Авторські блоги та коментарі до них відображають виключно точку зору їхніх авторів. Редакція ЛІГА.net може не поділяти думку авторів блогів.

18.03.2015 14:26

Цена продажи недвижимости на апрель 2015 года. Расчет, рекомендации

Олексій Кулагін Керуючий власник девелоперської компанії "ОМОКС", голова ГО "МІНБУД"

Увеличение финансовых показателей затрат в гривневом эквиваленте на реализацию строительных проектов требует осторожного подхода к ценообразованию при продаже недвижимости.

Таблица №1. Себестоимость СМР.

№/№ Читайте такожЧи існує криза з постачанням продуктів для ЗСУ Справа Сольського. Земельний махінатор, адвокат чи Робін Гуд Протекціонізм заводів Фірташа. Хто штовхає ціни на добрива вгору	Укрупненные разделы структуры себестоимости строительно-монтажных работ в процентном соотношении	Кирпичные здания выше 4-х этажей		Монолитные здания выше 4-х этажей		Крупнопанельное домостроение выше 4-х этажей
		Процентная структура СМР	Процентный прирост к себестоимости СМР 2013 г.	Процентная структура СМР	Процентный прирост к себестоимости СМР 2013 г.	Процентная структура СМР	Процентный прирост к себестоимости СМР 2013 г.
1	Строительные материалы , изделия и оборудования дома	58	100	60	100	66	100
2	Доставка на стройплощдаку СМ, изделий и домового оборудования	10	120	8	120	8	120
3	Строительные механизмы, оборудование и оснастка для СМР	10	80	12	80	10	80
4	Зарплата строителей и инж технического персонала	20	30	18	30	15	30
5	Вывоз и утилизация строит отходов	2	150	2	150	1	150
% прирост к себестоимости строительно-монтажных работ 2013 на 01.04.2015		+87%		+89%		+92

В 2013 году себестоимость СМР по жилой недвижимости - составляла 5 500 грн/м2. Изменение цифровых показателей себестоимости СМР в гривневом эквиваленте к 01.04.2015 г. составило 89,4 %. Сейчас сумма себестоимости в гривневом эквиваленте 10 417 грн/м2 (см. таблица №1).

Себестоимость СМР не полностью отражает всех затрат на реализацию проекта. Доля СМР – это всего лишь 60% в общей сводке затрат, приведенных в таблице №2 для г. Киева.

Таблица №2. Себестоимость проектных затрат

№/№	Укрупненные разделы себестоимости проектных затрат в процентном соотношении	Киев - в 2013 году 7700 грн/м2		Ближайший пригород Киева – В 2013 году 7260 грн/м2		Киевская обл далее 20 км от черты – в 2013 году 6325 грн/м2
№/№		Процентная структура затрат проекта	Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г.	Процентная структура затрат проекта	Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г.	Процентная структура затрат проекта	Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г.
1	Стоимость земли, разработка пр. док с согласованиями и разрешениями	30	200	17	100	8	50
2	Затраты на выполнение условий по подключению к инж сетям	5	100	10	100	2	50
3	Долевые отчисления громаде на развитие инф-ры	5	90	5	90	5	90
4	Себестоимость стр. монтажных работ, ввод в эксплуатацию	60	90	68	90	85	90
% прирост к себестоимости строительно-монтажных работ 2013 на 01.03.2015		+124%		+93%		+87%

Из таблицы №2 мы будем брать только два раздела, Киев и ближайший пригород. В 2013 г. средняя себестоимость всех проектных затрат в этих регионах составляла 7480 грн/м2. Средний процентный рост проектных затрат на 01.04.2015г. составил 108%, в гривневом эквиваленте это 15 558 грн/м2. В таблице №3 мы исчисляем минимальную цену продаж, рекомендуемую для Киева и ближайшего пригорода, по вновь начатым объектам на апрель 2015 г. Рекомендуемая цена поможет избежать рисков недостроя объектов.

Таблица №3. Формирование цены продаж

№/№	Укрупненные разделы по формированию цены продаж недвижимости в миним. диапазоне	Процентная структура цены продажи	Киев			Процентная структура цены продажи	Ближайшие пригород Киева и окраины
			Сумма по разделу в грн	В том числе			Сумма по разделу в грн	В том числе
				Выплата налогов	% в ЦП			В том числе
				Выплата налогов	% в ЦП			Выплата налогов	Процент налогов в цене продаж
1	Себестоимость проектных затрат на 1.03.2015 по расчету удорожания	60	17248	7244	42	60	14011	5884	42
2	Отчисления за обслуживание банковских счетов займов	+20	3450	1449	42	+20	2802	1177	42
3	Доход застройщика в уровне ставок по займам	+20	4140	1449	35	+20	3362	1373	35
Минимальная цена продаж по начатым в 2015 г строит проектам на 01.04.2015		100	24838			100	20175
Финансовый показатель чистых бизнес-затрат и процентное соотношение с суммой выплаты налогов в структуре цены продаж		59	14696	10142	41	59	11937	8238		41
Чистый инвестиционный доход застройщика после выплаты налогов и его процентное соотношение к налогам		11	2691	10142	41	11	2185	8238		41

Из таблицы №3 видно, что в Киеве минимальная цена продажи недвижимости по вновь начатым объектам не должна быть ниже 24 838 грн/м2, а в ближайшем пригороде 20 175 грн/м2. Фискальные органы должны понимать, что доля налогов в цене продаж с одного м2 – 41%, доля инвестиционного дохода застройщика - 11%, а учитывая, что проект реализуется не менее 2 лет, то годовой показатель дохода застройщики менее 6% годовых. Всем участникам рынка недвижимости надо помнить, что роста цен на недвижимость нет. Есть обесценивание гривны . То есть огромный физический спрос на недвижимость в нашей стране сегодня все более не подтверждён платежеспособностью населения, но от этого сама себестоимость недвижимости не становится меньше, она просто немного отстает во времени от долларовых цен.

Проблемная ситуация в стране возникла из-за отсутствия государственной финансово-банковской политики. Дело в том, что банки сегодня – это коммерческие структуры. От обычных коммерческих структур их отличает лишь то, что свои риски они перекладывают на население, предпринимателей и государственный бюджет, то есть страна и все ее граждане работают на повышение благосостояния владельцев банков и регулятора, а должно быть наоборот, то есть финансово-банковская система должна работать на государственность, а не быть коррозией.

Рынок недвижимости сегодня живет за счет того, что люди держали свои сбережения в валюте и вне банков, а сейчас, пользуясь отставанием гривневых цен на недвижимость от валютных курсов, скупают дешевую гривну и вкладывают ее в метры квадратные. Это правильно, но такая мера не стимулирует экономику в целом и все это скоро закончится.

В строительной отрасли задействовано до 30% трудоспособного населения, остановка отрасли вызовет резкий рост безработицы. Пока в стране нет ни одного законодательного акта, направленного на развитие бизнеса и повышение благосостояния народа и это вызывает большое беспокойство. Даже если сегодня мы захотим всё изменить к лучшему, и начнем делать законодательное поле доступным пониманию большинства и соответствующем экономической логике, на это уйдет от 8 месяцев до года, но такие надежды – больше самообман.

Усі матеріали автора