый показатель чистых бизнес-затрат и процентное соотношение с суммой выплаты налогов в структуре цены продаж
59
14696
10142
41
59
11937
8238
41
Чистый инвестиционный доход застройщика после выплаты налогов и его процентное соотношение к налогам
11
2691
10142
41
11
2185
8238
41
Из таблицы №3 видно, что в Киеве минимальная цена продажи недвижимости по вновь начатым объектам не должна быть ниже 24 838 грн/м2, а в ближайшем пригороде20 175 грн/м2. Фискальные органы должны понимать, что доля налогов в цене продаж с одного м2 – 41%, доля инвестиционного дохода застройщика - 11%, а учитывая, что проект реализуется не менее 2 лет, то годовой показатель дохода застройщики менее 6% годовых. Всем участникам рынка недвижимости надо помнить, что роста цен на недвижимость нет. Есть обесценивание гривны. То есть огромныйфизический спрос на недвижимость в нашей стране сегодня все болеене подтверждён платежеспособностью населения, но от этого сама себестоимостьнедвижимости не становится меньше, она просто немного отстает во времени от долларовых цен.
Проблемная ситуация в стране возникла из-за отсутствия государственной финансово-банковской политики. Дело в том, что банки сегодня – это коммерческие структуры. От обычных коммерческих структур их отличает лишь то, что свои риски они перекладывают на население, предпринимателей и государственный бюджет, то есть страна и все ее граждане работают на повышение благосостояния владельцев банков и регулятора, а должно быть наоборот, то есть финансово-банковская система должна работать на государственность, а не быть коррозией.
Рынок недвижимости сегодня живет за счет того, что люди держали свои сбережения в валюте и вне банков, а сейчас, пользуясьотставанием гривневых цен на недвижимость от валютных курсов, скупают дешевую гривну и вкладывают ее в метры квадратные. Это правильно, но такая мера не стимулирует экономику в целом и все это скоро закончится.
В строительной отрасли задействовано до 30% трудоспособного населения, остановка отрасли вызовет резкий рост безработицы. Пока в стране нет ни одного законодательного акта, направленного на развитие бизнеса и повышение благосостояния народа и это вызывает большое беспокойство. Даже если сегодня мы захотим всё изменить к лучшему, и начнем делать законодательное поле доступным пониманию большинства и соответствующем экономической логике, на это уйдет от 8 месяцев до года, но такие надежды – больше самообман.
