Реклама недвижимости: реалии и мифы

Покупка квартиры начинается с РЕКЛАМЫ. Что она вам дает? Только телефон и адрес объекта. Рекламу полностью читать вредно – это описание «Дареного коня».

Большое значение в принятии решения имеет ЦЕНА ПРОДАЖ. Все о цене нужно узнавать  самому, не веря рекламе и стандартным телефонным ответам. Привожу вам  простой алгоритм процесса ценообразования.

Цены бывают: справедливые (обоснованные); аналоговые; желаемые (договорные); заманчивые.

Справедливые – обоснование цены можно понять, проанализировав все затраты, взвесив соотношение цена-качество. Для этого проставим вехи на нашем пути.

Прежде всего, надо разузнать, при личном посещении понравившегося жилого комплекса, мнение уже заселившихся в дома жильцов. Если у застройщика нет сданных объектов и не у кого расспрашивать, то не стоит тратить время, слушая о «райских перспективах». Вам важно узнать, а не услышать, ведь вы выбираете себе и своим детям условия жизни, а не размещаете депозит в банке.

Ищите добросовестных застройщиков.

Добросовестного застройщика можно определить уже после сдачи первого дома, сколько бы домов не было в проекте, он – добросовестный застройщик - прежде всего, сдаст в эксплуатацию всю инженерную инфраструктуру одновременно с вводом первого дома. Массивные стартовые затраты застройщика, которые ему приходится нести вначале реализации проекта на инженерную инфраструктуру, обеспечивают жизнедеятельность всего комплекса, показывая его планы на дальнейшее успешное развитие проекта. Если это не так – то проект – рекламная пустышка для скачивания денег.

Итак, чтобы разобраться в формировании цен в облюбованной вами застройке и определить их справедливость, начните с укрупненных показателей по себестоимости. В себестоимость стройки   входит:

 Стоимость земли - от 50 $/м кв. застройки;

 Стоимость проекта   - от 10 $/м кв.   застройки;

 Стоимость разрешительной системы - от 10 $/м кв. от начала до ввода;

 Стоимость социальных отчислений - от 20 $ с м кв. ; 

 Стоимость внеплощадочной и внутриплощадочной инженерной инфраструктуры - от 100 $/м кв. ;

 Стоимость озеленения и благоустройства придомных территорий, которых должно быть не менее 12 м кв.  на каждого жильца - от 5 $/м кв. площади застройки.

 Стоимость возведения жилого здания:

7.1. от 500 $/м кв. здания до 5-ти этажей  (500+50+10+10+20+100+5=695$);

7.2. от 600 $/м кв. здания до 9-ти этажей (600+50+10+10+20+100+5=795$);

7.3. от 700 $/м кв. здания до 16-ти этажей (700+50+10+10+20+100+5=895$);

7.4. от 800 $/м кв.  здания свыше 16-ти этажей (800+50+10+10+20+100+5= $ 95).

 Суммируйте по минимуму все показатели, и вы получите общую себестоимость стройки.

 Застройщик должен получать прибыль. Поэтому к себестоимости надо  прибавить 20% годовой доходности (на уровне годовой процентной ставки по банковским вкладам). Для этого необходимо умножить 20% ставку на два, так как минимальный срок реализации проекта 2 года, и затем прибавить ее к себестоимости.

Сделав все эти операции, вы получите справедливую цену.

Если предлагаемая вам цена меньше вашего расчета, ее можно считать справедливой.

Если цена продаж даже ниже себестоимости (без учета доходности), то вас хотят обмануть. Проблемы на пути к своей квартире у вас обязательно будут.

 Аналоговая цена – это средняя цена похожих по характеристикам зданий на рынке недвижимости, обычно применяется при вторичных продажах, но иногда такой подход  используется и на первичном рынке.

 Желаемая цена  - это  2-сторонний разговор. Обычно такую цену ставят на введенную в  эксплуатацию недвижимость и торгуются.

Заманчивая цена - если вы видите цену до 6000 грн/м кв. , лучше вообще не реагировать  - это обман. Узнайте побольше об объекте или новострое, такая цена похожа на сказку «Три поросенка» в части раздела  «Строительство и недвижимость».

Важна схема продаж и понимание того, как на вас будет оформлена оплаченная вами недвижимость. Для этого нужно знать:

 Готовая, введенная в эксплуатацию недвижимость , продается с  нотариально заверенным договором купли-продажи. Нотариус несет ответственность за правильное оформление документов, идентифицирует стороны  и служит налоговым агентом по сделке, что значительно снижает риски.

 Если вы покупаете квартиру в объекте незавершенном строительством, то по закону Украины, это можно делать только через институты совместного инвестирования; ФФС и выпуск целевых именных облигаций. Опционы и форвардные контракты тоже крепкий подконтрольный способ продажи, хотя менее надежнее 2-х первых. Предварительный договор продажи  ставится под сомнение налоговой администрацией. То есть выбор не богат.

 Последнее время начали применять методику, основанную  на кооперативных взносах. Идя в эту схему, нужно знать, что у тебя нет никаких прав на квартиру, есть только право построить себе совместно с другими членами кооператива дома с квартирами. Причем, в случае нехватки средств, возникнет необходимость дофинансирования стройки этого дома. В  случае отсутствия инженерных сетей придется построить и их. У вас никто не заберет права довести объект строительства до того состояния, когда его примет в эксплуатацию ГАСК, но  в какие деньги вам это обойдется по концовке,  предсказать очень сложно, а спросить будет не с кого.  Любой бизнес – это заговор профессионалов против дилетантов. Мошенничество – это тоже бизнес, но направлен он на изъятие денег у доверчивых граждан.